逢周一至周五  24小时更新

广州零售商业2015竞争加剧 戴德梁行看好南沙投资机会

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-01-06 23:13
打印
评论

只要给南沙一些时间，未来发展一定会非常好，尤其是公寓这类型的产品将受到大量投资客的追捧。

　　观点网 几经并购、整合的国际顾问大行戴德梁行在广州首次发布了新的LOGO，不同于去年的蓝色，戴德梁行又用回了曾经使用最久的红色，只是设计上略有不同。

　　这是戴德梁行最新一次并购之后的变化。

　　1月6日，商用房地产服务营运商戴德梁行(DTZ)宣布，由TPGCapital(TPG)、PAGAsiaCapital(PAG)及OntarioTeachers'PensionPlan所组成的私人股权投资财团，已成功收购美国房地产服务公司CassidyTurley，并将其业务与DTZ合并，组成一家以DTZ为名的环球公司。

　　同日，戴德梁行在广州召开新闻发布会，对广州2014年的房地产市场做出了总结，也对2015年的广州市场给出了预判。

　　商业供应加剧

　　在商业地产方面，据戴德梁行统计，广州2014年写字楼的销售成交受供应放量拉动有明显上浮，但成交均价却出现回落至22642元/平方米，主要原因还是新增供应量较多。

　　2014年，广州写字楼大宗成交较往年有所增加，其中企业购置办公物业自用占比明显上升。随着未来供应不断增大，针对此类需求、实现提早“定制”的销售将成为趋势。

　　从租赁需求端来看，2014年租赁成交总量并未明显变化，显示政府营商环境改善、促进创业与就业的措施较好地对冲了经济增长下行带来的办公空间需求疲弱；但另一方面，新增租赁需求还相对有限，未来供应还将面临较大的消化压力。

　　另一方面，广州写字楼租赁成交主力也开始由核心商务区外拓。2013年，天河区的写字楼租赁占总成交的40%，越秀占比为18%，而其他区域如番禺、白云的占比分别为4%和9%；2014年，天河区写字楼租赁面积占比缩减至25%，越秀区也缩减至10%，但番禺区提升至14%，白云区也增多至15%。

　　戴德梁行方面称，这个变化出现的原因是一方面承接了外拓的销售产品，另一方面也反映出广州新兴商务区的崛起。

　　从租金方面来看，2014年第四季度，广州写字楼的平均水平位163.5元/平方米/月，而去年同期为166.6元/平方米/月。其中，租金最高依然为珠江新城，平均为176元/平方米/月，而空置率也高达13.3%，居全市之冠。

　　据戴德梁行数据显示，未来两年广州将有超过90万平方米的甲级写字楼落成，这个供应量也几乎是广州近十年来写字楼新增的最高数值，因此，随着竞争加剧、新兴商务区的崛起，甲级写字楼空置率的攀升成为部分物业的潜在威胁。

　　这也意味着，广州写字楼的租金将有下行压力，尤其是2015年。待进入2016年，随着一批地标性高素质物业的交付，平均租金有望得到有限提升。

　　至于零售商业，戴德梁行的总结为成交量增长乏力，均价回落。

　　据统计，2014年广州新开了4家优质购物中心，主城区核心商圈内有13家大型优质购物中心进行了大面积调整、升级和整改。

　　而2015年，全市计划新开至少8家优质购物中心。戴德梁行认为，这将使得品牌资源争夺逼近白热化，接下来“商业定制、上市、抛售”等将成为常态。

　　住宅用地占比提升

　　除了商业地产之外，戴德梁行对于2014年的广州楼市也作出了总结。其认为，2014年广州楼市有三个“意外”值得关注。

　　意外一是土地收入居然超额完成；意外二是低潮中“地王”、“巨无霸”仍涌现；意外三是“降息”迟到与“限购放松”落空。

　　据统计，2014年广州土地市场全年有14宗流拍，16宗中止出让，土地溢价率也大不如2013年，直到去年9月，广州土地招拍挂收入也只达到了年度目标的55%，正当市场推测完成全年800亿任务恐怕有难度的时候，仅凭最后3个月，广州土地收入却迅速完成，并且超额。

