高力国际细析2015商业地产之路

来源: [观点网] 时间: 2014-12-18 16:47

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1月-11月广州一手可售甲级写字楼网签面积31.3万平方米，均价37,265元/平方米，价格同比上涨14.2%，其中天河区网签均价44,956元/平方米，价格同比上涨12.7%。

1月-11月广州一手可售甲级写字楼网签面积31.3万平方米，均价37,265元/平方米，价格同比上涨14.2%，其中天河区网签均价44,956元/平方米，价格同比上涨12.7%。

　　广州，2014年12月17日–高力国际昨日举办广州地区年度新闻发布会，会上以2014年房地产市场回顾及2015年市场展望为主线，分别对写字楼及公寓销售市场、写字楼租赁市场以及面临电商冲击下的零售房地产市场进行分析。

　　写字楼市场

　　优质写字楼售价坚挺租赁市场需求活跃

　　高力国际数据显示，2014年1月-11月广州一手可售甲级写字楼网签面积31.3万平方米，均价37,265元/平方米，价格同比上涨14.2%，其中天河区网签均价44,956元/平方米，价格同比上涨12.7%。2015年全市预计可售总货量约115.62万平方米。

　　高力国际项目销售及推广部董事黄润满认为：“受市场影响，多个开发商项目延迟入市，2015年全市预计可售总货量至少约115.62万平方米。宏观经济下行压力虽大，但降低存款准备金率、降息等政策预示明年货币市场将更加宽松，市场环境亦较今年明朗。天河CBD明年将迎来最后一批可售甲级写字楼项目，由于中心优质项目抗风险能力强，预计逆市下项目销量及价格依然保持稳定上涨，升值保值相对较有保障。“

　　在租赁市场方面，高力国际数据显示，2014年全年广州甲级写字楼新增供应173.47万平方米，无论是新增供应和市场需求都回落至2011年来的低点。一方面表明在经济增速放缓等大环境影响下的需求收缩，另一方面亦说明部分新建项目开发商在此市场环境下选择错开入市时期。

　　对于来年写字楼租赁市况，高力国际咨询服务部董事陈厚桥预测：良好的本地经济发展、投资、消费环境将为广州甲级写字楼市场发展带来利好，未来银行、投资、保险等金融企业，通信、电子、信息科技及物流等行业需求活跃。但2015年近77万平方米优质办公物业新增供应的入市将促使市场竞争激烈化，空置率预期将被推升，全市平均租金面临2%-5%的下调。

　　公寓市场

　　库存巨大郊区项目售价可期

　　高力国际数据显示，2014年1月-11月广州一手可售公寓累计新增供应145.9万平方米，新增量同比上涨28.1%，其中黄埔、番禺两区占其中60.8%，黄埔今年受到两区合并和原萝岗区热度上升影响，今年供应量爆发式增长。

　　2014年底全市一手公寓库存巨大，剩余可售货量约98.17万平方米。2015年预计一手公寓可售总货量约157.56万平方米，中心区如天河和越秀供应则有所增加，将有6个新项目推出市场。

　　公寓供应量虽大，但在广州住宅仍然限购的制约下，不限购、低总价的公寓产品依然是资产升值保值的选择，优质板块，综合配套好的高素质公寓产品仍然值得入市。高力国际认为，结合市场行情和产品趋同化的影响下，预计明年郊区项目继续以价换量。

　　零售房地产市场

　　针对社区目标消费群有效整合线上线下是出路

　　面对电商冲击下的零售房地产市场，高力国际零售房地产高级副董事杨灏建议：商场在未来应了解品牌对社区目标消费群的影响，以社区目标消费群为主打客户，通过线上线下联动，从而使业务得到发展。

　　电商是互联网和信息技术的应用，也是未来的大势所趋。电商的存在并不是零售房地产的唯一竞争对手。商家应该抱有的态度不是把其视为敌人，而是通过研究、整合等手段，将线上线下有效整合。如今电商趋向品牌化发展，其商业环境一直在优化；而线下方面，因为消费者的生活、消费、社交不会仅仅在电脑屏幕前发生，则使其对线下消费有所需求。因线上和线下都有其存在的价值，短期内双方的存在不会造成相互之间的威胁。

　　杨灏表示：互联网是商业前进的踏脚石，在未来的商业发展中，商家可以通过以下三点提升业务：

　　1)在商业空间的设计上，通过社区的空间联合线上与线下，为消费者提供多层次的体验空间。

　　2)在招商阶段，应该先考虑品牌对社区的影响力，对线上与线下的结合能力，而不是单一考虑品牌对租金的承受能力。

　　3)在运营阶段，通过创造社区活动的空间与话题，让目标消费者有更多的参与感，提升人流量及消费者粘度。