如何从房屋估值构建房产数据生态圈

杨现领 提起房地产估值服务，人们首先想到买卖二手房申请贷款时，用房产作抵押的估值，这是典型的传统估值服务。传统的估值服务一般是客户与评估机构通过电话或者Email等方式进行联动，整个评估服务的流程，从评估委托、评估师现场查勘及市场调查，到评估报告的撰写、纸质报告送达客户，一般历时3-4天。这是房地产评估行业最为简单的业务，即使这类型业务，服务的流程也没做到标准化，造成时间和经济成本增加。传统的估值服务仅是一次性的，且服务的方式和内容更为简单，更不能为客户提供更多衍生服务，不能满足时代特征下客户对于服务的升级要求。

在互联网的今天，传统的估值服务行业怎样站在风口？我们的方向在哪里？我们的出路在哪里？我们始终在思考。

我们不能固守二十多年的评估经验，要忘记过去骄傲的业绩，从新审视客户的需求，了解市场的动向，掌握新的技术，创新升级我们的服务。我们要借鉴国际同类服务的发展状况，挖掘、引导国内市场需求，在服务内容和服务方式上做到“迎合、升级与创新”，寻求企业发展的核心竞争力。

一、选择-新型估值服务

随着移动互联网的强势涌入，互联网思维开始逐渐渗透到各种房地产估值服务，新需求、新产品、新思想不断衍生，一场革命性的行业转型悄然开启。在这样的大背景下，传统的估值服务显露出的弊端已不能迎合时代的需求，市场选择的是一种新型的，提供更全面、多方位的估值服务。

1、为存量房交易服务

一直以来，由于市场参与各方存在利益博弈，房地产市场长期处于信息不对称状态，信息量有限、及时性、透明度不足，已有的市场信息存在滞后、失真等问题。无论购房者、卖房者、租房者还是开发商、中介均渴望房产信息更加公开化、透明化与精准化。新型估值服务需要改变传统的线下操作工作模式，提供在线自动估值以及价格走势，使得价格信息更加透明、及时、准确，迎合客户的需求，促进二手房交易的成功。

国外在该领域较为典型的机构有Move、Zillow以及CoStar等，他们都是以房地产信息数据为基础，为消费者提供服务。Move拥有NAR（全美经纪人协会）官方网站realtor.com的永久性专营权，信息内容直接来自于全国超过800多个MLS，保证了房源数据的全面、及时、准确；Zillow核心优势在于其以房屋估值为核心，向客户、房地产经纪人、抵押贷款公司、购房专家等提供房屋估值；CoStar则是商业房地产数据的相关服务。

在我国，随着我国房屋数量的增加，新房交易将逐步向二手房交易过渡，存量房市场的全面爆发是大势所趋。目前全国商品房存量已超过1亿套，如果考虑目前在建施工的规模，保守估计到2020年商品房存量将达1.6亿。庞大的存量房交易衍生出来的金融服务和交易后服务市场空间极大。

2、为政府税收服务

新型的估值服务可为税务部门提供全面的房产基础信息和准确的价格信息，从而避免纳税人瞒报、谎报房产信息及价格的行为。另外，批量的税基评估为政府合理制定相应的评税方案提供参考和依据，保障纳税人的利益。

新西兰及澳大利亚的QV公司、香港差饷物业估价署，均以市场估值为基础，向政府决策部门提供税基评估等服务。2013年，香港差饷物业估价署以855人的规模创造了149.11亿元的差饷总收入，相当可观。

目前，房产税开征在即，预计未来我国房产税征收起点将超过5000亿元，以税基估值费用1%-2.5%的占比算，未来估价行业的估值费用也是相当可观的。

3、为银行业提供服务

传统的银行押品估值服务仅局限于贷前的价值评估。在贷前评估方面，据统计，在我国约40%的贷款是由房地产做抵押的，而在美国约80%的贷款是由房地产做抵押，从美国的抵押情况可以看到我国未来房地产抵押的前景，从而可以看到贷前估值的前景。随着新巴塞尔资本协议的出台，要求银行对贷后押品风险进行监管。

新型的估值服务将为银行提供及时、批量的押品价格信息，帮助银行对押品风险做出及时正确的操作，全面管控押品风险。传统的估值服务不能满足海量押品的短时间评估，必须依靠估值系统进行模型测算，从时效性、经济性来看，线上的新型估值服务是大势所趋。

美国CoreLogic公司在银行领域的服务已非常成熟，为银行提供贷款的风险管理、押品管理及咨询等服务，自2010年上市以来，市值已到达28.31亿美元，2013年全年的营业收入便达到13.31亿美元。

4、为房地产投资服务

除了提供房产信息以及较便捷的线上估值服务外，新型估值服务还可以提供房产的价格走势以及以大数据分析的未来价格预测以及投资回报率等数据，这使得投资人的投资决策更具有参考性。从投资决策的制定到投资行为的发生及完成，新型估值服务贯穿房地产投资行为的始末。

