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首创悦洳汇万套房源入市 北京低利润自住房高周转

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-12-18 22:06
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受到高地价的制约，自住型商品房必须保持高周转，才能实现些许的利润。

　　观点网 12月14日至16日，首创悦树湾自住型商品房项目进行公开选房，这是继悦洳汇和悦树汇这两个项目后，首创置业在近两周内连续推出的第三个自住型商品房项目，该三个项目共推出房源近万套，占据这类房源总供应的一半以上。

　　据北京市住建委信息，北京已经有22个自住型商品房项目领取了预售许可证，共计22728套房源进入摇号和销售环节，率先实现该市“年内争取实现2万套进入销售环节”的目标，并超额13.6%。

　　对此，外界纷纷议论：自住型商品房已经成为北京高库存的幕后推手。数据也显示，截止2014年12月14日，北京市商品住宅可售套数为11.26万套，再次突破此前一周9.3万套的库存记录。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅则对观点新媒体指出，开发商之所以选择年底集中推出自住型商品房项目，主要还是从自身的资金周转角度考虑的，“开发商大多希望在年底推出自住型商品房这种快速周转的产品，快速回笼资金”。

　　首创万套自住房入市

　　以首创置业为例，近期首创置业连续推出三个自住型商品房项目：首创悦洳汇、首创悦树汇和首创悦树湾。其中最惹人眼球的是，总供应量高达9319套的悦洳汇小区自住型商品房项目。

　　资料显示，悦洳汇项目为100%自住型商品房产品，位于平谷区大兴庄镇白各庄村。项目共9栋住宅楼，全部为16层建筑，约1600套房源，销售均价为11000元/建筑平方米。

　　而截止2014年12月14日，该项目累计认购房源1562套，去化率98%；另有剩余1676号家庭还未进行选房，项目1、2、8号楼售罄。

　　而首创置业另两个自住型商品房项目——首创悦树汇和首创悦树湾均坐落于赵全营国际新城核心住区。

　　根据12月13日的数据，首创悦树汇项目累计选房到访客户191组，总推售套数约为230套，共认购138套房源，销售面积约1.17万平方米，销售金额约1.6亿元，项目累计销售率60%。

　　此外，首创悦树湾自住型商品房项目则自12月14日至16日进行公开选房，共有房源448套，户型面积为86平方米两居和89平方米三居，均价14000元/平方米。

　　事实上，相关数据显示，上周(12月8日-12月14日)，北京市及周边有11项目入市，其中8个楼盘均为自住型商品房项目，占据总供应的七成。

　　具体来看，上周北京城建畅悦居、首创悦洳汇、首创悦树湾、首创悦树汇等4个新入市自住型商品房项目开始选房，累计供应2758套，在总供应中占比高达83%。

　　对此，郭毅分析认为，去年自住型商品房地块集中出让导致项目于当前集中上市，供量过于集中也造成其产品体系内部同样面临客户需求的分流和竞争，“部分自住型商品房项目首批入市销售并不理想，需要二次选房，因此上周自住房成为市场供应的主力”。

　　北京高库存房企高周转

　　北京市国土局官网最新信息显示，截至目前，北京已经有22个自住型商品房项目领取了预售许可证，共计22728套房源进入摇号和销售环节，超额13.6%实现该市“年内争取实现2万套进入销售环节”的目标。

　　世联数据显示，截止2014年12月14日，北京商品住宅可售套数为11.26万套，再次突破此前一周9.3万套记录。事实上，上次北京库存达到9.1万套以上，是在2012年3月。

　　由此，不少业界惊呼：“自住型商品房已经成为北京高库存的幕后推手。”不过，郭毅则认为，自住型商品房的集中入市可能在短期内对北京市的库存有一定推高作用，但因为其去化速度肯定要比普通商品房去化要快，从未来两三个月来看，自住型商品房对库存的推高作用就会逐渐淡化。

　　不过，随着自住型商品房项目陆续摇号、选房，“弃房率”也成为报道中的高频词。首个推出的自住型商品房项目金隅汇星苑弃房率18%，而后悦都汇弃选率有60%，而位于大兴的当代采育满庭春项目，弃房率更是达到了90%。

　　从第一个自住型商品房项目正式开始网络申请至今不过一年多，自住型商品房似乎由曾经的“香饽饽”成了如今的“烫手山芋”。

　　鉴于此，开发商现在似乎也是急于脱手这些“烫手山芋”。郭毅认为，在自住型商品房加速上市的背后，房企的核心诉求是控制成本。

　　该人士进一步分析称，受到高地价的制约，自住型商品房必须保持高周转，才能实现些许的利润，而对于配建自住房比重过高的地块来说，高周转更是降低成本、减少损失的核心要务，“因此缩短可控的营销周期，提速上市以回笼资金，是自住型商品房供应大增的重要原因”。

　　对此，宣称要走“高周转”路线的首创置业似乎颇为赞同。分析指出，时至年终，该公司也在加快去库存，全力争取实现全年280亿元的的销售目标。

　　据首创置业12月2日公布的最新销售业绩显示，截至2014年11月底，该公司累计实现签约面积约209.0万平方米，同比上升32.0%，签约金额约200.4亿元，同比上升38.8%。

发稿：郭净净审校：刘满桃

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