合富辉煌：2014年东莞楼市总结报告

来源: [观点网]      时间: 2015-01-19 09:34
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第四季度成交“力挽狂澜”。2014年第四季度东莞住宅签约面积达216.3万平方米，创历史最高。

第四季度成交“力挽狂澜”。2014年第四季度东莞住宅签约面积达216.3万平方米，创历史最高。

　　商品房：“商热住冷”，商业用房(非住宅)逆市增长25%，创历史最高

　　商品房成交量减两成，价格微涨4%.2014年东莞商品房总签约面积684.7万平方米，同比减19%，但这个成交量创下历史上除2013年以外最高值。2014年东莞商品房均价约9575元/平方米，同比涨3.5%.

　　商业用房逆市增长，同比增25%.2014年商业用房(非住宅)签约面积118.4万平方米，同比增27%，与住宅减25%形成鲜明的“商热住冷”反差。商业用房成交逆市增长，缓解了开发商资金紧张局面

　　住宅：2014年东莞楼市供求量处历史平均水平，波动较小，价格稳

　　房价每年涨500元，理性稳定。2012-2014年，东莞房价分别为8277元、8771元和9162元，年涨500元/平方米，年均涨幅4%，远低于GDP年均涨幅(年均约7.9%)，房价长期理性稳定。

　　东莞楼市供求稳定平衡。2007-2014年8年间，东莞住宅年均供应面积584万平方米，年均成交面积553万平方米。今年566万平方米的成交量虽然同比去年减少近三成，但在历史上不算低，处于历史平均水平上下，成交量波动较小。

　　住宅：“上半年冷，下半年热”，第四季度成交“力挽狂澜”

　　上半年冷，下半年热。2014年下半年东莞住宅签约面积约356万平方米，占全年63%，创历史最高，比2012年的62%增加1个百分点。

　　房价走势“稳中微升”。2013年-2014年各半年的均价分别为：8705元，8827元，9132元和9180元，半年房价变化幅度在100元以内。

　　连续3个季度供求上升。2014年1-4季度东莞住宅供求量连续3个季度上升，显现出东莞楼市在逐步回暖。

　　第四季度成交“力挽狂澜”。2014年第四季度东莞住宅签约面积达216.3万平方米，创历史最高。环比第三季度大幅增加55%，增幅亦创历史最高。“9.30”后一系列政策利好叠加效应下，第四季度东莞楼市成交得到大幅反弹。

　　2014年东莞房价涨跌情况：

　　29%楼盘不同程度下跌，17%楼盘持平，仍有54%楼盘上涨。

　　29%下跌楼盘中，别墅和洋房各占54%.

　　别墅房价回落最明显。筛选的20个别墅楼盘，其中下降的数量17个，占85%；下跌幅度前十楼盘中，别墅楼盘占九个。

　　下跌楼盘中，以小幅下跌为主，下跌超过10%楼盘占6%.

　　上涨楼盘中，以小幅上涨为主，上涨超过10%楼盘占6%

　　最大跌幅20%，最大涨幅14%

　　东莞楼市成交回升趋势明显，岁末开发商“疯狂抢收”创历史最高

　　2014年东莞楼市成交回升趋势明显。除6月和8月成交出现短暂回落外，其它月份基本上保持逐月增加趋势，多次出现连续个3月的回升，趋势非常明显。从2月的谷底仅23.1万平方米逐渐上升到12月的91.6万平方米。

　　岁末开发商“疯狂抢收”。2014年上半年东莞楼市惨淡收尾，下半年开始政策开始放松，尤其“9.30”政策正式点燃熄灭已久的热火，岁末开发商“疯狂抢收”以尽可能地拉平全年业绩。其中12月达到鼎峰，仅凭单月的91.6万平方米成交量，相当于第一季度3个月总和的96.4%.

　　70-100平方米户型供求两旺，销售率最高且最稳定

　　141平方米以上户型供应比重下降。2014年东莞住宅供应结构的主要变化在于：70平方米以下户型供应比重的增加(增加2个百分点)，及141平方米以上户型供应比重的减少(减少3个百分点)，其它户型变化不明显，仍然以71-100平方米为主力供应户型，比重达52%。

　　71-100平方米户型供求两旺，销售率最高且最稳定。从2014年新增供应的销售率来看，仅有43%，比2013年的51%减少8个百分点。从户型来看，70-100平方米户型供求两旺，且销售率最高最稳定，2013-2014年均保持78%的高销售率。其次是100-120平方米户型，销售率为53%。

　　70平方米以下及140平方米以上户型销售情况较差。此两个面积段销售率均在40%上下，且同比2013年回落更明显。

　　整体概况小结：

　　商品房：“商热住冷”，商业用房(非住宅)逆市增长25%，创历史最高。

　　住宅：成交量处于历史平均水平，房价平稳小幅上涨。成交量同比减25%，均价同比略涨4.5%.

　　市场走势：上半年冷，下半年热，岁末疯狂抢收

　　房企：东莞本土房企正提升竞争力，鼎峰实至名归跻身东莞房企“十强”，万科强势“六连冠”

　　区域：东莞传统经济弱镇东部及西部2014年楼市表现抢眼，成交量逆市增长。市区及临深片区成交形势较好。

　　房价变动：2014年东莞约三成的楼盘房价下降，下降幅度以5%以内为主，别墅房价下跌最明显

　　户型：70-100平方米户型供求两旺，70平方米以下及140平方米以上户型销售情况不理想。

　　2015年展望：2015年东莞楼市供、求、价将稳中有增，但幅度有限

　　2015年中国经济存下行风险，尤其年初走势将不容乐观，居民财富增长将受限，房地产上行空间将受限。

　　在稳增长，调结构，促发展的基调下，政府上半年时间窗口下将通过小幅降息、降准等手段对冲经济下行风险。楼市发展的政策环境将适度宽松，成交将好于2014年。

　　2015年随着东莞消费升级以及民间投资增多，以及年底地铁R2号线开通，将助推东莞经济向前发展，提升楼市增长预期。

　　供应充足，竞争加剧，供应量将比2014年增加15%-20%(主要理由：市场形势好转，开发商推货意愿增强、新开工量增多)

　　成交量将同比2014年小幅增加10%-15%(主要理由：2015年政策宽松、2014年需求受压抑待释放，尤其是大户型)

　　房价将稳中小涨，预计涨幅在4-10%。(主要理由：楼市整体环境好于2014年、2015年新盘增多、热点区域供应量较大、去库存时间少)

　　2015年虎门、南城、常平、松山湖、凤岗、寮步和塘厦等镇供应量较大，将支撑东莞房价。

　　大户型销售将回升明显(主要理由：“9.30”政策将使压抑多年的大户型需求得以释放)

　　万科、光大、碧桂园、万达和保利2015年供应量较大，将支撑整体均价。

发稿：合富辉煌审校：杨晓敏

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