戴德梁行：产业配置高端化驱动深圳甲级写字楼客户结构升级

来源: [观点网] 时间: 2014-12-04 16:49

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伴随深圳高速运转的商业开发与有限土地资源的矛盾日益突出，传统商务区已不能满足快速增长的高端商务办公需求。

　　2014年12月1日，深圳：DTZ戴德梁行 近年来，在坚持质量引领、创新驱动的发展目标下，深圳产业结构转型升级成效显著，产业结构更趋合理，第三产业发展规模不断扩大。2014年前三季度，深圳市二、三产业比例为43.5∶56.5，第三产业比重比去年同期和上半年分别提高1.2个和0.5个百分点(图1)。其中，四大支柱产业及战略性新兴产业增速均高于同期GDP增速，保持良好的发展态势。伴随深圳积极打造总部经济，大力践行金融创新，频繁出台扶持政策吸引高端资源进驻，深圳甲级写字楼客户结构明显升级。

　　规划导向驱动深圳商务区走向多极化

　　伴随深圳高速运转的商业开发与有限土地资源的矛盾日益突出，传统商务区已不能满足快速增长的高端商务办公需求。2010年出台的《深圳市城市总体规划(2007-2020年)》便从城市可持续发展的目标出发，在城市空间布局中提出“改点增心”策略，即建设多个城市高端服务职能集聚点，推动空间结构由单中心向多中心发展。在政策引导下，深圳商务区也呈现多极化发展——除了发展日趋成熟的罗湖蔡屋围、福田CBD等传统商务区外，作为深圳未来发展两极之一的前海中心以及后海-深圳湾超级总部基地也在快速崛起。此外，龙岗中央商务区、深圳北站商务中心区等新兴商务区也在酝酿当中。

　　尽管深圳商务区呈现多点开花的局面，鉴于新兴商务区的诸多配套设施仍在完善之中，目前甲级写字楼仍主要分布在福田、罗湖和南山等中心城区的传统商务区中。截至2014年9月底，深圳市甲级办公楼面积达243.5万平方米——福田区以158.9万平方米的存量占全市总量的66%，其中的福田中心区便汇集了全市54%的甲级写字楼；罗湖区、南山区存量分别为54.2万平方米和30.4万平方米(图2)。

　　金融、贸易及科技类企业办公面积占比超七成

　　随着产业结构的持续优化升级，深圳甲级写字楼客户结构也在发生变化，目前金融、贸易及科技类企业在甲级写字楼中办公面积占比达到了72%。

　　从近年来甲级写字楼客户结构变化轨迹来看，由于2004年国内金融市场发展程度较低，对外资的吸引力相对欠缺，金融类企业办公面积仅占全部甲级写字楼办公面积的17%(图3)，低于同期24%的实业类公司占比。而随着国内金融市场环境的不断改善以及开放程度的进一步提高，包括允许外资银行在中国成立子公司、全面开放人民币业务等，国外金融机构抓紧机遇快速扩张，同时国内银行、保险、证券等金融机构也纷纷进驻，尽管面临金融危机一定程度的影响，但到2008年底，金融类企业办公面积占比已上升到了30%。随着2012年《深圳市金融业发展“十二五”规划》以及2014年《全面深化金融改革创新的若干意见》的发布，深圳对金融行业的重视程度提高到了一个新的层面。借金融改革加快的东风，众多PE、互联网金融、小额贷款等新型金融类企业涌入深圳，为深圳甲级写字楼带来了大量新增需求。截至2014年9月底，金融类企业办公面积占比已达到49%(图3)，若按企业数量统计，占比也有45%(图4)，均远高于其他行业，金融机构以银行、保险、证券及投资类为主。单一企业平均占用面积为719平方米(图5)，其中72.4%的企业占用面积在600平方米以内(图6)；

