高纬环球：成都第四季度甲级写字楼租金轻微下降金融业和制造业成交活跃

来源: [观点网] 时间: 2015-01-18 17:05

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第四季度大量民间金融企业关停退租，向市场释放了至少40,000平方米的甲级写字楼。

　　2015年1月15日，成都——全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球近期发布了2014年第四季度成都写字楼市场报告。报告表明2014年前9个月，成都实现地区生产总值人民币7,320.6亿元，同比增长8.7%。受电子信息产品制造和汽车产业推动，第二产业实现生产总值人民币3,356.7亿元，同比增长10%。与此同时，第三产业固定资产投资同比增长10.1%至人民币3,781亿元，其占固定资产投资总额比例提升至78.5%，因此我们预计第三产业在未来成都经济的主导地位或将进一步提升。

　　2014年第四季度民间金融类企业需求锐减。受民间金融行业旺盛需求驱动，2014年上半年成都甲级写字楼市场呈现高度活跃的特点。然而，三四季度民间金融类企业扩张明显放缓甚至止步不前。第四季度大量民间金融企业关停退租，向市场释放了至少40,000平方米的甲级写字楼。因此第四季度成都甲级写字楼净吸纳量从前三季度82,601平方米的季度均值骤跌至4,528平方米。

　　高纬环球成都分公司总经理王艺表示：“尽管如此，按照成交面积计算，金融业仍旧贡献了2014年成都甲级写字楼市场40.5%的租赁成交，依然是甲级写字楼需求的最大行业；其次是制造业，其租赁成交面积占比为11.3%。”第四季度上述两个行业的主要租赁成交代表有中宏保险租赁华置中心1,800平方米，仲利国际租赁来福士广场700平方米。值得一提的是本年度专业服务类企业成交活跃度高于往年，例如毕马威租赁成都国际金融中心1,500平方米。

　　在大量空置和需求疲软联合作用下，第四季度成都甲级写字楼的有效租金同比下降3.8%至98.3元/平方米/月(折合成账面租金105元/平方米/月)，连续四个季度下降。由于2014年甲级写字楼新增供应量为231,004平方米，较前两年明显减少，因此本年度甲级写字楼空置率同比下降4.8个百分点至28.4%。

　　尽管2014年供应量处于低位，但是2015年甲级写字楼新供应量将达到前所未有的887,025平米，空置率将面临巨大上行压力。在南延线板块，大量预租赁交易显示，为吸引租户，该区域未来甲级写字楼项目租金定位远低于当前平均租金水平，因此南延线租金水平将进一步降低。然而，在中央商务区、东大街和南区，未来新增供应量将从过去两年的高位水平逐步下滑，因此这三个板块租金预期会保持相对稳定。鉴于投资者日益谨慎，开发商难以实现预期价格，因此更多销售型写字楼或将策略转变为租售并举。高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰分析认为：“我们预计高供应低租金的市场状况将促进租户重置办公室，以改善办公条件。考虑到当前写字楼的租金较低以及对未来办公空间的需求，租户在搬迁写字楼时或将扩大租赁面积，因而进一步刺激写字楼的吸纳。”