海通证券-华夏幸福-：顺应工业4.0，“产业联盟”实现跨产业复制

来源: [观点网] 时间: 2014-12-02 17:01

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华夏幸福正走在提升产业服务能力、加大与产业公司关联，逐步减弱依赖园区管委会市场化发展阶段。

　　1、沿工业4.0方向，实现产业升级最强音

　　1)产业属性再度加强。我们在年初公司50页深度报告《幸福三段论：产业制胜，平台为王——关于公司的四个“不一样”理解》(强烈推荐，有信心是现有最好的产业地产报告！)中强调公司目前正处在生产制造类园区发展第二阶段—异地复制，产业升级。未来很长一段时间，华夏幸福的产业属性将不断加强，甚至超越地产属性本身。从公司年初至今的重大合作共建项目看，公司发展与我们此前预期一致。华夏幸福正走在提升产业服务能力、加大与产业公司关联，逐步减弱依赖园区管委会市场化发展阶段。

　　2)沿工业4.0方向实现生产制造类园区升级。所谓“工业4.0”主要指两大主题，一是“智能工厂”，重点研究智能化生产系统及过程，以及网络化分布式生产设施的实现；二是“智能生产”，主要涉及整个企业的生产物流管理、人机互动以及3D技术在工业生产过程中的应用等。

　　从全年至今所引入产业和合作发展方向看，基本涵盖物联网、车联网、智慧物流、低空飞行、北斗导航和跨境电商等领域。我们认为华夏幸福作为生产制造类园区载体，大力拓展和开发以上工业4.0支柱和配套性产业，将有利顺应时代潮流，拓展企业未来发展空间。

　　2、拓展京东、北方导航，园区发展再升级

　　1)牵手京东，推动智慧物流。双方战略合作拟未来为制造商、零售商、电子商务企业和第三方物流公司提供基于云计算、大数据、物联网的智慧物流,智能供应链解决方案。双方合作打造电商行业综合产业园生态圈,形成平台化电商合作生态系统的产业集群。同时京东拟在园区(固安、香河)投资建设“京东电商运营中心”项目。各期项目的建设期不得超过两年，一期项目应在2016年完成建设。

　　2)导入北方导航科技集团，切入车联网、无人智能装备、军民融合电商三大产业。根据合同约定，双方将在1)基于北斗技术的车联网产业；2)基于无人智能技术的无人装备产业；3)新型的军民融合垂直电商平台展开合作。公司将支持和配合北方导航集团完善以上合作业务的商业计划书，并形成系统的产业发展方向和业务，北方导航集团就发展业务在华夏幸福的产业新城区域内建立产业园区，带动华夏幸福区域产业发展；同时华夏幸福通过发挥自身专业经营优势，盘活北方导航集团全国的土地资源，激活资产，助推其产业发展。

　　3、“产业联盟”实现跨产业复制

　　本次两家企业战略合作是公司继打造通航产业联盟之后，运用产业联盟新方法打造产业集群的成功复制。公司通过与电商产业龙头企业建立产业联盟式战略合作伙伴关系，能够捆绑式地在公司受托开发区域、京东布局区域以及其他新区域复制开发现代化电商综合产业园，快速聚拢电商产业链上各环节的企业资源，从而高效打造电商合作产业生态圈并快速形成巨大产值，为电商产业链的创新发展提供有力的保障。这一合作充分印证产业联盟的产业发展新模式具有可复制性，未来还有望在更多新兴产业继续复制，并在全国范围进行复制开发。

　　们认为该模式核心意义在于：1)具备闭环效应，同盟内和同盟外成员在信息交换、资源共享和协同发展等问题上具备差异；以上差异将使得公司和企业之间保持更强粘性；2)进一步强化华夏幸福平台属性和轻资产特征。我们认为同盟建立之后，幸福将更大程度成为企业和政府之间的对接平台。公司面向政府和非同盟企业的谈判能力将极大程度加强；3)同盟模式具备可复制性。一旦该模式成熟后，预计公司将在多产业链进行推广，从而造成较强进入比例；4)同盟形成后将更加体现公司市场化属性，形成更市场化竞争力，促成公司从园区代表向企业代表转型。

　　4、重申公司处海通产业地产估值第二阶段。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期，即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式，较单纯产业地产应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键，10到17倍之间估值属于合理范围。

　　5、投资建议：维持“买入”评级

　　公司基本面优异，不仅销售明显超市场预期，而且优于同业企业。产业新城业务方面，公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向，坚持聚焦大北京，做大环上海，战略布局环沈阳，与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实，公司将进入新一轮成长快车道。公司同时属“沪港通”主题中产业新城唯一标的。考虑海外资金对产业地产关注度不断升温，公司股东结构有望进一步改善。公司前三季度销售优异，全年500亿销售有望顺利完成。以上基本面事实使得公司具备较强估值切换能力。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至11月27日，公司股价34.06元对应2014和2015年PE在12.43和8.85倍。考虑公司产业地产模式A股唯一，业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异，给予公司2015年12倍市盈率，对应股价46.2元，维持“买入”评级。

　　风险提示：行业基本面下行风险。