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万科秀大咖 郁丁毛刘的松花湖“四人转”

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-01-18 23:57
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诚如丁长峰所言，二人风格不太一样，毛大庆更关注战略层面和公共关系，而他本人更关注产品和服务。

　　观点网 在岁末年初的北京万科吉林松花湖媒体答谢环节，北京万科祭出了郁亮、丁长峰、毛大庆和刘肖的大咖阵容，而且几乎有问必答，可谓诚意满满。

　　当然北京万科在东北吉林唱的这出“四人转”用意绝不仅仅止于此，上述四人更重要的任务还是为万科第一个滑雪旅游度假区松花湖项目背书。

　　自从万科集团总部2014年郑重提出要做城市综合配套服务商的转型后，北京万科和万科商管部门在年底迎来一波重大的人事变动，引起市场诸多猜测。如今职务调整落定，北京万科将这套刚刚对上齿轮的领导班子拉出来，亦算是对此前种种议论的回应。

　　郁亮1月16日出现在松花湖项目的开幕仪式上，除了致辞并未安排有专门的采访环节。不过这并不妨碍他在场下走到媒体中间卖卖松花湖的广告。除此之外，郁亮当天最重要的事情还包括为刘肖新官上任后的第一次媒体见面护航。虽然仅有简单的一句“像支持毛大庆一样支持刘肖”，个中爱护之情溢于言表。

　　除了郁亮和刘肖的非正式交流外，毛大庆和丁长峰各自都安排了专门的访问环节。虽然诚如丁长峰所言，二人风格不太一样，毛大庆更关注战略层面和公共关系，而他本人更关注产品和服务。但在对外发声方面，丁长峰的侃侃而谈对于热衷将二人进行比较的媒体亦算是一种回应。

　　毛委员话市场：2015年还是要去库存

　　媒体都爱听毛大庆谈论市场，这位北京土著除了背靠着万科一支数据和市场分析团队，其本人亦对市场和行业有着较为深刻的研究。一个佐证是，有着北京市政协委员身份的毛大庆透露称，其会在房地产市场发生变化并带来问题时，主动给政府提出很多建议。如果对于市场不是非常了解，应该很难有这种底气。

　　毛大庆认为2015年，北京市场的主要任务还是去库存，并认为成交超过5万套是小概率事件。他指出上述看法源于其认为目前房地产市场遇到了三个问题：人口拐点到来、城镇化增速放缓以及社会总库存居高。

　　按照毛大庆的说法，人口拐点已经到来。前些年会出现房地产黄金时代的原因在于，1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撑房地产快速增长。而目前64年到70年生人已经把改善需求提前释放了，接下来具有购买能力的是85年到91年出生的这一批人。

　　然而“这批人的数量本身就是64到70年的人数的一半，又被爷爷奶奶，丈母娘释放掉一堆，他们的父母还留了一堆，这批人你让他们成为承担改善性住房或者豪华住房的购买力少之又少，所以这是我觉得第一个问题，人口问题”。

　　至于社会总库存攀高，毛大庆认为这是未来房地产行业绕不过去的难题。他列举数据称，现在中国人的房子的户均套数已经达到1.03套。可能城市间不平衡，北京还是0.8到0.9，很多城市已经过了1了。但中国并不是缺房的国家。

　　他同时指出，1月15日住建部新规，“鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁”，即是应对社会库存的有利举措。

　　丁长峰谈商业：一定要金融化

　　丁长峰的访问被安排在了毛大庆的采访之后，他也不出意料地被媒体问及二人的不同。丁长峰首先称毛大庆是万科商业的奠基人，随后抛出了上文提及的二人风格不同的说法。

　　不过他并未在这个问题上停留太久，这位初次公开曝光在媒体镜头和话筒前的万科商业新掌门人，随后介绍了自己的履历，并谦称此前只关注住宅并未涉足商业，对于商业地产仅仅是初学者。但他直言有兴趣，并且享受这个挑战。

　　罗马不是一天建成的，丁长峰如此解释万科在提出转型城市综合配套服务商之前就已着手建设松花湖项目。据其介绍，万科近年来对于新业务的探索都倾向于在各地的分公司自己培育和发展。“在集团很多东西没有定论以前，我们还是非常鼓励一线进行创新，因为一线最懂得客户的需求”。

　　不可否认的是，在相继涉足商业、养老、旅游等领域后，万科已累积了相对较为客观的经营性物业。丁长峰透露万科在上述物业领域应经沉淀了200多亿的资金，亦确实到了需要整合的节点了。

　　“所以我们现在初步计划在一季度末宣布成立一家独立的商业地产公司，在6月底完成这25个商业中心的资产的处理，今年我们提出的目标是建立一个统一的万科商业地产的品牌，建立一套统一的工作标准和系统，以及做到全国的商业地产的队伍是一支队伍。”

　　同时，丁长峰指出重资产的回报是没法解决的，因此万科需要打通国际资本才可以在商业地产上找到未来发展的道路。据透露，其最近一次去香港，一个下午密集拜访了六家投行，希望了解如果上市，资本市场对于万科商业的要求。未来如何进行资本化、在什么地方上市，这是万科商业亟需回答的问题。

　　北京万科的养老蓝图

　　虽然并未同台接受采访，但据观点新媒体观察，毛大庆和刘肖在某些问题上俨然已经达成共识，这其中应该包括北京万科未来的养老产业发展。

　　事实上，在刘肖相对不太漫长的万科生涯中，杭州万科操盘的随园嘉树项目是其中浓墨重彩的一笔，据称该项目曾经获得过产品主义者宋卫平的青睐。毛大庆亦提及刘肖做养老“很有动力。”

　　用刘肖的话说，中国的养老本质是邻里式的，而万科的社区文化、邻里关系基因优秀。“所以如果地产商能把养老做好，我觉得还是万科。”

　　据毛大庆介绍，目前北京区域公司有两个养老项目，分别位于青岛和北京。青岛项目为纯粹养老院形式，截至目前半年时间签约率已经达到68%，实际入住率将近50%。

　　其还分析称，从运营回报率的角度来说，青岛项目只要超过70%以上的实际入住率即开始产生利润。但是资产回报率则极度漫长，跟酒店同样面临尴尬的问题。

　　而刘肖则在此前小范围非正式交流中称，万科的养老预计会跟养老公司或基金合作。“今年养老业务占的比例肯定是零，但是投入的人力、财力、物力、资源都很大。”其透露早在杭州时，即有很多机构前来商讨合作事宜。

　　刘肖还称，万科将来的养老业务应该是以服务公司为主体，并且会做到上市。“所以资金是什么类型，这个标准应该是按照上市的要求，吸收的投资者能够为我们的经营管理提供帮助。”

发稿：王静审校：武瑾莹

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