逢周一至周五  24小时更新

龙光股权引资龙华地王 平安大华20亿的利润考量

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-12-18 23:59
打印
评论

事实上，即便是曾拿下南宁、东莞、惠州地王的龙光地产，显然也并未鼓足独自开发龙华地王的勇气。

　　观点网 在10月份以总价46.8亿元、溢价率83.35%拍下深圳龙华地王后，时隔不足两个月，龙光地产已开始为项目开发筹集资金。

　　12月17日晚，龙光地产宣布，深圳平安大华汇通财富管理有限公司同意对龙华地王的项目公司深圳金骏注资人民币20亿元。

　　具体而言，深圳金骏原注册资本为1亿元，平安大华根据注资协议注资9800万元后，深圳金骏注册资本将达1.98亿元，分别由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%。

　　根据协议，平安大华此次注资额为20亿元，除9800万元用于增加深圳金骏的注册资本，其余19.02亿元作为深圳金骏的资本储备。

　　在此之前，对于龙光地产46.8亿元豪气拿地的举动，万科相关人士便表示，这么高的地价，很佩服开发商的勇气。而事实上，即便是曾拿下南宁、东莞、惠州地王的龙光地产，显然也并未鼓足独自开发龙华地王的勇气。

　　龙光地产于此次公告中就称，平安大华注资符合公司及其股东的整体利益，集团有此资金来源，将在中国深圳市龙华区开发物业，亦可优化集团债务与资产结构。

　　平安大华的利润考量

　　对于平安大华同意以股权融资的方式向龙光地产注资20亿元，市场分析认为，如此大手笔并非出于“仗义相助”，而是因为近期市场好转，平安大华看中了龙华地王未来的利润空间。

　　资料显示，龙光地产的龙华地王于10月22日成交，该名为龙华新区民治街道宅地项目，占地面积4.66万平方米，建筑面积18.65万平方米。由龙光地产旗下深圳金骏以总价46.8亿元竞得，楼面价逾2.5万元/平方米，溢价率83.35%，一举成为该区新地王。

　　从当时的市场看来，龙光地产拿地的价格无疑偏高。就龙华片区而言，2011-2012年间，该区成交价为1.9万元/平方米；后于2013年突破2万元，达2.22万元/平方米；10月左右，成交均价也仅为2.5万元/平方米上下。

　　不过，世联行分析人士刘文春对观点新媒体表示，在中心区整体房价超过4万元/平方米且仍供应稀缺的情况下，龙华新区作为福田区的“后花园”，面向的客户也多是从中心区来的购房者，房价也已逐渐涨高。

　　而随着11月下旬降息政策的带动，此前逐渐被压抑的购房需求逐渐得以释放。其中，12月初，龙华新区的中海锦城、星河传奇相继以超过3万元/平方米的价格面市，其中星河传奇的最高价格达3.5万元/平方米。最终，两个项目均获得售罄。

　　“不过，龙华新区目前最大的不足仍是配套，这里仅有中航、绿景等房企建有商业项目，且教育资源也处于短缺状态，这是制约区域发展的重要因素。”

　　据市场人士估计，随着未来配套逐渐成熟，龙华区的房价或达3.8万元/平方米以上，导致龙华地王逐渐拥有一定的利润空间，这或许正是平安大华乐于看到的。

　　其实，对于平安大华而言，这并非其第一次参与房企的项目开发。

　　其中，今年5月21日，华发股份宣布，平安大华向公司旗下横琴华发注资29亿元，而横琴华发曾以58.62亿元获得横琴地王。注资后，平安大华持有横琴华发49%股权。

　　6月27日，江苏中南建设宣布，通过股权投资与债券投资结合的方式，平安大华向公司旗下南京中南提供16亿元资金支持。自此，平安大华占南京中南股权比例为10%。

　　龙光地产的资金考量

　　其实，对于合作另一方龙光地产而言，市场分析亦指出，低成本、高利润是其一贯的竞争优势。

　　早在2009年下半年，龙光地产曾在一个多月内接连吞下三宗地王。其中，7月17日，龙光地产以7.03亿元竞得东莞新地王；8月21日，以9.15亿元竞得南宁地王；8月25日，又以4.01亿元竞得惠州地王。

　　截至2014年6月30日，龙光地产土地储备总规模近1300万平方米，约六成地处珠三角地区，而平均土地成本仅为1136元/平方米。低廉的土地成本，也为该公司的发展预留的充足空间。

　　不过，龙华地王显然是个例外，其2.5万元/平方米楼面价是其以往项目的22倍有余。目前，该公司在深圳仅有为龙光·天悦龙庭、龙光·君悦龙庭及龙光·世纪大厦共计三个售罄项目，显然，为了补充项目龙光付出了不菲的代价。

　　针对大手笔拿龙华地王是否对公司造成财务状况一说，龙光地产执行董事肖旭曾强调，公司资金无压力且充裕，今年全年目标虽然没有对外公布，但是前三季度的业绩是与去年同期持平。

　　但知名投行穆迪有报告指出，龙光地产的债务杠杆在上半年有所恶化，收入/总债务比率从2013年的123.8%降至92.7%。该公司的合约销售额今年以来已经放缓，预计2014年全年合约销售额将较2013年略有增长，这表明其受到市场房地产销售放缓的影响。

　　另有数据还显示，上半年，龙光地产分别在汕头、佛山、成都等地收购6宗地，涉及合同总价44.83亿元。加上下半年龙光地王的46.8亿元，该公司在土地方面已斥资达91.63亿元，相当于2013年合约销售额69.37%。

　　在此情况下，虽然肖旭强调龙光地产的资金无压力，但引入平安大华开发龙华地王显然能够起到纾缓资金作用。

　　世联行分析人士刘文春就表示，此次龙光地产以股权融资的方式引入平安大华，相当于分摊龙华地王未来的开发风险。“更重要的是，在获得20亿元注资后，龙光地产至少不用背负项目的利润及资金压力了。”

　　此外，本次龙光地产除了引进平安大华外，其也于12月9日起向专业投资者发行2.5亿美元2017年到期年息9.75%票据。穆迪认为，此次发行将改善龙光地产的债务到期状况，并降低平均融资成本。截至上半年，该公司平均资金成本仍维持为8.4%。

发稿：见习编辑 钟凯审校：刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场