中信建投：投资改善尚需等待

来源: [观点网] 时间: 2014-12-17 17:08

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我们认为行业已经迎来轻装上阵的全新阶段，随着货币政策调整周期的启动，终端需求将延续此前放量趋势，从而推动企业新的补库存周期以及扩张弹性，但考虑到销售对投资的滞后性，我们认为投资增速下行趋势仍将延续至明年。

我们认为行业已经迎来轻装上阵的全新阶段，随着货币政策调整周期的启动，终端需求将延续此前放量趋势，从而推动企业新的补库存周期以及扩张弹性，但考虑到销售对投资的滞后性，我们认为投资增速下行趋势仍将延续至明年。

　　新开工维持稳定，投资改善仍需等待：1-11月份，全国房屋新开工面积16.47亿平方米，同比下降9%，降幅相对1-10月继续收窄3.5个百分点。住宅单月新开工面积为1.18亿平米，同比下降33.8%，主要由于去年拿地规模提升推动的高基数导致，供给端的发力仍需等待下游预期扭转。1-11月份，全国房地产开发投资8.66万亿元，同比增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点，我们认为行业已经迎来轻装上阵的全新阶段，随着货币政策调整周期的启动，终端需求将延续此前放量趋势，从而推动企业新的补库存周期以及扩张弹性，但考虑到销售对投资的滞后性，我们认为投资增速下行趋势仍将延续至明年，我们再次强调地产投资越差，地产股投资机会越大！

　　高基数下土地投资快速回落：1-11月份，房地产开发企业土地购置面积3.0亿平方米，同比下降14.5%。土地成交价款8657亿元，同比下降0.1%，年内增速首次转负。11月份土地数据出现大幅下降主要在于去年同期的高基数，在当前市场环境下，房企布局思路趋于理性，考虑到12月土地成交仍难以显著恢复，我们预计全年房企拿地规模将同比下降10%以上。前11月土地成交均价较1-10月微升1.7%，同比增长17%，土地市场的表现取决于所在区域成交的分化，主流市场的土地价格仍将持续受到追捧，这点也已经逐渐成为房企的共识。

　　住宅成交回暖趋势延续：1-11月份，商品房销售面积8.9亿平方米，同比下降8.2%，而单月住宅销售面积1.1亿平米，环比增长15%，这点与我们跟踪重点城市回暖是一致的。在10月份的良好成交下，11月继续回暖也印证了我们此前判断，我们继续维持12月供需交互提升的判断，主流城市中这一趋势将更为显著。11月全国住宅均价5818元/平米，同比增长6.2%，环比下降1.3%，显示价格依然在底部区域徘徊。虽然我们对于后续成交改善持乐观态度，但价格能否企稳回升有待进一步的供需角力。

　　单月信贷创年内新高：1-11月份，房地产开发企业到位资金11.0万亿元，同比增长0.6%。其中10月新增个人按揭贷款为1235亿元，同比下降3.3%，从绝对值来看，个人按揭贷款从8月份以来呈现逐月回升的态势，且1235亿的规模也已经创下年内新高，这点也符合我们一直强调的流动性逐步改善的判断。随着降息的落地，结合央行以及证监会文件“认房不认贷”新政的执行，行业流动性拐点明确，将成为助推需求继续释放的催化剂。

　　第一，新开工维持稳定，投资改善仍需等待

　　1-11月份，全国房屋新开工面积16.47亿平方米，同比下降9%，降幅相对1-10月继续收窄3.5个百分点。其中，住宅新开工面积11.46亿平方米，同比下降13.1%，办公楼和商业营业用房新开工面积增速较1-10月皆有所收窄，分别回落至13.1%和-1.0%。住宅单月新开工面积为1.18亿平米，同比下降33.8%，主要由于去年拿地规模提升推动的高基数导致，而从绝对数来看，8月份以来全国住宅新开工规模维持平稳，供给端的发力仍需等待下游预期扭转。

　　1-11月份，全国房地产开发投资8.66万亿元，同比增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点，其中，住宅投资5.87万亿元，同比增长10.5%，增速回落0.6个百分点。单月房地产开发投资同比增长7.6%，创下年内单月增速新低，这点也与我们实际观察到的房企投资决策相符。分区域而言，东、中部投资增速继续下探，而西部地区则出现下半年以来首次增速回升。

