世邦魏理仕-2014广州商用物业市场：表面波涛不惊，内里暗流涌动

来源: [观点网] 时间: 2015-01-27 15:51

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2014广州全年优质写字楼新增供应有所减少，仅41.9万平方米，较2013年减少19.2%。

　　世邦魏理仕发布《2014年广州房地产市场回顾》

　　市级商圈地位强化，奢侈品牌进一步集聚，而越秀及荔湾传统商圈则调整效果不佳，空置去化缓慢，租金有下降压力。另外，由于供应紧张，全年物流设施市场租金持续上扬，但相比起东部物流仓的供不应求，北部物流仓去化明显较慢。最后，高档住宅市场持续大半年的销售缓慢状况，在信贷新政的利好，及开发商积极调整价格策略的双重作用下，在最后一个季度终于首现回暖迹象。

　　优质写字楼

　　2014广州全年优质写字楼新增供应有所减少，仅41.9万平方米，较2013年减少19.2%。但得益于服务业的较快发展：来自国内金融行业的需求仍然占据主导，与此同时，来自门户网站、手机应用开发商和网商的信息技术类租户，对优质写字楼的升级扩租需求有所增多。并且，空置率较高的新楼宇也采用了积极的招租策略，成功吸引租户进驻，因此，全年需求较2013年增长20.0%，全市空置年内下降2.8个百分点。

　　部分即将在2015-2017年间交付的珠江新城写字楼于年内积极开展预租活动，提供非常灵活的租约条款以吸引知名的大型租户，并已成功吸引大租户预租，取得阶段性成果。这种预租活动已开始影响现有写字楼的租金水平，彼此之间的竞争开始呈现白热化的状态。部分业主为挽留大租客，不惜在续租时提供租金优惠。尤其是越秀区和天河体育中心区域的优质写字楼，由于区内空置率低，租户扩张需求受限，且楼龄普遍较长，楼宇质素较珠江新城低，部分大型租户抓住此番珠江新城最后一波供应高峰的机会，迁往珠江新城。

　　预计2015年将有77万平方米的优质写字楼落成，其中55%的新增面积将集中在珠江新城。旧商务区的业主仍有流失大租户的压力，但在供应高峰到来之前，租户仅零星退租，个别大租户的迁出亦可通过分拆成小单位出租，或同一楼宇租户扩租来吸纳，旧写字楼的空置率短期内不会大幅攀升，未来一年租金仍将保持平稳。

　　优质零售物业

　　2014年，无论是品牌零售商还是零售物业的业主均积极采取措施，应对网上购物对实体零售市场的冲击。品牌零售商打折活动频繁，努力提高单店业绩的同时，对扩张依然保持谨慎，部分百货还关闭或缩小营业面积。而餐饮、娱乐和儿童乐园等体验式业态则保持扩张。除此以外，国际快时尚品牌，如H&M、Uniqlo和GAP均保持了快速增长态势。尽管如此，除了个别购物中心以外，大部分即将开业的购物中心均面临着时尚品牌业态的招商困难，令开业时间一再推迟。2014年全年新增加的优质零售面积仅28万平方米，大幅低于年前的估计。

　　另外，各商圈均积极调整租户组合，但仅有天河路商圈取得显著成效。天河路商圈部分购物中心通过减少百货及旧式娱乐城等对消费者吸引力在下降、且租金低廉的业态的面积，增加餐饮，尤其是租值并不低的休闲餐饮的面积，来提升整个购物中心的租值。与此同时，天河路商圈目前唯一高档定位的太古汇，还吸纳环市东商圈原有的多个国际知名奢侈品牌，以及积极引入尚未进入华南区的国际知名奢侈品牌，进一步提高档次令该商圈与其他商圈的差异进一步拉大，年内录得3.8%的租金上涨。而越秀和荔湾的传统商圈，品牌调整不力，部分空置面积两个季度以上仍未能被吸纳，成交显示租金有下调趋势。与此同时，部分开业时间比较短的社区购物中心也尝试降低租金，或引入大型餐饮和家居等租户以加速去化出租面积。整体而言，全市租金年内无涨跌。

