海通证券-新湖中宝：再次定增投向商住，具备互联网金融整合预期

来源: [观点网] 时间: 2014-12-22 15:16

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根据公司非公开发行股票预案披露，上述三个项目合计可获得销售收入165.26亿元；项目净利润合计达27亿元，上述三个项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到16.34%和25.24%。

根据公司非公开发行股票预案披露，上述三个项目合计可获得销售收入165.26亿元；项目净利润合计达27亿元，上述三个项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到16.34%和25.24%。

　　主要分析：

　　1.公司拟定增募集资金50亿元，用于开发苏州新湖明珠城五期、丽水新湖国际三期、瑞安新湖城及偿还贷款。2014年12月19日，公司公告称，公司第八届董事会第四十九次会议审议通过了《新湖中宝股份有限公司非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向不超过10名特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第八届董事会第四十九次会议决议公告日(2014年12月19日)。本次发行股票价格不低于5.17元/股。本次拟发行股票数量不超过9.67亿股，募集资金总额不超过50亿元。募集资金拟用于投入开发苏州新湖明珠城五期(投入20亿元)、丽水新湖国际三期(投入10亿元)、瑞安新湖城(投入10亿元)以及偿还贷款(投入10亿元)。

　　2.公司启动定向增发投向商住开发项目，项目完成后总利润达28亿元，销售净利率和投资收益率分别达16%和25%。公司本次募集资金总额不超过50亿元。拟用于投入开发苏州新湖明珠城五期(投入20亿元)、丽水新湖国际三期(投入10亿元)、瑞安新湖城(投入10亿元)以及偿还贷款(投入10亿元)。上述三个项目权益建面合计160.57万平，总投资合计达117.18亿元，预计销售额达165.26亿元(不包括瑞安新湖城(商业)建成后可以获得的租金年收入5199.93万元)。

　　根据公司非公开发行股票预案披露，上述三个项目合计可获得销售收入165.26亿元；项目净利润合计达27亿元，上述三个项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到16.34%和25.24%。而瑞安新湖城(商业)建成后前十年平均年租金净流入可达到5189万元/年，出租部分IRR可达7.79%。

　　此外。公司本次非公开发行股票的募集资金中，将有10亿元用于偿还贷款。若以公司目前各类融资的加权平均融资成本9.80%测算，募集资金10亿元用于偿还公司部分贷款每年可节约利息支出约9800万元。

　　根据前述建设周期，假设苏州新湖明珠城五期结算规模平均分布在2016-2020年、丽水新湖国际三期结算周期平均分布在2017-2021年、瑞安新湖城(住宅)结算周期平均分布在2018-2022年、瑞安新湖城(商业)出租收入从2018开始(假设租金年收入5199.93万元的净利率是20%，则年租金净利润是1040万元)，则上述项目合计贡献净利润28亿元，对应发行后的每股EPS合计0.31元/股；2016-2022年各年EPS贡献分别为0.02、0.04、0.06、0.06、0.06。0.04、0.03元/股。

　　截至本预案出具日，公司的控股股东-浙江新湖集团股份有限公司持有公司47.39%。宁波嘉源实业发展有限公司持有公司5.76%，浙江恒兴力控股集团有限公司持有公司2.61%。后两者为浙江新湖集团股份有限公司的控股子公司，上述三者构成一致行动人关系，三者合计持有公司股份55.76%。公司的实际控制人为黄伟先生。本次发行完成后，黄伟先生实际控制股份占49.77%。发行后浙江新湖集团股份有限公司仍为公司控股股东。

　　3.投资建议：公司土体储备充足，重组后启动互联网金融将有利整合公司旗下金融资产。维持“增持”评级。公司项目储备权益建面达1601万平(土地成本较低廉)，海涂开发储备811万平(属大型城镇化综合项目)，土地储备量居于同类地产公司首位。2014年，公司计划实现结算额90.73亿元，同比增长64.63%。同时，公司参股金融企业(参股温州银行13.96%股权有望分享温州金融改革红利)和参与大智慧重组将启动互联网金融整合旗下金融资产。公司定增投向商住项目，将推升业绩同时带来债务结构改善。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.18和0.26元。截至12月5日(公司因筹划重大事项停牌)，公司收盘于7.15元，对应2014、2015年PE分别为39.72倍和27.50倍。公司土体储备充足，具有互联网金融概念，考虑到公司参与大智慧重组后最终持有大智慧的比例尚未确定，较难确定最终资产价值。我们暂不给目标价，维持“增持”评级。