美国CoreLogic公司除了服务银行领域外，凭借着强大的数据积累，还提供资本市场的附加风险分析、房地产动态估价报告等服务。

据数据统计，我国存量房资产价值已超过200万亿，如此大体量的存量房，无论是投资金融、保险，信托基金，还是进行资产管理，都需要大量的估值及附加服务，这对新型估值服务来说将是一个巨大的市场。

二、迎合-互联网、大数据

互联网时代下客户需求的改变主要表现在两个层面：一是要求效率，来源于法定评估制度的弱化，询价、核价、批量评估等需求的提出；二是要求准确、依据充分，来源于报告使用者对风险控制需求的提出。然而，估价机构的现状已经落后于时代，不能满足客户对效率和准确度的要求，首先，估价测算与报告生成方式延续手工作坊，项目管理与内部管理简陋，估价作业效率低下；其次，估价案例缺乏，参数、价格分析缺乏数据支持，基础数据积累不够，估价结果的准确性和支持性不够。

为积极应对客户需求的变化，在提升估价效率方面，业内已经产生房地产“估价信息数据化”产业链，在这条产业链上，包括了互联网机构中的搜房估价、房价网及地产快机，中介机构中的链家在线评估、电子楼盘字典，银行的押品评估模型，税务机构的存量房批量评估等；在提升估价准确度方面，国内一些软件数据公司、银行金融机构以及多家房产评估机构纷纷加入尝试，寻求突破，已经探索出多种解决方式，包括以“扫楼调查”为主要方式建设住宅类房屋基础数据库，以回归计算、基准价＋修正模型为主开发住宅类房屋自动估价（动态估价、批量估价）模型系统并加以应用（价格指数、市场分析、个贷报告、押品重估等），以EXCEL链接、简单网页模型为基础开发以住宅个贷报告为主的估价操作（或辅助操作、报告生成）系统，以手机、PAD等移动终端为对象开发现场勘查采集工具系统等等，只不过上述方式在成本、维护更新、精度、估价对象类型、管理与应用等方面或多或少受到限制。

在我们二十多年来的评估实践中，我们始终异常清醒地认识到数据作为估值作业的生命力所在，是高质量估值结果的源头和保证，同时，只有先保证了估值的准确性，才有资格去处理估值的效率问题，

因此，首要问题自然而然导向了解决估值参考数据方面。为此，我们在数据获取、整理、存储、应用、加工和更新方面下花费了很多的心思，下了很深的功夫，系统梳理出一套数据从获取—整理—入库—加工应用的标准化流程，经过多年的积累，已经达到109个城市、近百万住宅小区、过亿条数据积累的规模，海量的数据支持是我们提供估值服务的坚实基础。在应用方面，我们深刻认识到数据只有流动起来才有价值，并且不同的流向（评估机构、中介机构、政府地税部门、金融机构）对于数据的要求也不同，考虑到这一点，我们将精力重点放在搭建云数据平台和私有数据平台两个方面，专注于提供私有数据服务、云+私有数据服务、云数据服务（DataCloud）三种服务模式。我们期望借助我们的平台，打通政府数据、中介数据、评估数据之间的隔阂，实现数据的开放、交换与挖掘，打通房地产这条产业链的上下游，最大程度发挥数据的价值。

三、升级-工具系统的应用

为了积极迎合互联网时代下估值服务的要求，我们一直在评估的信息化、数据化方面不断探索、尝试，并希望利用信息化手段和大数据分析，提供更为便捷的辅助工具和操作系统。因此，我们结合多年的评估经验，自主研发了房地产估价的各种专业软件，不但为估价师和估价公司提供辅助工具，来提高估价师的工作效率和估价公司的管理水平，也针对税务、银行领域的客户需求开发相关的应用软件，从估价的时效性和大数据的分析等方面进行升级，此外，我们还有针对公众需求开发的相关系统软件，来提供房地产相关的咨询衍生服务。

首先，潜在客户可通过在线评估系统进行实时价值评估，并可直接通过系统进行下单。业务下单生成后，外采人员再通过业务采集（勘察）系统，一次性、标准化完成评估业务所需的实地查勘数据，并进行实时传输数据。此时，后方的估价师就可通过报告生成系统，出具标准化、统一化的房地产评估报告，大大提高了估价师的工作效率。并将其中涉及到的所有数据按照房地产估价数据标准存储至基础数据库，从而实现数据的统一存储与应用。

在整个评估作业流程中，我们还开发有针对评估内部管理的估价流程与业务管理系统，为评估公司建立现代管理平台，告别小作坊时代。实现房地产估价作业流程的信息化操作、企业标准化管理，提升企业的内控管理水平。

此外，我们的估值系统除了能实现在线实时价值评估外，更多的是运用在税务征管、银行押品价值监测与压力测试、口估询价等要求时效、量大、成本低的估值服务方面，通过系统模型测算，高效、便捷、准确的实现房地产不同目的下的价值测算和分析，并能提供相关的市场研究、投资参考等房地产相关服务。

