合富辉煌：自贸区利好南沙楼市但提价为时尚早

来源: [观点网] 时间: 2014-12-30 11:23

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广东申报自贸区方案被称为“3+1模式”，包括广州南沙新区、深圳前海新区、珠海横琴新区以及广州白云机场综合保税区。

　　12月12日国务院常务会议提出：依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。

　　金融改革和对外开放是自贸区申报的核心内容。此次获同意的南沙新区金融改革创新政策，与《中国人民银行关于金融支持中国(上海)自由贸易试验区建设的意见》内容相似，最大的不同是强调支持南沙新区“深化粤港澳台金融紧密合作”，预示南沙自贸区的框架已基本形成。广东申报自贸区方案被称为“3+1模式”，包括广州南沙新区、深圳前海新区、珠海横琴新区以及广州白云机场综合保税区。

　　南沙楼市是典型的政策市

　　自贸区的获批，南沙楼市无疑获得重大利好。纵观近几年南沙楼市，起伏波动非常明显。南沙楼市依旧发展待完善，属于典型的政策市。从下图我们可以看到，政策利好对于南沙市场的至关重要的影响。2011年和2012年南沙分别受省府搬迁以及正式确立为国家级新区利好带动，区域楼市量价齐升。尤其是2012年9月晋升为国家级新区后的几个月，区域月均成交量达到12万㎡，均价也由8800元/㎡快速上升至2013年年初的均价接近11000元/㎡。

　　政策的利好对南沙楼市带动无疑十分巨大，但是同样惹人关注的是，南沙在确立为国家级新区后，后续的政策实施及产业导入等并没有明显的跟进和落地，从而导致市场热情在5-6个月后逐步消退。在利好缺失的2014年，区域楼市下滑明显，前11月南沙区商品住宅网签60万㎡，同比大幅下降37%。今年二到三季度南沙月均成交量仅5万㎡，与高位相比下挫超过50%，直到10月份开始，受930政策利好带动及区域楼盘降价促销，成交量才缓慢回升。

　　自贸区的建成不是一蹴而就，短短一年内难有质的改观。利好难以刺激全年楼市保持高位

　　此次自贸区获批，南沙区楼市无疑再一次获得政策红利，但是究竟对区域楼市的带动有多大。一方面我们预计2015年前几月南沙楼市必然会受政策刺激掀起一轮成交小高潮，价格将在当前10000元/㎡左右水平企稳止跌。另一方面必须看到，自贸区的成功有赖于复杂的政策体系搭建和完善，包括当前货币汇兑制度、企业投资领域的规定、企业投资管理体制改革等一系列政策的改革，这些改革的最后实现都需要一个较长的过程。因此可以肯定的是自贸区的建设是一个长期的工作，短短一年内很难有突飞猛进的发展。前面提及南沙楼市的一大特征就是在后续缺乏实质上的利好持续推动时，楼市就会呈现明显的疲软，而且在经历前面两轮的投资高涨后，置业者会更加理性的看待此次自贸区的利好。因此我们预计2015年前期区域楼市在上升至一个高位后，热情会逐步减弱至合理水平，体现在成交量上也会下降。预计2015年全年成交量将优于2014年（预计2014年成交量70万㎡左右），但难以回复至2012-2013年的高位（两年成交量均在100㎡左右）。

　　另外根据合富辉煌（中国）市场研究中心的监测，如果按当前项目施工情况来看，预计南沙2015年可以推出新货将达到约万套，是近年来的高位。在这样巨大的供应量下，南沙市场依然面临较大出货压力，价格应保持平稳为主，区域市场才能健康理想的消化水平。