申银万国：房地产企业再融资彻底放开点评

来源: [观点网] 时间: 2015-01-20 17:36

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14年共20家房企成功再融资，我们计算预案公告日至增发上市日附近股价上涨情况，20家房企平均涨幅为92.5%，最高外高桥涨幅接近332%。

　　投资要点：

　　1月16日，证监会宣告，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查，标志着房地产企业再融资政策的彻底放开。

　　.再融资彻底放开是行业正常化的重要一步：地产行业的最严厉的调控始于2010年4月，由于房价快速上涨，政府出台一系列行政干预手段促使行业恢复平稳发展。1)再融资彻底放开是行政干预退出房地产市场的重要一步：地产行业在2010年之后经历限购、限贷和限融资等行政干预手段，在这之前实际上都有过一定程度的放松，但一线城市依旧限购、房地产行业依旧在授信限制清单之列、再融资也仅对中小房企放开，而这次彻底放开再融资则是三大行政干预手段中第一个彻底放开的，有重要意义；2)再融资彻底放开显示政府呵护地产之心，后期依旧可以期待限贷、限购的彻底放松以及降息降准：由于地产投资将进一步下滑，地产作为稳经济重要的一环依旧有望获得政府呵护，而不是之前的打压政策，再融资此时放开证明了上述预期，我们预计市场化依旧是地产政策的最终方向，未来依旧可以期待限贷、限购的彻底放松以及降息降准。

　　.再融资放开对估值的影响：短中期提升、长期中性：自2014年以来到2015年1月17日，144家上市房企共有48家有增发预案，共20家增发成功：1)短中期来看，再融资放开对公司估值提升明显：14年共20家房企成功再融资，我们计算预案公告日至增发上市日附近股价上涨情况，20家房企平均涨幅为92.5%，最高外高桥涨幅接近332%，最低阳光城21.6%；2)长期来看，再融资放开对公司估值提升中性：长期来看，行业和公司的估值依旧受制于行业长期趋势和公司的经营情况，长期而言我们认为是中性的。

　　.再融资放开对盈利的影响：短期中性，中长期提升：再融资对盈利能力的影响也是分类的：1)短期来看是中性的：因为再融资放开对不同行业、不同公司、不同增发方案影响是不一样的，有些方案是摊薄有些是增厚EPS的，因此短期我们认为是中性偏多；2)中长期明显提升公司盈利能力：公司再融资往往是在行业基本面较弱的时候进行的，再融资之后公司融资成本下行、资金压力缓解、有利于资金规模效益，整体对公司盈利能力的提升明显。

　　3)对高ROE和高杠杆房企明显受益：目前28家房企拟再融资，在获得资金后，高ROE公司可以有效利用资金为股东创造更多价值，高杠杆房企则因为负债缓解重新获得提升杠杆的空间，因此这两类企业都将明显受益。

　　1.再融资彻底放开是行业宽松的重要一步

　　地产行业的最严厉的调控始于2010年4月，由于房价快速上涨，政府出台一系列行政干预手段促使行业恢复平稳发展，自2014年开始则逐步放松。

　　1)再融资彻底放开是行政干预退出房地产市场的重要一步：地产行业在2010年之后经历限购、限贷和限融资等行政干预手段，在这之前实际上都有过一定程度的放松，但一线城市依旧限购、房地产行业依旧在授信限制清单之列、再融资也仅对中小房企放开，而这次彻底放开再融资则是三大行政干预手段中第一个彻底放开的，有重要意义；

　　2)再融资彻底放开显示政府呵护地产之心，后期依旧可以期待限贷、限购的彻底放松以及降息降准：由于地产投资将进一步下滑，地产作为稳经济重要的一环依旧有望获得政府呵护，而不是之前的打压政策，再融资此时放开证明了上述预期，我们预计市场化依旧是地产政策的最终方向，未来依旧可以期待限贷、限购的彻底放松以及降息降准。

　　2.对估值影响：短中期提升、长期中性

　　自2014年以来到2015年1月17日，142家上市房企共有48家有增发预案，共有20家增发成功：

　　1)短中期来看，再融资放开对公司估值提升明显：从我们观测的企业增发进度来看，在增发预案公告之日起，至增发上市日前后，14年增发成功的20家房企股价平均涨幅92.5%，中位数涨幅为63.1%，最高为外高桥涨幅接近332%，最低为阳光城涨幅为21.6%；需要说明的是，上述涨幅实际上市低估的，因为在预案公告日之前，由于预期的存在其股价实际上在之前就开始上涨。

　　2)长期来看，再融资放开对公司估值提升中性：长期来看，行业和公司的估值依旧受制于行业长期趋势和公司的经营情况，长期而言我们认为是中性的。

　　3.对盈利影响：短期中性、中长期提升，利好高ROE和高负债企业

　　目前仍有28家房企拟再融资，再融资放开对盈利的影响也是可以推断的：

　　1)短期来看是中性的：因为再融资放开对不同行业、不同公司、不同增发方案影响是不一样的，虽然大部分方案对EPS有摊薄，平均摊薄比例为25%，但有些方案也是亦有增厚，且短期的摊薄并不是对盈利能力的影响，因此短期我们认为是中性偏多；

　　2)中长期明显提升公司盈利能力：公司再融资往往是在行业基本面较弱的时候进行的，再融资之后公司融资成本下行、资金压力缓解、有利于资金规模效益，整体对公司盈利能力的提升明显。

　　3)对高ROE和高杠杆房企明显受益：再融资获得资金后，高ROE公司可以有效利用资金为股东创造更多价值，高杠杆房企则因为负债缓解重新获得提升杠杆的空间，因此这两类企业都将明显受益。目前拟增发的房企共有28家，平均资产负债率为58.6%，平均ROE为13.29%。

　　4.投资建议：关注之前受融资受限的龙头、短期规避融资余额占比过高房企

　　再融资彻底放开是地产行业正常化的重要一步，也显示政府隐藏呵护地产之心，后期依旧可以期待限购、限贷的彻底放开以及降息降准，再融资放开短中期将提升公司估值，中长期将提升公司盈利，对高ROE以及高杠杆房企将明显受益，重点推荐：1)受再融资限制的龙头房企：保利、万科、招商、金地和金丰；2)拟再融资的高杠杆房企：泰禾集团、中天城投、华夏幸福、荣盛发展等。

　　此外由于证监会查处融资融券业务，短期应适当减持融资余额占比较高的房企：北京城建、天业股份、多伦股份等。