合富辉煌：东莞11月成交量创过去12个月以来最高,房价平稳

来源: [观点网] 时间: 2014-12-09 17:29

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东莞11月成交量创过去12个月以来最高，房价平稳。

　　7月始，中国进入“限购”松绑潮，截至9月底，除极个别城市外，所有城市完成“限购”解禁；“9.30”央行放松首套房贷认定标准，并要求各大银行加大贷款利率优惠力度；11月时隔两年半后央行首次下调贷款基准利率……进入下半年，在中国经济的增速的下行的大背景下，中央在房地产调控方面，加大了政策宽松力度，从行政手段、首付政策、贷款利率等多方面对楼市进行持续的刺激。宽松政策的叠加效应已经呈现，11月全国楼市成交普遍创年内新高，东莞也不例外。

　　楼市成交真正开始回升主要体现在“9.30”之后，即市场只经历了2个月的短暂回升，后市能否持续保持成交放量，目前基础尚不稳固。因此，从政策层面来看，尤其“降息”存在着后续持续放松的可能性。因为仅一次的“降息”对经济的刺激作用很有限，多次“降息”的叠加效果更加明显。按照经济规律，每轮“降息”均会出现2-3次的持续下调。依此判断，在未来一个季度之内，可能会面临再次“降息”，也不排除“降准”的可能性。总而言之，在经济疲态的大背景下，未来货币政策总体趋势为宽松，房地产迎来更多利好。

　　11月东莞楼市进入年内高潮，多个新盘入市均取得超过八成的销售率。延续10月份的态势，大户型成交继续向好，是东莞楼市成交回暖的重要标志。一线品牌房企在市场上虽主角，包括万科、万达、碧桂园等在内的多个品牌项目在11月表现出开盘即基本售磬的火爆情况。11月，市场呈现成交加速回升趋势。

　　虽然11月东莞楼市在成交量取得了较大的回升，但在价格方面表现平稳。一方面由于市场回暖的基础尚不牢固，目前尚未达到涨价条件。另一方面，随着供应的增加，市场竞争日趋激烈，开发商更多倾向于“以价换量”，保持价格理性与稳定，刺激楼市成交。

　　12月岁末，在楼市走向暖冬的大背景下，开发商摩拳擦掌，积极备战，做最后的冲锋，以尽可能地挽回上半年成交的颓势。故在最后的一个月，东莞楼市供应量将会持续增加，楼市成交也将可能继续创年内新高。

　　11月成交量创2013年12月以来最高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年11月东莞一手住宅签约面积约67.7万平方米，保持“三连阳”，连续3个月环比增长。11月成交量同时创下2013年12月以来最高值。从月度走势看出,今年1月份以来，在大方向上看,楼市成交呈现逐渐回稳趋。其中3月-8月市场维持在30-40万平方米之间低位徘徊。9月开始，楼市回暖的力度加强,在一系列利好政策下，11月成交量创下年内高峰。

　　11月成交量环比10月增两成

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年11月东莞住宅新增供应量约79.3万平方米，同比增12%。创08年以来供应量最大，与07年不相上下。11月东莞住宅签约面积约67.7万平方米，同比去年略减少9%，环比10月增加两成，与历史同期相比，创2012年以前最高，与2012年同期基本持平。

　　11月东莞住宅整体均价约9202元/平方米，同比略涨4%，环比10月略降3。0%。东莞房价较稳定，波动幅度较小，长期在9000-9500元之间波动。

　　前11月同比：供应减17%，成交减31%，房价9147元小涨5%。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-11月东莞一手住宅供应面积约547。3万平方米，同比减少-17%。在过去的8年里，2014年与2008年、2011年、2012年，4年的同期市场供应量保持510-550万平方米上下，过去8年的前11月年均供应量为510万平方米，故总体而言，东莞楼市供应量较为稳定，未出现大起大落。

　　东莞楼市成交与经济波动一致，受整体经济的影响较大。

　　2014年1-11月东莞一手住宅签约面积约474.7万平方米，同比减少-31%，创09年以来最大降幅。从基数来看，前11月成交量创2011年以来最低。过去8年里，前11月成交量年均水平为496万平方米，2008年、2010年和2014年这三年成交低于历史平均水平。尤其2008年和2010年前11月成交低于400万平方米。

　　从上图中国GDP走势可看到，06年至今，中国经济出现2个比较明显的下行阶段：2008年和2010年，同时中国楼市包括东莞楼市成交亦处于低迷阶段。说明，东莞楼市成交与经济的波动一致，受整体经济的影响较大。

　　市区11月成交量同比减17.6%，环比增7%，房价同比涨16.4%。

　　11月东莞市区住宅供应面积约15.8万平方米，同比增加三成,环比增加近两成，无论同比还是环比，均稳定在12-16万平方米之间。签约面积约16.1万平方米，同比减少11.5%，环比略增3.2%，与10月及去年同期相比，市区成交量稳定在15-18万平方米之间。说明市区楼市供应和需求相对平衡和稳定,每月供求量在12-18万平方米之间。

　　市区11月成交量创12个月以来最高，房价稳定在10500元上下。

　　2014年11月市区住宅签约面积约16.1万平方米，年内保持连续3个月增加，同时创过去12个月以来最高。市区房价表现平稳。2013年12月始，房价长期维持在10500元/平方米上下300元幅度波动。