合富辉煌：调控回归市场库存抑制房价

来源: [观点网]      时间: 2014-12-26 11:01
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一线城市存量同比增长3-5成，消化期同比大幅增加40%-130%，京沪穗存量消化期达18-20个月。

一线城市存量同比增长3-5成，消化期同比大幅增加40%-130%，京沪穗存量消化期达18-20个月。

　　——2014年全国房地产市场总结报告

　　2014年的房地产市场跌宕起伏，上半年市场成交低迷，不少城市房价大幅回落。下半年加诸于房地产身上的众多行政调控手段逐步取消，房地产调控回归市场化。随着信贷政策的放松，市场成交大幅回暖。

　　2014年限购等行政调控手段逐步退出，房贷政策放松，房地产调控回归市场化

　　在2013年11月召开的十八届三中全会，中央政府提出了“构建市场长效机制”的调控转型方向，意味着近年房地产市场各种行政干预手段(包括“限购、限贷、限售、限签”等)将逐渐淡化，而来自市场自身的“调理”功能所发挥的作用会越来越显著。

　　今年3月“全国两会”提出2014年房地产调控重点是：针对不同城市情况进行分类调控、完善住房保障机制、增加中小套型商品房和共有产权住房供应、做好房地产税立法相关工作、抑制投机投资性需求，促进房地产持续健康发展。“分类调控”指“在调控手段上，将根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。”意味着国家将房地产调控的主导权更多地交由地方政府，允许地方层面放宽政策执行。

　　由于春节后，全国房地产市场景气度迅速下滑，不少城市的库存压力不断增加，房价下行压力大，自4月底开始，全国多个城市出台救市政策，包括放松限购、契税补贴、放宽公积金贷款、放宽购房入户等各方面。

　　其中实施了3年多的限购政策从4月南宁开始，全国各城市陆续松绑，7-9月各地密集放松或取消限购，现仅剩四大一线城市(北京、上海、广州、深圳)和三亚未调整限购政策(详见下表)。

　　10月份后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政放松二套房贷，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。

　　总体上2014年房地产行政调控手段逐步退出，市场自身的供求关系调节功能成为影响市场走势的主要因素。

　　调控放松助推楼市成交活跃度大幅上升，四季度成交回升至高位

　　据合富辉煌监测，自7月份以来，随着各地争相取消或放松限购政策，全国楼市开始从低谷回升，加之四季度信贷政策放松，18个重点城市周均住宅成交攀升至360万方以上水平，为近年高位。

　　从月度成交走势看，下半年的成交量逐月回升，特别是信贷放松后的10-11月，成交面积大幅回升，已超越近年的成交高位，显示四季度成交非常活跃，前期被压抑、观望的客户纷纷入市。

　　10月重点城市成交面积环比增长19%，同比下降4%

　　11月重点城市成交面积环比增长9%，同比增长7%，成交量创新高

　　同时，从供应和成交指标看，虽然成交量大幅回升，但2014年以来每月的新增供应仍远大于成交量，可见市场整体供求压力未有缓解。

　　四季度成交大幅回升，但全年成交仍然萎缩，城市间分化显著

　　据合富辉煌监测，22个重点城市10-11月整体成交面积比8-9月增长了3成，同比去年同期的成交高位亦则有小幅增长，显示四季度成交回升显著。但全年看，成交仍有较大萎缩，1-11月成交同比下降约15%。

　　各城市间的成交分化明显。其中四大一线城市在信贷放松带动下四季度成交均大幅回升，10-12月成交面积比8-9月有4-8成的回升。但由于一线城市限购持续，前三季度的成交低迷，因此，1-11月的整体成交同比下降约2-3成。

　　二三线城市的分化则显著。其中南京、长沙、成都、贵阳、东莞、中山、乌鲁木齐1-11月成交下降亦超2成，而南昌、佛山、武汉、西安、济南、昆明同比有增长。综合全年和四季度市场成交情况，佛山、杭州、武汉、西安、南昌、济南(中海华山珑城开盘销售4000套带动)成交回升最显著。

　　如佛山上半年市场成交低迷，不少指标楼盘价格下调超过2成，在8月初限购松绑后，很大程度上提振了市场信心，带动客户的购房热情，尤其是以广州客为主的广佛交界项目热销，价格则维持在降价后的水平。

　　杭州是市场恢复的另一个典型城市。2014年以来杭州库存压力大增，是全国率先降价的重点城市，且降价幅度大，普遍降幅在15%-20%。杭州政府8月开始取消限购并出台了一系列的鼓励政策，房地产市场开始从低谷回升，市场成交已恢复活跃，价格维持在低位。

　　库存水平仍维持高位，去化速度略有加快

　　虽然各地成交明显好转，但由于2014年以来新增供应量大，全年新增供应远大于成交，因此重点城市商品住宅存量继续处于历史高位，从消化周期看，当前主要城市库存消化周期仍维持在18个月水平，仅较峰值期轻微降低。一般公认较合理的存量消化期水平是8-12个月，显示现时市场存量压力大。

　　从不同城市看，虽然部分城市12月的存量和去化周期环比略有下降，但与去年同期相比，普遍大幅增加。一线城市存量同比增长3-5成，消化期同比大幅增加40%-130%，京沪穗存量消化期达18-20个月。

　　二三线城市中，天津、杭州、长沙、武汉、西安。贵阳、昆明、海口存量消化期都在17个月以上，库存压力大；合肥、南京、南昌、郑州、珠海存量消化期在10个月以内，库存压力较小。

　　库存压力大，2014年楼价回落

　　从全国70个大中城市商品住宅销售价格变动走势看，2014年二季度开始，房价环比上月下降的城市大幅增加。11月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个，最大降幅为杭州的9.9%。

　　二季度以来全国楼市成交迅速陷入低迷，而新增供应则大幅增加，市场存量不断创新高，各地楼价开始回落。虽然四季度成交量大幅回升，但由于市场存量维持在高位，各地开发商仍以各种优惠去库存为首要任务，楼价总体保持平稳回落的态势，预计将持续到2015年上半年，楼价难以回升。

　　新开工面积下降，土地出让大幅回落，明后年供应或会下降

　　2014年1-11月，全国住宅新开工面积11.46亿平方米，同比下降13.1%，新开工面积的下降预示2015年可推出市场的新增供应将会减少。预计经过2015年上半年的去库存后，下半年的市场存量压力将有所减缓，房价可望企稳回升。

　　据合富辉煌监测全国20个重点城市的商住用地出让成交数据，由于2014年楼市总体低迷，土地市场活跃度下降。2014年1-11月商住用地出让成交的总建面积同比下降35%，是2011年以来同期最低。土地供应的下降预计将影响未来2-3年的供应。

发稿：合富辉煌审校：杨晓敏

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