兴业证券：2015年房地产行业投资策略

来源: [观点网] 时间: 2014-12-15 15:36

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过往两轮房地产周期中，货币政策的持续放松最终都扭转了市场基本面持续下行的态势。可以说货币政策的变化对于房地产市场的影响是决定性的。

　　1、明年基本面温和复苏

　　1.1、从宏观角度来看，货币政策持续放松利好房地产基本面温和复苏根据兴业宏观和银行组判断，由于经济景气度较差以及外汇占款下行等因素影响，明年货币政策仍有进一步放松的空间。而国内外历史都表明，较为宽松的货币政策环境将给予房地产市场基本面以较有力的支撑。估算2015年全年销售面积将有5%的增长。

　　过往两轮房地产周期中，货币政策的持续放松最终都扭转了市场基本面持续下行的态势。可以说货币政策的变化对于房地产市场的影响是决定性的。

　　降息将降低购房者按揭贷款月供金额，对需求端形成有效支撑。今年以来，一方面，在主要城市房价有所调整的同时居民可支配收入仍然持续增长，居民购买力相较年初已经有所提升；另一方面，在当前时间点，商业银行在央行一系列鼓励按揭贷款投放的政策指引下，对于按揭贷款的优惠力度已经相较年初有较大改进，增强了居民的购买能力。而当前降息周期的开启，将在前两者的基础上，进一步降低购房者的按揭贷款月供金额。

　　从国内外对比数据来看，中国房地产市场还没有透支中国居民的购买力。当前中国主要商业银行按揭贷款平均存续年限为6-9年左右，而美国大约为29年左右。结合中国按揭贷款占GDP比重与美日等国家对比数据来看，在购买力得以增强的环境下，需求的边际改善在2015年将会有所体现。

　　商业银行对于按揭贷款的供给将持续提升。客观方面来讲，商业银行在更为宽松的货币政策环境和降低准备金率等因素作用下，将可以有更多的资金配臵在按揭贷款业务方面；主观方面来说，商业银行在经济相对低迷、坏账比率仍在上升的情况下，对于按揭贷款的偏好程度也在上升(兴业银行组观点)。所以明年按揭贷款的供给将更为充裕，支持需求的释放。

　　整体宽松货币政策环境也有利于居民资产配臵向房地产行业倾斜。从美国数据来看，70年代和20世纪初是美国货币政策相对宽松的阶段，而这两个阶段都无一例外的对应着居民资产配臵中房地产配臵大幅上升。

　　中国2009年也是货币政策大幅宽松的阶段，而2009年居民资产配臵中房地产占比也出现了阶段性的峰值。

　　从供给端来看，2014年至今房地产开发资金来源和房地产开发投资增速在持续下滑，同时土地市场处于较低迷状态，明年供给端压力将有所减轻。前十个月房地产开发资金来源和房地产开发投资同比增速分别只有3.1%和12.4%，而我们统计的前40个城市土地市场成交占地面积同比下滑了30.1%。这些也预示着明年房地产投资增速可能相对低迷。

　　1.2从行业微观层面来看，基本面温和复苏，但短期内也不会大幅上涨，一线城市回暖态势将比较明显

　　从之前对万科、招商、金地等大型开发商和一些中小型开发商的调研结果来看，开发商对于房地产市场未来的走势的预期愈加乐观，进一步降价的可能性比较小。

　　上半年政府的政策态度尚不明朗，但是到了年中左右，央行开始持续使用各种方式促进商业银行增加对于按揭贷款的支持力度，地方政府在中央的默许下出台了一系列的地方救市政策，接近年底央行又开始超预期的降准降息，政府这一系列的行为都给了开发商以极强的信心，进一步大幅降价的可能性比较低。我们了解下来，目前大中型上市中只有一少部分为努力冲刺2014年销售目标的企业仍在采取降价策略，其余房企降价意愿较低。

　　但另一方面，房价短期内不太可能大幅上涨。最主要原因是许多城市的房地产库存量仍然较大，供需短期内难以出清。同时，草根调研发现，目前市场主流客户仍然是刚需客户，对于价格的敏感度较高，价格上调会带来明显的成交量的下行。所以对于开发商而言，价格短期内大幅上调不太现实。当然货币政策的持续宽松必然带来更多的刚需和投资需求入市，后面价格会有一定的上行空间，但是从全国层面来看，价格大幅上涨的可能性不大。

　　一线城市和部分核心二线城市价格可能有较好表现。从930政策后一线城市市场表现来看，这些城市无论是购买能力还是潜在需求量，亦或是购房者信心都在明显回升，降准降息将进一步提升潜在需求对于未来房价的乐观预期。因此，一线城市回暖基本是确定的。明年上半年开始，一线城市房价将开始有所恢复。

　　2、行业集中度持续提升和中小开发商陆续谋求转型

　　2.1行业集中度提升的趋势更为明显

　　由于龙头地产公司资金和土地获取能力优势愈发明显，龙头公司的行业集中度提升有加速趋势，前三季度销售排名前10名的开发商市占率由14%提升至16%，排名前20名的开发商市占率由19%提升至21%，而行业排名前50名的开发商市占率由27%提升至29%。

　　从龙头公司的表现上看，万科2014年前10月的市占率为3%，较去年全年的市占率提升了0.9个百分点，市占率的提升幅度高于历史其他年度。而保利2014年前10月的市占率为1.9%，较去年全年的市占率提升了0.4个百分点。恒大地产2014年前10月的市占率为1.9%，较去年全年的市占率提升了0.7个百分点。

　　2.2中小开发商陆续谋求转型

　　与大开发商形成鲜明对比的是，中小开发商在资金和土地方面劣势愈发明显，销售市占率持续下降，众多中小开发商从自身发展和股价诉求等角度考虑开始进行转型。在资金获取方面，曾经作为中小开发商重要资金获取渠道之一的房地产信托在持续的收缩规模，并且信托面对的客户群体发生了较大的偏移，越来越多的信托只面向前五十名开发商开展业务。而银行对于中小开发商的开发贷款一向非常谨慎，我们草根调研也没有发现任何边际改善的信号。

　　而与此同时，由于地方政府对于土地出让底价没有较大的让步，使得当前价格下获取的土地只对于以高周转模式运行的大开发商和能获取较低成本资金的开发商有较好的预期收益率，而更多的中小开发商由于不具备快周转模式所需要的相匹配的能力和组织架构而在当前地价面前犹豫不定，部分开发商反而手头拥有一些富余的现金。在主营业务较难做大、手头有一些多余资金、同时又具备股价诉求的情况下，中小开发商布局其他行业成为顺理成章的选择。