第一太平戴维斯：中国房地产市场2014年回顾与2015年展望

来源: [观点网]      时间: 2014-12-25 10:42
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预计2015年大多数城市的写字楼租金会出现下跌，但一些CBD的租金有望小幅上涨。

预计2015年大多数城市的写字楼租金会出现下跌，但一些CBD的租金有望小幅上涨。

　　宏观经济

　　“新一届政府领导班子着力寻求增强经济有效性、加强反腐廉政建设，并开放新的领域引入竞争。在这一系列举措下，中国经济以及房地产领域在近两年中经历了一定程度的整合。同时，中央与地方政府继续支持主要支柱产业，例如通过松绑住房限购政策以及贷款利率调降刺激房地产领域，这也将为明年国民经济的发展注入活力。我相信，未来几年中经济及商业环境将变得更具活力、更为稳健，从而支撑国内房地产市场继续改善。”刘德扬，第一太平戴维斯中国董事长

　　“中国已进入国民经济发展的新时期，从基于重度投资与人口红利的飞速增长阶段，过渡到了以增强商业与经济有效性、精简行政审批、市场整合为基础的缓慢增长阶段。中国的房地产市场正经历着类似的转型。房地产市场的主题不仅是开发，还包括如何通过设施环境的改善创造价值。未来数年中，开发速度将放缓，重心将越来越多地放在资产管理、创新设计、现有空间的最大化利用与再利用，以及基于周密规划与开发的社区改善等方面。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

　　·预计中国经济短期内将继续放缓，到2018年GDP增幅或小幅调整至6.5%～7%区间。

　　·尽管经济增速减慢，但由于比较基数偏大，中国经济产值净增加值(以人民币计)实际上仍将继续增长。

　　·经济重心回归中国民营企业及国内消费，应可为经济发展提供更坚固、可持续性更强的基础。

　　·经济放缓、通胀率下滑，意味着利率有望进一步下调，2015年或将迎来三轮降息。

　　·随着实力较强的开发商并购较弱的开发商、提供价格优惠，市场将推进更深层次的整合。

　　写字楼

　　·决定市场未来走势的关键因素是供应，而非需求。

　　·预计2015年大多数城市的写字楼租金会出现下跌，但一些CBD的租金有望小幅上涨。

　　·随着商务需求的改变以及新选择的出现，公司迁址的现象将继续存在：

　　-在一线城市，利润低、成本低的公司会继续向非中心区域迁移，以减少经常开支。

　　-在二线城市，居于领先地位的企业将升级办公场所，搬往楼龄更新、设计更好、管理更佳的写字楼。

　　·需求将主要来自金融、保险、信息技术/高科技公司以及律师事务所，且本土公司占主导。

　　上海

　　“上海作为全国经济先锋的地位将继续得到巩固。上海自贸试验区进一步改革，以及第十二届全国人大常委会第四次会议授权国务院在上海自贸试验区内暂时调整行政审批事项，这些将为上海企业带来大量利好。”柯磊，第一太平戴维斯中国商业楼宇部负责人

　　“上海核心区域的写字楼供应或在2015年达到历史最高水平，估计总存量接近100万平方米，同时非中心区域也会出现大量新供应。尽管国内外公司都有旺盛的入驻需求，部分区域的写字楼空置率仍可能显著上扬，继而对租金与资本价值带来下行压力。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

　　北京

　　“尽管全市供应不断增加，核心商务区的供应仍将有限，从而支撑租金走稳、空置率维持低位。一些非核心商务区如望京及亚运村、奥运村区域，随着未来12个月中优质项目的陆续交付，商务环境也将得到改善。”温书阅，第一太平戴维斯中国华北区商业楼宇部高级董事

　　“预计北京供应将显著增加，约有总体量80万平方米的甲级写字楼入市，是过去四年中年均供应的两倍还要多。与此同时，需求将基本维持稳定，据此预计全市入住率与租金会出现小幅下滑。”麦安东，第一太平戴维斯中国区高级董事，华北区代理部负责人