总之，我们为顺应时代之要求，在传统的评估操作、业务服务方式等工具系统应用的方面进行更新换代，从而提升评估服务的整体水平。

四、创新-房地产估值O2O

如何充分运用这些工具系统来提供更好的估值服务，提升估值服务水平，我们探索一种新的服务模式——房地产估值O2O。所谓房产估值O2O，即依靠开放的估值系统应用平台，将“线下”评估作业与“线上”在线估值相结合，以估值信息系统为平台，寻求线上至线下的闭环，实现估值服务的O2O转型，提供多元化线上估值服务、完美的线上线下衔接、高效标准的线下服务及多种房地产估值衍生服务。通过大数据、大经济、大市场的交融，满足互联网时代下估值服务的多元化需求。

1、多元化线上估值服务

通过在线评估系统，建立高速、畅通的网络化服务通道，提供估价对象实时在线评估、在线委托业务、业务咨询、案例查询、价值参考、押品价值监测、市场研究分析等服务，以实现高效、便捷的服务方式。

同时，针对不同房地产类型，尽量采用最精细化的区域划分，分别建立估值模型。并根据多渠道积累的过亿条真实交易数据，适时进行基准价格动态更新调整，以保证估值测算的精准性。

2、完美的线上线下衔接

通过在线平台，将需要人工评估的任务直接转至线下，线下各评估机构在线接单，提供具有公信力和法律效力的各种房地产评估报告。

3、高效、标准的线下服务

将业务分派、现场勘查、报告撰写等估价作业通过业务流程系统、外采系统、报告生成系统来操作，提供标准化和高质量的线下评估服务，提高估价师的工作效率和估价公司的管理水平。

4、多样的数据增值服务

面对海量的估价数据，通过研制各种数据挖掘算法和预测模型，去分析数据的关联性，以可视化方式展现分析及预测结果，并通过这些结果去设计新产品和服务。例如进行房地产投资回报率调查分析、城市住宅投资景气指数分析、房地产（押品）价格、租金指数及市场分析研究等。

五、核心-搭建多来源、多维度的数据生态

无论是以前的估值服务模式，还是现在的房地产估值O2O服务模式，都需要完整、标准、系统的基础数据做支撑。作为独立第三方的房地产数据服务商，我们清楚的认识到，想要不被市场淘汰，要以强大的数据库作为核心竞争力。

对此，我们提出“数据生态”的概念，即通过多种渠道“采集”数据，并进行实时更新，保证数据的及时性、丰富性；对多来源数据进行完整性、准确性等方面整理后，统一存储于立体式私有数据库，并建立不同层次数据间的关联关系，实现不同领域数据的全面对接；标准化的数据应用于各领域，在动态的应用中得到不断的“校正、检验”。这样，在数据的采集、应用及校验相互影响和补充的过程中，形成了多渠道来源、多维度应用的数据生态。

数据生态的搭建建立在以下几个方面：

1、多渠道数据来源

凭借着多年来实践中积累的房地产行业各类型过亿条交易及租赁数据，通过整合包括现场采集、网络挂牌、评估积累以及银行、中介等其他机构的数据，特别是政府存储的房管、税务、规划数据，从而形成多渠道数据来源体系。

2、全面的数据内容

对房地产不同阶段的数据进行存储，并建立彼此之间的关联关系，形成横纵交织的关系型数据仓库。帮助评估机构、政府部门（地税）、银行金融机构搭建多纬度、多层次的立体式私有数据库，实现数据的统一存储与应用。

3、标准化数据管理

首先，将数据信息经过标准化处理、完整性校验、到准确性校验、可行度评估后输入到数据库中，从而保证数据的完整性、准确性和一致性；其次，严格按照房地产数据标准，就全部进库数据进行清洗处理，实现基础属性内容和案例格式的统一标准化；最后，定制房地产各种数据类型、数据字段内容、数据从属关系的软件系统，实现数据的统一存储与应用。

4、及时的数据更新

以“天”为周期，对存量房市场交易数据、征税数据及市场租金进行分析，对新增楼盘进行门牌地址数据的补充，同时对系统数据库进行补充、修改、更新，提高数据匹配率，以保证估值模型的评估结果能及时的反应当前的市场状况

5、立体的数据展示

在数据管理系统平台上建立点或面的坐标关联，实现数据与地图（GIS）的有效对应，更为直观的展现各类型数据及其从属关联关系，提供清晰的地图定位和动态可视数据信息展示，避免同一套房屋估值数据无法匹配的问题。

六、结语

互联网时代下，新型估值服务必将成为房地产估值行业的主流趋势。不改变将被淘汰！作为独立第三方的估值服务商，云房是行业的创新者和变革者，我们的宗旨就是打造数据生态作为支撑的估值服务平台，为用户提供更为准确、全面、细致的估值服务。未来我们将不断把探索实践的经验与成果在行业内进行分享，致力于建立公正、开放、透明的房地产估值市场，以高效化、专业化、多元化、透明化的业务模式，开创房地产估值领域的全新时代。

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