　　站在年底回顾2014年地产行业历程，是一段逐步摆脱身上附赘的过程，在限购限贷等行政政策逐步解除，金融端资金支持悄然恢复，我们认为行业已经迎来轻装上阵的全新阶段，随着货币政策调整周期的启动，终端需求将延续此前放量趋势，从而推动企业新的补库存周期以及扩张弹性，但考虑到销售对投资的滞后性，我们认为投资增速下行趋势仍将延续至明年，具体的筑底企稳时点仍需观察流动性的改善程度。我们再次强调地产投资越差，地产股投资机会越大！！！

　　第二，高基数下土地投资快速回落

　　1-11月份，房地产开发企业土地购置面积3.0亿平方米，同比下降14.5%，降幅较1-10月扩大了15.7个百分点。土地成交价款8657亿元，同比下降0.1%，年内增速首次转负。11月份土地数据出现大幅下降主要在于去年同期的高基数，13年四季度地方政府积极推地，也是部分房企非理性拿地的窗口期，11月土地购置面积8115万平米，为历史峰值，同时从今年绝对数而言，11月土地成交也并不理想，环比延续下降趋势，在当前市场环境下，房企布局思路趋于理性，考虑到12月土地成交仍难以显著恢复，我们预计全年房企拿地规模将同比下降10%以上。

　　前11月土地成交均价较1-10月微升1.7%，同比增长17%，在土地市场普遍出现调整的趋势下，土地价格依旧坚挺。从溢价率来看，11月40个大中城市中，一二线城市土地溢价率分别为10%和11%，三线城市溢价率则依然维持在低位，土地市场的表现取决于所在区域成交的分化，主流市场的土地价格仍将持续受到追捧，这点也已经逐渐成为房企的共识。

　　第三，住宅成交回暖趋势延续

　　1-11月份，商品房销售面积8.9亿平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9。2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额6.4万亿元，同比下降7.8%，降幅相较前10月收窄0.1个百分点。单月住宅销售面积1.1亿平米，同比下降13%，但从环比来看，较10月份增长15%，这点与我们跟踪重点城市回暖是一致的。分区域来看，1-11月除了西部区域，东部、中部地区销售皆有所回落。

　　从6月底以来我们认为是市场上最早最坚决看待市场回暖趋势，目前整体市场基本已去行政化，限购政策已经全面退出历史舞台，辅以央行新政的逐步落地，强化对于地产市场的刚需改善需的信贷支持，近期各地公积金政策也接踵而来，这些都对需求释放形成支撑。在10月份的良好成交下，11月继续回暖也印证了我们此前判断，我们继续维持12月供需交互提升的判断，主流城市中这一趋势将更为显著。

　　11月全国住宅均价5818元/平米，同比增长6.2%，环比下降1.3%，百城住宅成交均价环比仍然继续下降0.38%，价格环比下降的城市重新有所回升，显示价格依然在底部区域徘徊。基于高库存以及资金压力，以价换量在转机初显的阶段仍然是市场主基调，虽然我们对于后续成交改善持乐观态度，但价格能否企稳回升有待进一步的供需角力。

　　第四，单月信贷创年内新高

　　1-11月份，房地产开发企业到位资金11.0万亿元，同比增长0.6%，增速比1-10月回落2.5个百分点。其中，国内贷款1.93万亿元，同比增长9%；自筹资金4.6万亿元，同比增长8.2%；个人按揭贷款1.2万亿元，同比下降4.2%，降幅比1-10月收窄0.1个百分点。单月来看，10月新增个人按揭贷款为1235亿元，同比下降3.3%，从绝对值来看，个人按揭贷款从8月份以来呈现逐月回升的态势，且1235亿的规模也已经创下年内新高，这点也符合我们一直强调的流动性逐步改善的判断。随着降息的落地，结合央行以及证监会文件“认房不认贷”新政的执行，行业流动性拐点明确，将成为助推需求继续释放的催化剂。