中成房业：2015年成都房产市场走势预测

来源: [观点网] 时间: 2015-01-20 09:26

致信编辑

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由于判断明年上半年房企资金链见底，因此预计房企持续降价促销潮持续到明年上半年，2015年下半年价格有回暖可能。

　　一、当前楼市情况分析：

　　住宅供销相对平衡，价格稳定，上涨幅度下调；

　　第三季度受限贷、公积金等政策影响，回暖较为明显；

　　从供应走势看，2010—2013年均供应量保持在2500—3000万㎡水平。多年持续供大于求，存量高企。2011年同比上涨12.6%，2012年受2011年销量下滑影响，市场调整，供应量下滑18.3%，2013年市场达到供应最高位，同比上涨23.7%。2014年供应急剧下滑，截止10月份仅为1600万㎡。

　　从销售走势看，2010—2013年均去化量保持在2100—2900万㎡水平。2011年销售疲软，全年销量仅为2100万。2013年为近几年销售最高峰，销量达到2900万。预计2014年全年销量在2100万以上。

　　办公物业多年集中供应，销售滞缓，价格波动，存量惊人；

　　从2010年第3季度开始，办公物业供应量呈现倍数增加，到2011年-2013年办公物业集中供应，销售滞缓，供应远远大于需求，导致库存量大幅度上涨，2014年第3季度未库存量是2010年末的2.44倍。

　　办公物业价格波动大，在目前市场疲软的状态下，办公物业市场未来行情将会呈现持续的去化压力，价格波动仍将持续。

　　商业价升量跌，供应稳步增长，销售量不见起色，供销矛盾加剧；

　　2010年第2季度，商业物业供应量呈现持续性的上涨，到2013年，市场供应量达到444万㎡，达到近4年历史峰值。2010年-2013年，市场年均去化量保持195-208万㎡，供应远远大于需求，供需矛盾加剧，库存持续上涨。办公物业价格呈现持续的上涨，市场价升量跌，导致库存压力大，未来去化难度将加大。

　　二、2015年房产市场环境分析：

　　宏观政策经济环境：宏观经济下行压力大，将影响明年楼市走向。未来楼市政策环境宽松趋势已定，去行政化调控势在必行，行业刺激利好措施有望持续。

　　从宏观经济、政策环境、房企资金状况、库存情况四个方面综合判断。由于楼市处于深度调整期，预期这次调整为大U型调整，调整周期长于2008年。2014年整体楼市高位震荡，逐步降温，2015年探底。一、二线率先探底，预计在2015年6月以后部分城市反弹，楼市开始逐步回暖。

　　目前宏观经济下行压力仍然很大，预计经济年度增速难以达到7.5%的目标。由于宏观经济处于“三期叠加”时期：经济增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期。经济处于调整结构及去化过剩产能时期，预测明年宏观经济受房地产深度调整影响，经济增速仍将在低位徘徊，预计明年GDP增速在7%--7.4%左右。

　　2014年货币政策环境由稳健朝定向宽松发展。比如微刺激仍在持续，包括定向降存准、定向降息、定向五大行5000亿SLF。包括限贷政策、公积金提取条件放宽。未来可能继续降准或降息。

　　房企资金情况：资金状况恶化情况仍将持续，预计明年上半年房企资金链见底。

　　1、大型房企资产负债表较为稳健，小房企负债高位运行

　　截止今年三季度末，小型公司整体净负债率高达536%，在2013年底449%高位基础上继续上升，已经到了风险极高的地步，短期偿付比率仅为0.1，大型公司短期偿付比率高达1.75，净负债率仅62%，资产负债表相比极为稳健。

　　2、房地产开发企业到位资金情况进一步恶化，资金到位增速同比持续下滑。房企资金链今年上半年已经下滑到偏紧区间，目前已经回到了2008年全年的水平，预计明年上半年房企资金链见底。

　　1-9月份，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%，增速比1-8月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款16288亿元，增长11.8%；利用外资430亿元，增长9.9%；自筹资金37535亿元，增长11.5%；其他资金35616亿元，下降9.1%。在其他资金中，定金及预收款21582亿元，下降11.1%；个人按揭贷款9794亿元，下降4.9%。