　　戴德梁行表示，广州土地成交金额的波峰出现全部得益于主城区大型“旧改”项目，比如广钢新城、天河油制气厂、天河牛奶厂、红云化工厂等等。

　　另一个显著特点是，对比2013年，广州住宅用地成交面积占比大幅上升30%。2014年广州十区土地成交中，住宅用地占比为84%，商业、商务用地只占到14%。

　　此外，去年首次在广州拿地的外地企业有9家，包括金地、深振业、龙湖、北大资源、金融街、华发、华润、平安等，共涉及14宗土地。

　　戴德梁行认为，虽然外地房企拿地成本会普遍高于本地房企，不过由于一线城市的抗跌性较强，仍吸引不少外地房企。

　　受“成交结构”与“土地自身溢价”双重影响，广州的平均楼面地价继续走高。2014年已经突破万元大关至10380元/平方米。

　　至于商品房市场方面，其交易额构成也出现明显变化，其中住宅占比降9%，商铺、办公共计上升8%。

　　戴德梁行称，2014年广州原十区新建与存量商品住宅前三季度成交面积全部低于2007年以来季度均值，但随着9.30限贷松绑、11.21降息等政策释放的积极信号，前期还处于观望和抑制中的刚需、改善需求得到释放，四季度“新建”成交量环比大增67%。

　　总体来看，虽2014年新建商品住宅价格同比有所增长，但逐月来看，价格总体仍呈现下行趋势，而四季度成交量虽有大幅回暖，但也并未出现价格方面的明显反弹。

　　戴德梁行预期，2015年广州的库存还将继续飙升，未来仍将维持高位水平。

　　2015看好南沙市场

　　对于2015年的广州楼市，戴德梁行表示应持“谨慎乐观”的态度，并预期总体交投畅旺，价格存在上涨动力，但涨幅有限。

　　其称，一方面，广州楼市2015年仍有许多的不确定因素，比如库存高企，尤其是2014年住宅用地的火爆成交将进一步推高未来两年的供应，随着不动产统一登记出台、房企收益缩小、股市、海外投资等其他投资工具对楼市的分流等，将使得房地产的投资功能弱化。

　　另一方面，广州楼市仍会有许多利好因素。比如货币仍将趋向宽松、广州土地的楼面地价继续走高，城市吸附力强，人口红利仍然存在，刚需和改善需求坚挺，新型城镇化建设推进、自贸区平台等都将助力广州土地市场与楼市。

　　事实上，戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰表示，在未来广州最值得投资的区域应该是南沙片区，主要原因当然是受益于自贸区概念。

　　邵丰指出，南沙对港澳合作在区委和商务环境上均不及横琴、前海，但可依托制造、航运和商贸又是，吸引生产性服务和商贸服务类企业。

　　此外，南沙的商业氛围也远不及上海，与广州现有商务成熟区较远，戴德梁行认为南沙未来的发展路径可利用产业优势，先发展商贸服务，逐渐带动金融服务、专业服务等其他服务业。

　　邵丰强调，只要给南沙一些时间，不要太心急，未来该区域的发展一定会非常好。其指出，目前在南沙区域，尤其是公寓这类型的产品将受到大量投资客的追捧。

　　邵丰预期，三五年内南沙的房价一定会翻升一倍以上。

　　戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文则表示2015年房企销售应该比较平稳，不会有太大增长。

　　其指出，对于之前热议的“万绿之争”，可以从中看出2014年增速较快的企业有一定规律。比如这些企业的横向发展比较迅猛、例如绿地、恒大；海外市场扩张较为坚决，例如绿地、万达。

　　“数一下销售排在前几位的企业，从横向市场发展的坚决性来看，万科在这方面的增长不会太大，至于海外扩展的实施方面，保利也不太强”，黎庆文认为，综合这两方面来看，万达的表现都比较突出，在2015年的成长性很高。

　　此外，黎庆文还表示，2015年广州楼市的限购政策可能出现松动，但彻底取消的可能性较低。

发稿：武瑾莹审校：杨晓敏

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场