　　广州

　　“2015年将有大量新增供应入市，其中90%以上位于珠江新城。新项目较多，预计将推高全市空置率，并对全市平均租金施加下行压力。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　“就供应而言，广州写字楼市场面临严峻的短期挑战，而本土公司租户的租赁需求不断增加，应能为市场提供一定支撑。2015年，散售市场应能有所改善，因为在投资者看来，与其他一线城市相比，广州写字楼散售价格仍有上涨空间。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　深圳

　　“前海与后海将成为深圳写字楼市场增长的新引擎，吸引更多优质大型租户。需求应会出现增加，尤其是来自金融、专业服务以及物流领域的需求。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“由于前海的快速开发活动，未来三年市场将迎来大量供应，尤其是在南山区。2015年预计会有许多规模较大的高品质写字楼项目开盘。届时，随着公司陆续将总部迁至前海的新办公楼，预计现有项目的空置率将上升。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　成都

　　“供应过剩是不争的事实，也是不可避免的结构性风险。但是，一些优惠政策或许会为企业发展带来有利影响，进而惠及全市的写字楼市场。值得一提的是，成都天府新区于今年10月获批成为国家级新区，在税收减免与规划审批方面获得了更多行政权利与政策支持。这将为成都未来数年的发展提供一股新的驱动力。”胡裕华，第一太平戴维斯华西区董事长

　　“预计2015年约有总体量48万平方米的甲级写字楼入市，届时全市存量将增加26%。新完工项目无疑会在短期内对租金以及空置率带来巨大影响，而成都日益显著的经济地位、政府的支持以及不断改善的项目用地周边环境，均会为后期需求带来支撑。”罗元均，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事

　　商铺

　　·市场面临三重关键挑战：

　　-新增供应持续入市，且主要来自非核心区域，但核心区域的绝对增量也较为可观

　　-零售销售额呈现放缓走势，因此零售商对扩张持更为保守的态度

　　-来自电子商务的竞争

　　·资产管理、业主与租户的相互合作与沟通对于商场的成功起着更重要的决定作用

　　-促销

　　-运营经验

　　-营销计划/活动/推广

　　·餐饮弥补了服饰领域的不足，为零售需求带来了支撑，但餐饮究竟能催生多少需求？未来零售需求将由谁来驱动？

　　-儿童零售品牌

　　-服务业

　　-娱乐与休闲运营商

　　上海

　　“当前零售环境较为艰难，业主、投资者与开发商不应将眼光局限于短期增长，而需更多地关注中长期发展战略与前景。一个强大的品牌故事/主题/身份以及一支专业有效的管理团队，这样的组合对于商场的成功大有裨益。”朱兆荣，第一太平戴维斯中国区商铺部负责人

　　“零售商在租赁谈判中占据上风，租金面临下行压力。项目之间仍将存在租金表现差异，但分水岭不在于商场是否处于优质地段，而在于商场管理是否成功。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

　　北京

　　“一流的资产管理与针对性的租赁策略，对于业主改善商场业绩起着越来越关键的作用。在经济放缓与网络零售的双重压力下，商铺环境正变得越来越具挑战性，因此对于购物中心来说，仅仅拥有优质地段已不足够。”王沁莹，第一太平戴维斯中国华北区商铺部董事

　　“北京商铺市场的去中心化程度预计会进一步加强。计划于2015年开业的商铺项目中，大部分位于非核心区域。为能成功吸引合适的租户，这些新项目的业主很可能需要采取租金激励措施或提供其他优惠条款，而此举又将拉大核心地段与非核心地段项目的租金差距。”麦安东，第一太平戴维斯中国区高级董事，华北区代理部负责人

　　广州

　　“由于零售销售减速增长而电子商务锋芒渐露，整个零售市场进入了转型期。商铺业主需要思索新策略以及新的运营模式，以适应新的市场环境。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“2015年，广州将有6个新购物中心竣工，总体量达72.6万平方米。新增供应仍将主要来自新兴区域。但鉴于激烈的竞争，这些板块的新项目将难以达到理想的入住率，业主不得不加倍努力吸引客流以及合适的业态组合。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　深圳

