中信建投：聚焦北京分享土地盛宴

来源: [观点网] 时间: 2015-01-12 16:00

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回顾北京历代地王，自11年以来，地价、楼面价不断被刷新超越，甚至穿越周期，背后实际体现的是市场对于主流市场的认可和追逐，同时也是北京作为全国首都的城市价值体现。

回顾北京历代地王，自11年以来，地价、楼面价不断被刷新超越，甚至穿越周期，背后实际体现的是市场对于主流市场的认可和追逐，同时也是北京作为全国首都的城市价值体现。

　　地王穿越周期，北京区域价值凸显：1月7日下午，华润首开平安联合体以86.3亿竞得北京丰台区花乡地块，刷新北京总价地王纪录。我们自去年开始就坚定看好北京市场，并发布《北京北京》等多篇报告强调北京区域投资机遇，回顾北京历代地王，自11年以来，地价、楼面价不断被刷新超越，甚至穿越周期，背后实际体现的是市场对于主流市场的认可和追逐，同时也是北京作为全国首都的城市价值体现，我们也相信这种认可在市场回暖叠加房企补库存意愿提升的背景下会进一步强化，北京区域价值会进一步凸显。

　　土地成本叠加库存结构倒逼需求端价格中枢上移：我们认为北京区域的几个要素决定了其将会在新一轮地产恢复周期中优先受益：1、地价增速高于房价，叠加自住房政策推升供需矛盾，倒逼需求端价格中枢上移。2、库存上升导致价格下行逻辑在北京区域适用性降低，库存结构影响大于库存总量。3、北京先导指标已明显改善，15年弹性可期。我们认为北京区域一手房市场也将在一季度企稳回升，结合此前探讨的库存结构，一手房量价都将迎来一波新的行情，这也将为具备北京区域资源的房企带来去化改善以及价值重估的机遇。

　　市场化调控框架下政策压力淡化：在未来市场化管理框架下，我们认为对于主流城市的价格管控将会趋于淡化，尤其对于北京、上海这种国际化城市而言，资源禀赋的优势也终将在价格层面体现。另外，从控制特大城市人口规模的国家战略角度，我们也并不认为政府过于担忧北京、上海等城市价格的上涨。值得强调的是，我们对自住房政策的持续周期以及供地力度持有保留态度，其对北京市场影响有待观察。

　　聚焦北京区域房企，分享土地盛宴：此前我们一直强调地产股的反弹机会在于基本面分化后带来企业分化机遇，本次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层“稳增长”架构的不可替代性，降息叠加此前930信贷新政，城市成交分化将带动企业的分化，相关地产股向上趋势明确，我们维持行业“买入”评级。具体标的方面，我们继续坚持“选择两极拒绝中庸”的配置思路，优先推荐保利、招商、万科、华侨城和阳光城等，此前构建的绝对收益组合和“地产+金融”板块仍可关注，除此之外，我们在去年年底的地产专题电话会议中建议大家积极关注北京区域房企的战略机遇，已经得到市场的高度认同，敬请留意。

　　第一，地王穿越周期，北京区域价值凸显

　　1月7日下午，华润首开平安联合体以86.25亿竞得北京丰台区花乡地块，溢价率21.99%，刷新北京总价地王纪录。该地块为北京14年以来面积最大地块（41.9万平），起拍价最高（70.7亿），配建最贵自住型商品房（2.9万元/平），纯商品房楼面价超3.8万/平。我们自去年开始就坚定看好北京市场，并发布《北京北京》等多篇报告强调北京区域投资机遇，我们认为新年地王的出现也将再次带来北京区域的资源价值重估的可能。去年虽然楼市去化一度萧瑟，但并未影响主流城市土地市场的热度，北京丰台区地块、上海董家渡地块等地王频现也再次体现了主流城市资源的稀缺性。回顾北京历代地王，自11年以来，地价、楼面价不断被刷新超越，甚至穿越周期，背后实际体现的是市场对于主流市场的认可和追逐，同时也是北京作为全国首都的城市价值体现，我们也相信这种认可在市场回暖叠加房企补库存意愿提升的背景下会进一步强化，北京区域价值会进一步凸显。