链家地产：11月新房市场供应放量，成交上涨预期更加乐观

来源: [观点网] 时间: 2014-12-02 11:09

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11月份，北京新建商品住宅市场网签量增加，实际的纯商品住宅成交也有一定幅度回升，各种救市政策的叠加对市场的刺激效应已经有所显现，市场在震荡中回升。

11月份，北京新建商品住宅市场网签量增加，实际的纯商品住宅成交也有一定幅度回升，各种救市政策的叠加对市场的刺激效应已经有所显现，市场在震荡中回升。

　　11月份，北京新建商品住宅市场网签量增加，实际的纯商品住宅成交也有一定幅度回升，各种救市政策的叠加对市场的刺激效应已经有所显现，市场在震荡中回升。而供应市场，在经历了9月、10月份的低供应时期后，11月期房出现集中放量。价格方面，在央行降息托市背景下，年底价格下降的可能性变小，但库存与业绩压力下仍然以平价走量为主。

　　根据链家地产市场研究部统计，11月成交具体数据如下表，

　　11月纯商品住宅成交4886套，环比同比均出现上涨

　　根据链家地产市场研究部统计，11月新建商品住宅的网签量为12279套，比10月上涨28.6%。扣除保障房、自住房与定向安置房后，成交4886套，比10月上涨30.3%。

　　截至目前，2014年前十一月新建商品住宅(含保障房)网签量为79131套，扣除保障房、自住房与定向安置房后成交55791套，比去年同期大幅下降28%。

　　链家地产市场研究部张旭表示，本月新建商品住宅的网签量超过1.2万套，为年内最高值。一方面有自住房的拉动，本月自住房成交3808套，占总网签量的31。另一方面，实际的纯商品住宅成交也有上涨，扣除自住房以及定向安置房后，实际成交近4900余套，高于金九银十。

　　张旭表示，成交出现震荡走势，自10月底出现高峰后在11月初未能延续，而从11月中下旬再次出现回升。一方面与项目供应的节奏以及供应量的大小有关，另一方面也说明市场筑底回升的根基并不牢固，纯商品住宅成交的回升道路显得有些曲折。

　　项目去化率明显加快，成交或将进一步好转

　　根据链家地产市场研究部统计，不包含自住房与定向安置房，11月份入市有成交记录的项目的整体去化率达51%，较9、10月份20%左右的去化明显提高。其中有3个项目的去化在9成以上，分别为尚华家园，国安雅居以及西悦中心。另外，如缘居北里的12、16、18号楼也几近售罄。

　　张旭认为，进入11月后，项目去化周期明显缩短去化速度加快，一方面与房企采取的积极营销措施有关，房企拓宽营销渠道积极走量，如今年房企也加入双11营销节点，让利优惠确实吸引了部分客户。另一方面，救市政策不断出台，托市效果正在显现，客户的入市积极性有所增加。预计，12月成交还将进一步增加。

　　11月供应集中放量，年底房企推盘意愿只增不减

　　根据链家地产市场研究部统计，11月期房总供应量6371套，比10月上涨27.1%。扣除自住房后，供应5413套，较10月大涨166%，同比去年下降1.4%。

　　截至目前，2014年(1.1-11.30)期房市场共有207个(预售证)期房项目入市，供应68936套住宅，同比上涨44.9%。扣除自住房后，供应量为53011套，比去年同期上涨11.4%。

　　张旭认为，随着一系列救市政策的出台，开发商推盘信心有所回升，11月期房入市量明显增加。前期业绩完成不理想，年底压力更为凸显。预计在近期出台降息托市政策的利好下，年底房企借窗口期增加推盘走量的意愿只增不减，或将为冲刺年终目标最后一搏。

　　11月新建商品住宅(不含保障房)成交均价为24177元/平米，价格走势仍以平稳为主

　　根据链家地产市场研究部统计，11月新建商品住宅(不含保障房、含自住房)成交均价为24177元/平方米，比上月同期上涨5.3%，若剔除自住房后，实际的成交均价约在2.6万元/平米左右。

　　张旭认为，本月成交均价的上涨主要是由于结构性因素，11月单价在万元以下的低端自住房成交量下滑，导致均价万元以下的成交占比较上月减少8.7%。

　　而从近期热销项目的成交均价看，主流走势比较平稳，仍然以平价走量为主。

　　张旭认为，总体来看，与二手房市场成交均价年内近10%的降价幅度相比，今年新房市场的降价项目实属少数，多数以僵持为主，大部分项目价格仍高于去年。当前价格大幅降价的可能性较小，也比较困难，一方面与近几年拿地成本、融资成本及开发成本上涨等有关。从当前的政策环境来看，未来价格下调的可能性较较小，但也不存在大涨的可能。

　　张旭表示，近期央行降息对客户入市会有一定的推动作用，房企的销售压力也将有所减弱，市场乐观预期进一步增加。但是长期来看，未来市场的能否持续回暖还需其他配套政策的支持力度，比如进一步降低存款准备金率等。

　　(注：文中所指纯商品住宅均不含保障房、自住房、定向安置房）