　　“随着零售销售额增速放慢，商铺存量的增加不断加快。业主之间展开竞争以吸引顾客关注及客流，同时还要争抢有限的租户资源来改善入住率，，因此预期租金增长会减缓，甚至核心地段的项目也不例外。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“新供应逐渐向非中心地段转移，而这些地段尚未经过市场考验，因此尽管福田区、罗湖区这两个核心板块的商铺租金持续增长，新项目也许难以实现类似幅度的租金增长。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　成都

　　“成都的零售市场正经历着更新换代，开始逐渐出现一些高端和有特色的商场(如IFS和远洋太古里)，也带来了一些第一次进驻成都的高端服饰和餐饮品牌，让成都的商业变得越来越丰富。”胡裕华，第一太平戴维斯中国华西区董事长

　　“新增供应在给成都商铺市场带来竞争的同时也提供了机遇。更高品质的商铺入市已经并仍将继续吸引一大批新的零售品牌。新出现的租赁需求或许不足以消化全部的新增供应，但会不断为这座城市的零售环境注入新的元素。”罗元均，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事

　　住宅销售

　　·销售疲软是住宅市场2014年的主基调，在动摇场内信心的同时，也导致了大量未售库存的积压。

　　·2014年第四季度，房价跌势渐止，价格趋于平稳，主要是中央政府与央行对房地产这个经济支柱产业的针对性支持措施发挥了作用。

　　·未来数年中，低线城市必须逐步解决供应过剩的问题。

　　·尽管一线城市下半年表现欠佳，但外来人口的旺盛需求以及对供应量的更有力控制，将助力一线城市在未来12至24个月中赶超其他城市。

　　上海

　　“作为中国的纽约，上海不断吸引着来自全国各地的商务人才与财富，从而为住宅市场提供了强有力的支撑。上海还是中国最宜居城市之一，这里交通便捷、商业机遇众多，都市气氛浓郁、夜生活丰富多彩，确实是安家置业的理想城市。”唐华，第一太平戴维斯上海住宅销售部董事

　　“房价不断上涨，首付要求严格，家庭人口减少，外地及海外年轻专业人才不断涌入上海，这些共同推涨了对市区小户型住宅单元的需求。目前市场中这类住宅选择有限，正因为此，小户型住宅价格上涨显著。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

　　北京

　　“在政府政策支持以及开发商有力促销的作用下，2015年新建住宅成交面积预计会继续增加，而价格基本稳定。预期高端住宅成交面积维稳，价格稳步上涨。”邹锦标，第一太平戴维斯中国华北区董事长

　　“预期高端住宅市场将迎来‘公寓单价10万起步’的时代。2015年将有数个豪华住宅项目入市，单价均超过10万人民币每平方米。尽管市场环境充满挑战，但越来越多的高净值人士将北京作为居住地之一，应可为市场提供更广阔的需求基础，从而保证平稳、持续的成交节奏。”卢艳丽，第一太平戴维斯北京住宅销售部负责人

　　广州

　　““得益于更加看好的住宅市场前景，广州经济得到飞速发展，且基础设施不断改善。这方面的投资或在明年为广州市场带来更多利好。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“尽管广州继续执行限购，但房贷政策松绑、央行利率下调，预期会在未来6至12个月内刺激住宅成交量回升。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　深圳

　　“2014年第四季度，原先因买家退市观望而积压的需求得到集中释放。开发商定价更为合理，购房者贷款难度与成本双双降低，预计2015年成交会有所放量。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“深圳经济充满活力，发展重心越来越多地向信息技术与金融业倾斜，不断吸引外省市人口来此求职，继续推升对住房的需求。加之市中心地段的开发用地有限，预计会为价格带来长期支撑。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　成都