　　受国内市场开放程度及租金承受能力的影响，贸易类企业2004年在甲级写字楼中的办公面积占比仅为5%。伴随多项扶持政策(如针对重点新产品财政补助优惠政策)的实施，深圳逐步加大企业开拓市场支持力度，多渠道开展贸易促进活动，深圳贸易类企业迅速增长，成为甲级写字楼的主要租户来源之一，办公面积占比也由2008年的8%上升至目前的12%(图3)。从面积段来看，高达61.6%的贸易类企业办公占用面积在400平方米以内，一方面，为控制运营成本贸易类企业倾向于租用较小面积的办公空间；另一方面，众多总部设在外地的贸易类企业仅在深圳设立办事处，对办公面积要求不高；

　　科技类企业办公面积占比有所下降。近年来在政府的大力扶持和积极引导下，深圳高新科技园区发展势头迅猛，受甲级写字楼租金上涨以及产业集聚效应的影响，一批科技类企业开始从福田CBD、蔡屋围等传统商务区向外转移，致使科技类企业办公面积占比由2004年的16%降至2008年底的14%。伴随大量研发办公物业的相继投入市场，这种转移趋势日益明显，加之受金融类企业持续增长的挤压，目前科技类企业办公面积占比已降至11%(图4)。单一企业平均占用面积为744平方米；

　　基于较高的承租能力，交通、运输、仓储等物流类企业2008年以前在甲级写字楼中的办公面积占比超过了10%。伴随深圳保税物流园区功能的日益完善，极具吸引力的优惠政策逐渐分流了部分物流类企业的需求，同时受甲级写字楼租金持续快速上涨的影响，其对甲级写字楼需求显著减弱——至今年9月底，物流类企业办公面积仅占4%(图4)。受大型货运代理、供应链管理公司租用大面积办公物业的影响，单一企业平均占用面积达到了745平方米(图6)。分面积段看，64.7%的企业办公面积在600平方米以内(图7)；

　　咨询顾问类企业在甲级写字楼中的办公面积占比一直以来保持相对平稳的水平。目前单一企业平均占用面积为682平方米，其中外资占用面积普遍较高，以会计师事务所、律师事务所、管理咨询为主；以投资移民、国际旅行、医疗机构为代表的专业服务类企业也在逐渐增多，对甲级写字楼市场贡献了一定比例的需求，但办公占用面积普遍不大。调研数据显示，高达41.3%的专业服务类企业办公面积在200平方米以内；

　　尽管房地产类企业办公面积占全部甲级写字楼办公面积的比例仅为8%(图4)，但单一企业平均占用面积则以960平方米位居各行业首位，主要是因为前期入市的大量甲级写字楼由具备房地产开发资质的企业建造并持有，通常这类企业会预留较大面积的办公空间作为自用，一定程度上拉高了整体平均水平。除此之外，基建、制造、能源、教育等行业对甲级写字楼也构成一定比例的需求。

　　金融类企业在甲级写字楼新增需求中占据主导地位

　　从深圳甲级写字楼新增需求来看，金融类企业已完全占据主导地位——按公司数量统计，金融类企业占比为40%(图8)；按占用面积统计，占比为63%(图9)，单个企业平均占用面积高达1,975平方米，以银行、保险、证券、基金、投资等传统金融机构为主。值得注意的是，深圳甲级写字楼大宗交易频繁，如广发银行购入大中华IFC 1.45万平方米办公物业作为分行新办公大楼，交通银行购入世纪汇广场5.5万平方米的办公物业及商业裙楼等等，大宗交易的增多一定程度上拉高了金融类企业平均占用面积。若剔除掉大宗交易的影响，金融类企业占用面积的比例则降至33%。

　　科技类企业客户一直以来也是甲级写字楼的主要租户来源之一。从新近入市的甲级写字楼的客户构成来看，按公司数量统计，科技类企业占20%(图8)；按占用面积统计为14%(图9)，单一企业平均占用面积为842平方米。ABB、技嘉科技、海德汉等外资科技类企业为主要来源。除此之外，贸易、专业服务、物流、咨询顾问、教育等也构成了一定比例的甲级写字楼新增需求。

