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受累多重因素制约 瑞房全年销售97.5亿完成目标75%

来源: [ 观点网 ]      时间: 15-01-06 23:08
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在楼市整体下行大背景下，瑞房在管理架构、业务销售模式、项目选择及开发过程中遇到的诸多问题，在一定程度上制约了其全年销售业绩的达标。

　　观点网 1月6日下午，瑞安房地产有限公司公布12月销售数据，单月住宅物业合约销售额达13.22亿元，已出售总建筑面积10.12万平方米及859个车位，平均售价22300元/平方米。

　　至此，截至12月底，瑞安房地产2014年全年合约销售额为97.5亿元，较2013年同期的166.14亿元减少41%，而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。

　　除上述报告的合约物业销售额外，截至2014年12月31日止，瑞房录得的认购物业销售总额为10.65亿元，“预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售”。

　　因此，按瑞安房地产年初设定的130亿元销售目标，其今年的目标完成率仅为75%。

　　虽然，瑞房未在公告中明确指出其2104年销售业绩同比下滑及未能达标的原因，但从其去年上半年销售及净利润两项指标双降已经可以略知一二。

　　据悉，2014年上半年，瑞房累计合约物业销售额28.19亿元，与上年同期相较下降56%，且归属公司股东应占净利润同比下调约25%。

　　彼时，瑞房方面表示，集团已经在改变业务的销售策略以便更有效地应对调整中的国内政策及市场环境，也会准备中国新天地的分拆上市。

　　重出江湖的瑞安房地产主席的罗康瑞于该公司中期业绩会上也明确指出，因管理架构问题，上半年公司有三个项目“表现不理想”，此外，在业务模式及项目挑选方面，下半年也将做出一系列调整。

　　可以看出，在2014年楼市整体下行的大背景下，瑞房在管理架构、业务销售模式、项目选择及开发过程中遇到的诸多问题，都将在一定程度上制约其全年销售业绩的达标。

　　此外，瑞房于全年业绩公告中披露，在97.50亿元合约销售额中，住宅物业销售额为61.07亿元，而商业物业整体销售额为36.43亿元，且售出1359个车位。

　　早前，瑞房执行董事及董事总经理黄勤道在2014中期业绩会上曾表示，为将中国新天地打造成优质商业地产公司，公司计划出售约50亿元非核心资产，并“希望每年可以销售几十个亿商业地产”。

　　所以，虽然未达全年销售目标，瑞安房地产在商业物业方面的销售还是在一定程度上符合公司的既定预期的。

　　而在出售非核心资产方面，瑞安单12月的合约销售额中，包括了其整售武汉天地第A2号地块4.58万平方米办公楼获得的9.39亿元。

　　历史资料显示，为了加速资产周转和缩短投资回收期，早在2011年上半年，瑞房和平安保险签订协议，以9.63亿元的总价整体出售5.9万平方米的武汉天地A5号地块办公楼(企业中心5号)，平安保险计划保留部分楼层自用，其余面积将予以出租。

　　事实上，除了出售武汉项目物业外，去年8月27日，瑞房已发布公告称，其将以9.65亿元出售位于上海闵行区虹桥商业核心区的虹桥天地酒店项目，同时还将出售妙园股份。

　　“公司将继续出售这些非核心资产，包括商业或办公楼，希望可以加快资产运转。现在瑞安房地产的土地储备一半是住宅，一半是商业，好几百万平方米的商业地产很难由中国新天地全部承担。”罗康瑞表示。

　　而在出售非核心资产的同时，虽然因所投项目拆迁拖延遭基金撤资，瑞房并未停止继续“挑选合适的合作伙伴以加速公司资产周转”。

　　2014年11月28日，瑞房宣布公司与ChinaKCPrincipalPartner及ChinaKCInvestmentManagement与GreenAcres订立框架协议，成立及设立项目公司作出投资。

　　该投资项目中，投资者的承诺总额为6亿美元(相当于约46.5亿港元)。投资策略为在大学、高新科技园区及或研发园区高度集中的策略性位置开发、拥有及管理融合住宅及商业物业的中型综合多用途知识社区。

　　对此，瑞安方面表示，是为配合中国经济结构、经济模式转型。而法国巴黎银行董事总经理李伟烈指，瑞安这个策略是看重未来房地产发展与产业结合的趋势，是比较好的捆绑方式。

　　另有市场人士则指出，联系早年投资瑞安项目的TrophyPropertyDevelopment基金于今年遭部分投资者撤资，是次投资对象确定为中型社区项目，可能是“学了一课”的结果。

发稿：付庆荣审校：杨晓敏

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