为什么住房保障货币化是趋势

我国土地供给由地方政府垄断，居民杠杆率还不高，有助于住房保障货币化全国推广。　

媒体报道，住建部拟督促存量库存较高的城市，出台将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的支持措施，和收购商品房用于保障性住房指导意见。

报道还指出，加大货币补偿力度和更多运用发放租赁补贴方式解决住房保障问题，不仅可能消化商品房的库存，解决保障群体的住房问题，也避免了继续建设保障房造成的资源浪费

我们认为，这实质上就是我们在2014年12月行业跟踪报告等多处提出的，住房保障货币化的改革。下面，我们将用最简短篇幅，来解释这一重要的改革措施。

住房保障货币化，对应的是住房保障实物化。前者就是以货币形式，而不是以提供保障房，来协助满足中低收入居民租赁或购置房屋的需求。

随着房屋保有量不断增加，保障方式从“补砖头”逐渐走向“补人头”。只有在住房紧缺的情况下，新建保障性住房才是更合理的保障模式。

简单说，保障性住房建设，形成的是对商品房市场的替代性供应；住房保障货币补贴，形成的是对住房新的需求，将支撑市场。住房保障货币化实际上是一种对中低收入居民的购买力支持，这种购买力支持的强弱取决于方案设计的具体模式。最终，可能使中国楼市的刚需长期化。如果没有政策，中国楼市的刚需难以长期化。

一般情况下，回购商品房当保障房所花费的资金的确远远大于兴建同样面积保障房地方政府的开支。然而，一些三四线城市的开发企业无力支付其拖欠地方政府的地价款。此时，地方政府回购一部分该企业开发的商品房作为保障房，使得该企业有能力偿还地方政府地价款。

以往，也曾有地方政府采取减免契税等办法来刺激需求，但效果往往杯水车薪（相比房价，契税金额小）。以当前地方政府财力，有可能大规模补贴购房人吗？我们认为，如果只将住房保障货币化当成一种净开支，则地方的意愿及能力是不足。但如果把货币保障视为一种对中低收入居民的财政贴息授信，并将其和地方政府土地收益相挂钩，则很可能产生实质性效果。

例如，在一些供大于求，房屋销售困难的城市，如果地方政府先名义出资协助购房者取得房屋部分产权，并要求购房人在二次销售房屋时偿还地方政府出资；开发企业一边取得地方政府出资，一边继续支付规费和地价。这样一来，地价低流入，民生保障低流出的体系就可能变为地价适当流入，民生保障适当流出，但并没实际增加地方政府净开支。对开发企业来说，其销售额取得了增长。对刚需买房人来说，其购房需求得到了满足。

由于这个过程本身不涉及地方政府/开发企业/购房人向金融机构获取信用，因此不构成金融体系的风险。

推广方面，我们认为，我国土地供给由地方政府垄断，居民杠杆率还不高，有助于住房保障货币化全国推广。但这一政策只适合那些房屋存量充足的区域，因此很可能是渐进式逐城推广。正因如此，我们认为国家也不可能规定一种住房保障货币化的模式，而可能指明一些政策的精神和原则。

陈聪、付瑜 中信证券分析师，本文节选其研究报告