　　“宜居性对于居住地的选择越来越重要。成都的就业机会、生活节奏、文化与美食吸引着众多人士。随着更多的国际企业在成都建立研发基地，如IBM、因特尔与腾讯，成都将继续吸引来自全国各地、受过教育的劳动力。再加上当地及中央的优惠政策，中低端住宅的成交应有所支撑，而高端住宅仍将面临成交压力。”胡裕华，第一太平戴维斯中国华西区董事长

　　“成都在二线城市中处于领先地位，不断从全国各地吸引商务人才与财富，尤其是西部地区的财富。这就为成都住宅市场提供了坚实的需求基础。然而鉴于全市供应量较大，2015年仍将充满挑战。”罗元均，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事

　　住宅租赁

　　·企业更严格的成本控制、本国工作机会的出现以及污染与食品安全问题的持续担忧，这三大因素将继续促使外籍员工离开中国。

　　·对有限服务公寓的需求不断升温，可能会在明年催生新一轮的服务式公寓供应。

　　·员工流动性增加、市场对服务式公寓模式以及优势的认识不断深入，这两方面因素共同打开了二线城市的服务式公寓市场，与当地酒店展开了竞争。

　　·随着市场不断趋于成熟，国际服务式公寓品牌的市场份额继续扩大，单体项目与业主自营项目的份额相应缩减。

　　·中国本土需求增加，弥补了因跨国公司外派员工减少而走弱的租赁需求。

　　上海

　　“上海仍是跨国公司中国总部的集聚地。而上海计划在2020年基本建成国际金融中心与国际航运中心，同时进一步加强与世界其他国家的交流与融合，这将吸引更多跨国公司，从而为短期居住需求创造了增长机会。”唐舒仪，第一太平戴维斯上海住宅租赁部董事

　　“租赁需求与写字楼需求走势类似，以陆家嘴板块的表现为全市最佳。尽管外籍员工的租赁需求逐渐萎缩，本土员工需求升温，推动住宅租赁市场进入一个新的阶段，并且这个阶段将更具弹性、更为多样化。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

　　北京

　　“尽管市场形势充满挑战，但北京作为中国的经济、政治、文化与教育中心，将继续吸引跨国公司在此设立新的分支或扩张现有分支，从而为高端住宅租赁带来稳固的需求支撑。”麦安东，第一太平戴维斯中国区高级董事，华北区代理部负责人

　　“尽管市中心的新供应依然有限，但由于外籍员工家庭的租赁需求减少，同时公司收紧住房预算，短期内高端住宅的租金及入住率将双双受到下行压力。”胡敬昆，第一太平戴维斯北京住宅租赁部负责人

　　广州

　　“对于寻求建立华南区总部的跨国公司，广州仍将具有不俗的吸引力，这有助于住宅租赁需求维持稳定。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“作为重要的经济中心以及一线城市，广州的高端住宅可租存量依然有限。现有项目将继续维持当前稳定且良好的入住率水平，同时租金也将平稳增长。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　深圳

　　“未来三年，前海经济区与后海中心区总部基地将迎来飞速发展，从而吸引大量国际公司以及领先的本土公司。随之而来的是这些公司高级管理层对高端住宅的中短期租赁需求，且需求会主要集中在南山区。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“2014年第四季度，深圳的高端住宅租赁市场延续平稳走势。由于开发商将重心放在规模更大、发展更成熟的其他物业板块，2014年住宅新增供应有限，且2015年也不会出现实质变化。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　投资

　　·由于估值基础明显不同，国内终端用户与海外投资机构的定价差异可能继续存在。

　　·较低的投资收益率对于对华投资的外国机构来说，依然是很大的投资障碍，尤其是在未来两年中市场估值前景不甚乐观的情况下。

　　·对于意图进军中国市场的投资者来说，组合资产收购、小众市场投资与价值型收购仍能为其创造投资机会。

　　·由于利率的下调以及资产的重新估值，未来12个月中应会出现买入机会。

　　“中国仍是众多投资者目标组合的一个重要部分，虽然目前中国市场经济放缓，但这只是暂时阶段。中国正不断开放经济领域，向房地产引入竞争，眼光长远的战略投资者将继续在这个成长型市场中看到价值。”刘德扬，第一太平戴维斯中国董事长

