中银国际-天健集团：深国资改革先锋，多元化产业转型

来源: [观点网] 时间: 2014-12-25 15:50

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2013年公司房地产业务实现营收15.65亿元，同比增长60.18%，主营业务利润6.25亿元，同比增长81.67%。公司净利润快速增长主要是由于公司房地产业务快速增长所致。

2013年公司房地产业务实现营收15.65亿元，同比增长60.18%，主营业务利润6.25亿元，同比增长81.67%。公司净利润快速增长主要是由于公司房地产业务快速增长所致。

　　一、公司概要

　　老牌深国资控股房企，主营建筑、地产和商业运营

　　深圳市天健(集团)股份有限公司系深圳市国资委控股企业。深圳市天健(集团)股份有限公司原名深圳市天健实业股份有限公司(创立时原名深圳市天健股份有限公司)其前身最早为1963年组建的空军工程兵第5团，1976年整编为基建工程兵302团，1983年9月集体转业改编为深圳市市政工程公司，1993年进行企业改制。1999年在深圳证券交易所上市(证券简称：天健集团；证券代码：000090.SZ)，主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营，旗下的知名企业包括深圳市市政工程总公司、深圳市天健房地产开发实业有限公司、深圳市天健商业物业运营有限公司等10余家。

　　其中，1)深圳市市政工程总公司成立于1983年，拥有完备的建筑业企业资质，涉及市政、公路、房建、机电安装、轨道交通、水利水电等专业领域，其中包括市政公用工程施工总承包特级、公路工程施工总承包壹级和房屋建筑工程施工总承包壹级；2)深圳市天健房地产开发实业有限公司成立于1988年，房地产开发一级资质，已开发项目总建筑面积200多万平方米，集中在深圳、长沙、南宁、广州等地；3)深圳市天健商业物业运营有限公司是商业物业策划和运营的专业机构，主要业务涵盖商业中心、酒店、写字楼及工业园区等。

　　二、传统主营业务分析

　　施工业务贡献收入，地产业务贡献利润

　　天健集团主营业务为工程施工、房地产业、物业租赁及其他业务等。公司70%的收入来自于工程施工，79%的毛利是来自于地产业务。公司的地产业务主要分布在深圳地区，近年来逐步进入上海、广州、惠州、长沙、南宁、湖南等城市。

　　公司2006-2013年收入的年均增速为12.52%，净利润年均增速为17.56%，略低于行业均值20%左右的增速。2013年营业收入为45.14亿元，同比增长46.53%，净利润为3.78亿元，同比增长51.29%，基本每股收益为0.68元/股，ROE为10.76%，提升2.88个百分点。

　　2013年公司房地产业务实现营收15.65亿元，同比增长60.18%，主营业务利润6.25亿元，同比增长81.67%，毛利率为54.1%，同比增长0.4个百分点；建筑施工业务实现营收31.3亿元，同比增长41.40%；毛利率为5.4%，同比增长0.16个百分点；实现物业管理和租赁营收1.07亿元，同比增长20.25%，毛利率为47.92%，同比下降7.05个百分点。公司净利润快速增长主要是由于公司房地产业务快速增长所致。

　　深圳土地储备优质，并拥有多个潜在工业用地转性项目

　　截至2013年末，公司目前总未结算面积194万平米，其中深圳未结算面积25万平米，占比13%；对应总未结算货值308亿元，其中深圳未结算货值126亿元，占比41%。按照公司13年地产结算收入16亿元来估算，足够满足公司获得超过6年高成长结算收入增速要求。

　　另外，由于目前天健科技大厦(已转性)、回龙埔项目、安托山项目和粤通工业用地项目虽然也有转性可能性，但具体转性指标未确定，因而目前并未统计在公司目前未结算资源，但这四个项目未来如能顺利转性并确定指标，将极大地扩充公司深圳优质项目储备，支持公司的长远发展。(具体工业用地转性测算在后文“旧改资源的分析”中有进一步介绍)公司目前房地产194万平米的净利润折现为57亿元，加上净资产37亿元，除以总股本5.5亿股，公司2014年每股NAV为17.13元，对应2015年每股NAV为18.32元，并且如果其余工业用地项目顺利转型，公司的重估净资产价值将获得进一步地提升。