莫尼塔-房地产行业：11月销量维持阶段性高位，一线房价筑底回升

来源: [观点网] 时间: 2014-12-02 12:15

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11月房企的拿地态度有所分化，不再是此前普遍的审慎态度。部分企业的拿地热情有所提振，逐渐开始在一二线核心城市布局；而另一些房企则依旧持观望态度，等待更合适的时机。

11月房企的拿地态度有所分化，不再是此前普遍的审慎态度。部分企业的拿地热情有所提振，逐渐开始在一二线核心城市布局；而另一些房企则依旧持观望态度，等待更合适的时机。

　　莫尼塔-房地产行业调研（11月1日-11月26日）：11月销量维持阶段性高位，一线房价筑底回升

　　房地产开发商：11月销量延续10月行情，一线房价筑底回升

　　11月地产政策面上消息不断，首先上海放松了普通商品房的认定标准，其次11月21日央行宣布降低基准利率。在不断的利好政策下，通过我们的调研，11月地产销售主要呈现了以下特征：

　　全国住宅市场一手房成交量维持在今年的阶段性高位。多个城市调研对象反馈到在宏观政策的利好之下，购房者的情绪面得到提振，11月的销售环比虽然没有出现明显的上涨，但成交量也维持在今年的阶段性高位。其中一线城市的表现更为明显，上海放松普通房认定标准的首周，一手房销量有15%左右的提升；北京、上海以及深圳的全新推盘项目的去化率均维持在9成以上。三四线城市的销售虽没有一线提升明显，但也延续了10月的行情，基本符合开发商的预期。随着近期政策环境的持续利好，以及房企冲刺全年销售业绩的影响，预计年末成交走势有望保持当前的复苏行情。

　　一线城市销售价格企稳回升。调研对象反馈到由于目前交易量的上涨以及购房者情绪面的提振，一线城市商品房的去化率提升较为明显，销售价格有小幅上涨的趋势，今年年初至今10%的价格下跌在某些一线城市已经抹平；而二三线城市仍以去库存为主，更多的是维持现有折扣水平。

　　开发商的投资和新开工意愿仍维持弱势格局。开发商的投资热情并未得到恢复，目前的投资和新开工的意愿整体偏弱。尽管降息有利于地产销量的提升，但开发商反馈到投资和开工不会出现盲目加快的情况，而更多的是加速去库存，降息对开工和投资的效用将会弱化。部分开发商同时也反馈到竣工较前期有加快的迹象。

　　房企态度产生分化，部分开发商的拿地热情有所提振。11月房企的拿地态度有所分化，不再是此前普遍的审慎态度。部分企业的拿地热情有所提振，逐渐开始在一二线核心城市布局；而另一些房企则依旧持观望态度，等待更合适的时机。

　　房地产中介商：降息后二手房咨询客户增长明显，二手房议价空间持续收窄

　　降息后的首个周末二手房咨询客户增长明显。房产中介反馈11月二手房成交量与10月基本持平，但降息后的首个周六，北京、上海、杭州等全国多个城市的二手房业主和购房客户到店咨询量与前一周六(11月15日)相比普遍增长三成以上。这是在上海宣布大幅放宽普通住宅标准后客户的来访数量的进一步提升，而且到访的客户当中改善来访占比增加。但调研中介商也同时反馈到降息的政策还未落实到地方银行，目前更多是对于购房者情绪面的提升，增长的带看量和上门率还未完全转化为有效成交量，预计降息对于成交量的影响会在12月得到显现。

　　二手房议价空间持续收窄。从供应情况来看，二手住宅挂牌量有所减少，但挂牌价较上月有所回升。由于近期地产新政不断，叠加10月成交量回暖，部分二手房业主持观望态度，寄希望后期政策落实明朗后二手房价格有进一步的上涨空间，议价空间不足。

　　最低优惠利率呈现下行趋势，优惠力度和范围进一步增加。本月银行在房贷政策的调整上继续发力。其中，一线城市及热点二线城市表现尤为明显，不少城市优惠利率占比超过4成。此外，折扣利率准入门槛也不断降低，虽然众人期盼的“7折利率”没有现身，但折扣利率的数量及折扣力度在不断增加，如深圳多家银行甚至不再设置附加条件。另一方面，本月9折利率开始大面积铺开，例如北京提供9折利率的银行由上月的6家增长至10家。总体来看，全国城市最低优惠利率呈现下行趋势，优惠力度和范围都在进一步增加。