　　广州市区北部个别紧靠大型住宅区的购物中心，在良好的运营下，正在走出开业初的低租金，年末录得租金调升。而未来三年，位于非核心商圈的优质零售物业供应，将达到111万平方米，大部分分布在番禺和新黄埔区。与此同时，市场上将有三个由拥有购物中心运营经验的香港发展商开发的项目投入市场，当中两个高端购物中心——K11艺术购物中心和天汇广场均位于珠江新城中轴线东侧，。随着这些购物中心的落成，以及经验丰富的购物中心运营商进入广州，优质零售物业市场的竞争将更趋白热化，广州购物中心的档次也上一个台阶。

　　总体而言，即使在核心商圈，一成不变的经营模式亦将难以为继，可以预料的是，运营良好的购物中心在不断提升业态结构和租值，而调整不得力的购物中心的租金也将难以持续。但就全市而言，租金将保持平稳。

　　物流设施

　　年内优质仓储设施供应持续偏紧，推升租金全年上涨3.9%。全年新增供应仅有宝湾物流园二期共11.2万平方米。除此以外，由于对保税仓的需求减少，富力空港物流园年内分两次把共2.6万平方米保税仓调整为非保税仓，增加了广州北部区域的供应。有见于广州市场供应的紧缺，国际物流开发商积极在广州寻找机会。普洛斯与白云区政府签订协议将在白云机场保税区建设新的物流园区。红木集团首次进入广州，将为汽车制造商戴姆勒在从化定制占地面积10万平方米的物流设施。而多个国内知名房企亦成立基金投资物流设施市场，尤其在广州这个华南区的交通枢纽。

　　需求方面，广州东部物流园获得了积极的吸纳，而方便频繁货物周转的单层仓库或坡度式仓库尤其受到各类型租户的青睐。如位于黄埔区的宝湾物流园二期，三季度甫落成，便录得约97%的入驻率；而年初亚马逊迁入定制仓后所释放的三万平方米仓储面积，亦被某第三方物流公司快速吸纳。相较之下，其他区域物流设施的去化较慢，当然，除了位置因素，亦因为其他区域较多的供应为多层电梯仓，较难满足市场的主流需求。另外，在租户类型方面，由于全年供应大部分被快速吸纳，以往主要需求来源的大型电商在优质物流设施市场成交减少，年内仅录得京东和易讯合租广州东部某普通仓，租赁面积约8万平方米。

　　预计2015年落成的富力空港物流园三期将为市场带来9万平方米的多层坡度式仓库。由于市场上对高标准仓库的需求仍然强劲，在高标准仓库可租面积有限的情况下，预计全市租金将持续上涨。

　　高档住宅

　　2014年广州住宅市场政策逐步放松，此前为限制网签价格快速上涨的限价限签在年初退出，令2013年积压的高档住宅交易顺利通过网签，导致上半年有记录的高档住宅成交量较2013年末末明显增加。但由于限购政策的持续及银根偏紧，2014年大部分时间，一手高档住宅销售持续放缓。

　　直到9月开始的一轮信贷新政，以及部分项目提供各种优惠后，高档住宅销售才有所改善。9月末出台的认房不认贷政策、11月中存贷基准利率的下调以及季内广州优惠利率幅度轻微增大的利好，刺激了改善型需求的释放，高档住宅销售有所回暖。但由于买家对价格比较敏感，回暖仅集中体现在优惠项目上。项目优惠方式包括成交价格议价空间增大，以及加推出价格大幅折让的新单位。但项目对外报价仍保持平稳，以保持高档住宅保值的形象，广州2014高档住宅价格全年上涨1.2%。

　　展望未来六个月，天河北和番禺区仍将有新高档住宅单位推出市场，改善型需求主导市场回暖。但鉴于当前买家对于价格较为敏感，预料短期内部分去化仍较慢的高档住宅项目价格下调压力难以完全消除。