亚豪机构：11月北京别墅市场陷入性价比之争

来源: [ 亚豪机构 ] 时间: 14-12-08 16:26

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11月入市的别墅项目当中，“性价比”之争再次成为关键，其中最吸引眼球的莫过于“1成首付”的重出江湖。

　　11月别墅成交维持稳定，库存过高风险隐现

　　根据亚豪机构数据统计显示，11月北京别墅市场共实现成交161套，环比减少10套，成交面积4.8平方米，基本与上月持平。与此同时，11月别墅市场成交均价为30250元/平方米，环比小幅下滑7%。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，与上半年的忽高忽低不同，别墅市场成交自进入下半年以来，开始出现走稳趋势，月度成交基本维持在两百套左右。虽然相比高峰期有一定落差，但成交走势说明目前别墅市场已趋于稳定。尤其是从11月开始，由于“一成首付”的营销策略已风靡别墅市场，而此类成交暂不能进行网签，因此市场实际成交情况相比数据来说要“更好看一些”。

　　虽然成交趋于稳定，但是别墅市场的高库存却使得这一市场未来风险隐现。根据亚豪机构统计数据显示，自2014年开始，北京别墅库曲线打破以往一马平川的状态，开始出现逐月攀升态势，最近数月更是屡创历史新高。截止11月底，北京别墅市场存量套数高达7334套，相比去年同期高出54%。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，目前北京别墅市场的库存套数按照11月161套的销量计算，去化周期需45个月；库存面积263.38万平方米，按照11月的均价30250元/平方米来计算，折扣库存额高达796.7亿元。一方面是大量货值的积压，另一方面又不得不争抢为数不多的别墅用地，两相作用使得别墅房企面临较大资金压力，折射到市场当中，地不得不买，因此缓解库存压力则成为了重中之重。

　　11月5别墅项目入市，1成首付提前锁定客群

　　根据亚豪机构统计数据显示，11月北京别墅市场当中有5个项目入市，相比上月增加两个。其中包括纯新盘新世界·丽樽，以及老项目后期金隅澜湾、滟澜新宸长桥墅等。5个项目共新增别墅产品294套，环比增长238%，也创造了近三个月的供应新高。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，虽然单次降息的实际作用有限，但市场预期的转暖也使得别墅市场推盘积极性有所增加，在经历了“铜九铁十”的超低供应后，11月供应市场情况开始好转。而这一转变所能引发的市场效应以及持续时间，则还有待于政策层面的进一步放开，一旦降息通道打开，市场层面流动资金回归充裕，特别是如果明年能够如此前预期的适当降低二手房交易税费，将形成新一轮“卖旧买新”的改善型购房需求，为别墅市场带来持续转暖的契机。但在当下，除去政策方面的刺激之外，别墅市场成交企稳的背后，更多的是房企“自救”所发挥的作用。

　　11月入市的别墅项目当中，“性价比”之争再次成为关键，其中最吸引眼球的莫过于“1成首付”的重出江湖。其中滟澜新宸长桥墅通过“网络预售”限时推出的首付一成优惠，以该项目一套房源880万元起总价计算，相当于首付88万元起；另外金隅澜湾也打出“1成首付61万起，住城市别墅”的口号。而这一活动成效也显而易见，据悉，滟澜新宸长桥墅此次推盘已全部售罄，这在目前低迷的市场环境之下实属难得。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，首先一成首付能够吸引因社保或其他原因暂不具备购买资格的人群，“先购房，暂时延缓网签交易”来腾挪时间解决“房票”问题，对于开发商来说既能够获取一定热销人气又实现了实际去化；其次，开发商缓收首付也为部分购房者赢得筹集首付尾款的时间，尤其是当前股市大涨长红，资金套现的时间红利对于别墅的购房客群来说更为关键。因此，一成首付也成为了目前别墅项目争取客群的一大利器。

　　而除去在价格上“做文章”之外，提升“性价比”的另一面就是在品质上做文章，提升产品附加值，例如亿城燕西华府项目引入人大附中丰台学校，而纯新盘新世界·丽樽此次推出的法式独栋产品虽为毛坯交房，仍将会赠送包括中央空调、新风换气系统、雨水回收系统和太阳能系统等在内的全方位人居环保系统，在北京雾霾背景之下大打“感情牌”。郭毅表示，随着北京改善型需求的回潮，追求价格和产品的综合性价比，将越来越成为别墅置业客群的衡量标准

审校：武瑾莹