　　上海

　　“尽管市场更具挑战性，精明的投资者正不断适应，在其他投资者认为障碍重重的领域寻找机会。中国市场投资者最大的特质在于，他们能够灵活、敏捷地应对动态市场中不断变化的阻力。”何锦德，第一太平戴维斯上海投资部董事

　　“收益率或在明年下滑，但跌幅有限。仍有众多投资者在场边观望，等候投资机会。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

　　北京

　　“不确定因素充斥市场时，投资者会将重心放在成熟、稳定的核心市场，比如北京。北京写字楼及住宅市场的需求依然强劲，因此不少投资者正积极在场中寻找投资机会。”邹锦标，第一太平戴维斯中国华北区董事长

　　“核心区域投资机会有限，而国内外投资者需求旺盛，将共同为资本价值提供支撑。与此同时，写字楼租金温和下跌，将带动收益率小幅下调。”纪刚，第一太平戴维斯中国华北区投资部高级董事

　　广州

　　“投资者依然看好广州市场的发展前景并不断寻找价格合适的投资机会。根据当前市场走势，有限的增值空间很难为估值提供利好，增加投入与重新定位仍是关键所在。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“虽然2014年投资活动有限，但因业主持稳价格，收益率得以维持相对稳定的走势。珠江新城作为广州未来的中心商务区，受到了投资者的特别关注。但由于租金上调存在一定风险，再加上对未来竞争的预期，该区域的资产价格并没有大肆上涨。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　深圳

　　“随着深圳可供投资的开发项目不断增加，投资者将有机会实现投资组合的优化与多样化，进而刺激未来的投资活动更趋活跃。”林木雄，第一太平戴维斯中国华南区董事长

　　“2015年会有大量新写字楼项目入市，对租金施压，预计写字楼收益率将维持稳定。计划长期持有资产的投资者继续看好后市走势。”何凌，第一太平戴维斯中国华南区研究部负责人

　　成都

　　“尽管成都市场面临供应过剩的问题，但同时也享受着中国高速发展的机遇、国家西部大开发的机遇以及天府新区的机遇。成都作为西部经济中心，在一段时间内经济都会处于稳定且高速增长的状态，供应过剩也最终会被市场吸纳，仍具有很大的投资潜力。”

　　胡裕华，第一太平戴维斯中国华西区董事长

　　“成都市场的现状与中国很多城市类似：很多资产类别都面临供应过剩的问题，影响了入住率、租金与资产价值水平。但果敢的投资者将在这类型市场找到更好的投资机会。同时，一些本土自用型投资者仍活跃于市场。”罗元均，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事

　　酒店

　　·公司更加关注开支控制，同时高净值个人旅客的品位不断变化，使得中国奢华酒店领域充满挑战，这一状况在未来仍将延续。

　　·国内游客与商旅人士是未来酒店需求的关键驱动力。

　　·中国的中产阶级不断壮大，开始寻求体验式旅行，为度假村以及中高端酒店创造了增长机会。

　　·预计公司将继续向二线城市扩张，寻找新的业务增长机会。

　　·出境游的旅客越来越多，这为中国的酒店品牌运营商开拓海外酒店市场创造了机遇。

　　中国

　　“对于大规模奢华酒店业主来说，未来充满挑战，因为精品酒店运营商品牌正不断抢占市场份额。个人旅客越来越看重更独特的居住体验，而规模较大的酒店品牌往往难以实现个性化。”陈姵君，第一太平戴维斯中国酒店部助理董事

　　“酒店市场部分领域停滞不前；另一方面，由于国内游、出境游的中国游客数量可观，酒店市场不断涌现出新的机会、吸引着新的酒店品牌。然而，由于业主难以快速适应不断变化的市场行情，能否找到合适的机会仍是一大挑战。”简可，第一太平戴维斯中国市场研究部负责人

 

审校：刘满桃

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