华泰证券-信达地产公司调研：金融地产战略发力

来源: [观点网] 时间: 2014-12-02 16:47

致信编辑

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中国信达每年新增约不高于2000亿元不良资产(按照对2014全年的预测值)，其中一般约59%与地产相关；

　　房地产战略-金融与地产协同发力。

　　协同大信达，资源优势不断升级

　　公司已经正式定义为中国信达旗下唯一的地产运作平台；中国信达作为四大资产管理公司之一，出生即为处置财政部委托的政策性不良资产，对口建行及国开行，为国内首家获批处置非金融机构不良资产的资产管理公司；中国信达每年新增约不高于2000亿元不良资产(按照对2014全年的预测值)，其中一般约59%与地产相关；依托信达在不良资产经营以及融资服务领域的优势，公司“金融+地产”的资源协同模式将全面发力：A、“并购+重整”：附重组条件地产项目收购，实现市场机遇下以问题、不良资产为重点的商业模式，项目梳理完成后即进行转让，加快资产周转；B、资管业务基金提供流动性；C、结构化复合型投资；D、市场机遇投资。

　　轻资产低成本的逆市扩张模式

　　附重组条件的地产项目收购，即以支付利息方式规避前期高拿地支出，公司在年中协同大信达重整嘉粤集团时拉开了此模式的序幕，嘉粤项目中，承债式收购地产达113万平，其中广州2宗、湛江4宗，重组债务本金总额22.57亿元，公司仅需在未来三年每年支付大股东2.3亿元利息；该模式给予公司在地产景气度下行周期内，拥有低成本低杠杆撬动项目开发的天时地利；公司明年将主抓金融地产战略落实，轻资产模式预计将在深圳、山西等地全面开花。

　　地产基金战略-合作互补、平台联动

　　地产基金业务的发展为公司战略中的重头，将积极通过基金形式进行金融地产协同业务开展。

　　合作互补

　　利用夹层基金参与拿地开发(例如金融街华嘉互通商业项目)，以发起设立夹层基金并利用杠杆在一线城市战略布局，提高公司在核心区域的市场占有率，并且也积极与其他房企合作，实现品牌优势互补；适当介入一线核心商业物业的自持，为未来资产证券化的发展储备项目。

　　平台联动

　　公司通过设立投融资等核心部门，借助大股东能力提供融资咨询服务，如项目投资监管、专业咨询(年内为11个项目进行过咨询服务)、融资协同(各个子/分公司之间协同融资，交互增信)。

　　加速去化、储备充足，具备业绩弹性

　　2014Q1~Q3实现签约销售面积36.78万平，销售额35.39亿元(同比增8.73%)；伴随公司开发周期的缩短(拿地至开工周期由12个月缩至9个月)，以及项目拓展的积极，今年已获取土地8宗，建面170万平，总投资73亿，新获取项目(分布于上海、宁波、合肥、嘉兴、马鞍山等)贯彻长三角扩张战略，当前公司储备项目规划建面已达487万平，业绩将步入快速成长期。

　　继续给予“买入”评级

　　公司加快去化，储备充足，具备较高的业绩弹性；此外，在大股东的业务协同及资源优势之下，公司的新收储模式在如下的行业背景下反而拥有逆市扩张的天时地利的条件；公司协同大股东，金融地产战略全面发力之下，我们认为，公司市值40亿至60亿之间属于估值修复；达到100亿元为对公司“金融+地产”协同战略的认可；至200亿需要项目支撑下的业绩扩张，战略落实中多项目开花，支撑业绩跨越式发展；至500亿则需要全面经理人制度的建设，意味着公司管控模式的全面升级更替，走一步看一步，短期公司市值目标判断100亿元，维持公司“买入”评级。