DTZ戴德梁行：上海非核心商务区写字楼崛起高科技行业引关注

来源: [观点网] 时间: 2015-01-28 15:57

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上海非核心商务区写字楼市场表现活跃，未来五年上海核心商务区供给为85万平方米，而非核心商务区供给为284万平方米，核心商务区与非核心商务区的差额比达234%。

上海非核心商务区写字楼市场表现活跃，未来五年上海核心商务区供给为85万平方米，而非核心商务区供给为284万平方米，核心商务区与非核心商务区的差额比达234%。

　　·据DTZ戴德梁行华东区研究部统计数据显示，上海未来五年核心商务区供给为85万平方米，而非核心商务区供给为284万平方米，核心商务区与非核心商务区的差额比达234%；

　　·DTZ戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie指出，上海核心商务区写字楼可用率仅为6.0%，这意味着在租户在核心商务区域的选择余地很小，因此导致租户非核心商务区化办公趋势明显；

　　·若将商务园区物业与城市副中心和城市核心商务区的甲级写字楼相比，其租赁成本与前者相比可节省35%，与后者相比更可节省60%，显示出商业园区租金优势；

　　·据DTZ戴德梁行华东区企业服务部统计显示出，更多的高科技企业向一线城市聚集。相对于传统租户，高科技企业更亲睐于非核心商务区的大空间写字楼及自持型物业，甚至拿地自建办公园区。

　　2015年1月28日-日前，DTZ戴德梁行华东区企业服务部举办“转型与机遇”戴德梁行高科技行业及非核心商务区写字楼市场展望研讨会，携手区政府招商办、国内外知名企业代表、开发商及园区代表等共同探讨上海写字楼市场的转型与机遇，并解读未来趋势。

　　非核心商务区写字楼崛起迎来发展良机

　　据DTZ戴德梁行华东区研究部统计数据显示，上海非核心商务区写字楼市场表现活跃，未来五年上海核心商务区供给为85万平方米，而非核心商务区供给为284万平方米，核心商务区与非核心商务区的差额比达234%；而目前核心商务区写字楼可用率仅为6.0%，非核心商务区可用率多达23.2%。对此，DTZ戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie指出，近年来租户流动明显，写字楼向非核心商务区扩展。例如CORNING持续将位于静安区的办公室及员工转移至金桥及漕河泾；NIKE的56000平方米新办公室则是位于新江湾城；MSD则迁移至漕河泾设立27000平方米的新办公室。

　　究其原因，Shaun Brodie认为，租户向非核心商务区流动的原因在于，企业租户出于在成本控制，或办公室整合，人力资源获取及税收优惠方面的考量，非核心商务区写字楼在这些方面以及写字楼质量、交通网络、商业配套等方面，都显示出可与核心商务区比拟的优势与生命力。

　　据DTZ戴德梁行华东区研究部数据统计，上海核心商务区租金均价是每天每平米10.7元，而非核心商务区租金均价为每天每平米5.5元，其租金差额达95%；在商业配套商，2015-2018年非核心商务区主要商铺市场供给为约564万平方米，由于更完善的设施建设，年轻白领更愿意在非核心商务区办公地点办公。而在住宅价格方面，非核心商务区大众市场平均住宅公寓价格为每平米39,682元，较核心商务区大众市场平均住宅公寓价格每平米117,373元低很多，大大降低了员工的居住成本。可见，写字楼非核心商务区化趋势，对企业及员工都是喜闻乐见的消息。

　　未来，随着虹桥枢纽打造未来国际贸易中心；徐汇滨汇打造未来服务业中心；前滩打造下一个陆家嘴；临港新城将打造未来国际航运、物流和制造业中心。Shaun Brodie认为，非核心商务区写字楼方兴未艾，对于拥有高规格写字楼供应和完善基础设施配套的非核心商务区中心商务区来说，显然将迎来发展良机，超越核心商务区写字楼。

　　商业园区租金优势明显未来或上涨

　　据DTZ戴德梁行华东区企业服务部统计的数据显示，2015年至2018年，上海将出现写字楼的大批新增供应，尤其是在漕河泾和张江等一线商务园区，这将有可能带来短期内整体空置率的上升。DTZ戴德梁行高级董事、中国区企业服务部主管魏超英预计，上海商务园区的租金将维持目前水平，或有所增长。特别是在漕河泾和张江等一线商务园区，2015年与2016年预计将会出现强劲的租金增长，涨幅为3%-5%。2014年第四季度数据显示，张江商务园区的租金为每天每平米3.9元，漕河泾商务园区的租金为每天每平米4.1元。

　　由于具有国际品质的商务园区物业正在涌入上海市场，其高租金的特质必将带动整个市场的租金上涨。据DTZ戴德梁行华东区企业服务部统计，在过去两年中，约25%的商务园区新建物业由私人业主开发或被机构投资者收购并整修或翻新，更早之前的五年该比例仅为7%，增幅达350%。这个新兴的业主群体，通常会在物业交房条件和建筑物外观上投入更多资金。以便在与有政府背景的开发商竞争中凸显优势。伴随城市核心商务区扩张、基础建设不断完善以及商务园区内商业配套质量的提高，会给商务园区最终用户带来更高品质的体验。

　　魏超英认为，若将商务园区物业与非核心商务区和核心商务区的甲级写字楼相比，其租赁成本与前者相比可节省35%，与后者相比更可节省60%，商业园区的租金优势尤为明显。

　　高科技企业需求旺盛新兴区域受青睐

　　值得一提的是，高新科技企业在写字楼市场中动作频频引人瞩目。据DTZ戴德梁行企业服务部统计显示出，更多的高科技企业向一线城市聚集。相对于传统租户，高科技企业更亲睐于非核心商务区的大空间写字楼及自持型物业，甚至拿地自建办公园区。

　　对此，魏超英分析指出，由于一线城市有更好的物业及配套设施，可以放大精英聚集效应，吸引并留住更优秀的专业人才。在经济疲软的背景下，高科技行业爆发性的业务增长引领起办公面积需求。风投或上市募集的大笔资金提高了高科技企业的承租力或承购力，加之政策特有的拿地优惠利好下，高科技企业大手笔租赁或自持物业也就不足为怪。