　　另外，受国内经济增速放缓的影响，外资企业扩张步伐趋于谨慎；与之相反，伴随自身的发展壮大及盈利水平的提高，内资企业对甲级写字楼租金承受能力有所增强。从深圳新近入市的甲级写字楼客户性质构成来看，按照公司数量统计，内外资的比例为79:21；按占用面积计算，内外资比例为82:18。其中内资金融类企业占比较高，外资主要以科技类企业为主。

　　值得关注的是，在改革创新及深港合作深化的背景下，前海发展势头迅猛——截至今年10月底，前海企业注册数量已达到15,401家，其中，金融类企业从2013年年初的152家增至8,993家。前海的发展不仅为深圳经济注入新的动力，同时也为甲级写字楼市场带来大量需求。根据规划，未来前海办公建筑面积占基准建筑规模的61.5%，将达到1,600万平方米，但由于前海仍处于大规模建设阶段，办公空间缺乏，多数前海注册企业的物业需求转移至成熟商务区。目前福田CBD、蔡屋围、车公庙等商务区分布了大量在前海注册的企业，涉及股权投资、基金、商业保理、资产管理、供应链管理等类型企业。

　　产业配置高端化驱动甲级写字楼客户结构升级

　　目前深圳甲级写字楼的新供应仍将处于较低水平，市场仍以消化尾盘物业为主。由于即将入伙的新增物业已达到较高的预租率，伴随可租赁面积的进一步去化，租金水平料将保持上行态势。长期来看，深圳甲级写字楼供应区域主要集中在南山的前海、后海-深圳湾片区以及福田中心区，新增供应主要以自用的总部物业为主，考虑到部分项目建设周期后延，预计市场集中供应将出现在2016年后，届时大量新增供应的出现将加剧市场竞争，租金上行承压。

　　尽管如此，深圳对内外资企业的吸引力仍然值得期待。在经济转型升级的背景之下，深圳第三产业发展势头不减，金融、物流等现代服务业在第三产业中所占比重越来越高，投资环境持续改善；在趋于饱和的背景下，传统商务核心区外拓、商务区多极化发展也在加速。与此同时，重点区域的开发也在从“产业转型升级”向“区域转型升级+产业纵深转型升级”转变，相关扶持政策令高端产业集群逐渐显现。

　　可以预见，深圳产业结构的持续优化将驱动甲级写字楼客户结构进一步升级——未来高附加值产业及新兴产业将占据越来越高的比重：

　　对金融业来说，除银行、证券、保险等传统金融机构外，互联网金融、消费金融、商业保理等新型金融机构数量将逐渐增多，在积极打造金融中心的愿景下，预计金融类企业甲级写字楼办公面积占比将进一步提升；

　　以云计算、移动技术、智能装备、环保技术等为代表的高技术产业将主导未来科技发展方向，这类企业对甲级写字楼办公物业的需求有望提升。但考虑到快速发展的科技类企业对大面积办公物业的需求、政策扶持以及产业集群的因素，高端产业集聚区域内研发办公物业的大量建成或将分流部分科技类企业对甲级写字楼的需求；

　　货运、仓储等传统物流也在向供应链管理等高端物流转型，尽管众多物流行业巨头布局前海，但受金融类企业持续增长的挤压，物流类企业办公面积占比或将保持在较低的水平；

　　高端咨询顾问、专业服务类企业甲级写字楼办公面积占比或稳重有降。除此之外，受承租能力及高附加值产业增长的影响，涉足制造、基建、能源等传统行业的企业占用面积比例料将进一步下降。

　　值得注意的是，由于前海、后海-深圳湾及福田中心区未来的新增供应多以总部大楼为主，自用的比例相对较高，或将一定程度上提升相关行业甲级写字楼平均占用面积。