链家地产：北京11月二手住宅网签年内首破万套，降息或促继续回暖

来源: [观点网] 时间: 2014-12-02 10:16

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11月北京市二手住宅共成交11180套，为年内首次突破万套，网签量环比上月同期大幅上升26.4%，与去年同期相比基本持平。

　　11月，北京市二手住宅网签量于年内首次突破万套，与去年同期水平基本相当。但从11月的实际成交情况来看，受“9.30”新政效用渐减因素影响，11月实际成交量水平较10月有所回落，成交均价也未继续延续10月的上涨态势，市场回暖出现乏力迹象。而央行于21日宣布降息，为楼市带来新一轮利好，预计未来短期内市场缓慢回暖的态势或将有所持续。

　　11月二手房网签量破万套，本轮政策刺激引成交结构出现波动

　　根据链家地产市场研究部统计，11月北京市二手住宅共成交11180套，为年内首次突破万套，网签量环比上月同期大幅上升26.4%，与去年同期相比基本持平。

表1：2014年各月北京市二手住宅网签量及环比变化情况

　　链家地产市场研究部张旭认为，“9.30”新政使大量需求集中释放，而由于网签的滞后特点，多数成交在11月才显现出来，因而把11月推高成了数据上的年内最高点。11月的真实情况是降温的，其中包括市场实际成交量比10月下降了3成，新增客源量也下降了约一成左右。这主要是由于9.30政策所释放的改善性需求持续性不强。

　　从近两个月北京市二手住宅成交结构的一些指标情况来看，“9.30”新政出台后，10月城区成交占比出现较大幅度的上升，但进入11月以后，城区成交占比开始有所回落，而近郊区、五环外以及总价200万以下刚需结构成交占比在经历了10月的明显下滑后，11月开始出现缓慢回升迹象，环比分别上升1.6%、1.7%和0.6%。通过以上二手住宅成交的结构指标可以看出，伴随着本轮政策刺激的影响，成交结构方面有一定波动产生。

表2：北京市2014年以来各月二手住宅区域及总价成交情况

　　链家地产市场研究部张旭认为，“9.30”新政的出台使得此前受到限贷政策误伤的合理改善型需求成为最大的受益者，促使10月改善型需求集中入市，从而带动城区成交占比出现较大幅度的上升，而随着这部分改善型需求逐渐释放，11月以后市场成交结构开始出现逐步回归正常的趋势。

　　张旭认为，在“9.30”新政对市场的拉动效应逐渐减弱之际，11月21日，央行宣布降息对于市场又形成了新一轮刺激。此前限贷放松政策主要惠及的是改善性需求群体，而降息政策则将受益群体扩大至全体购房者，虽然降息带来的优惠幅度有限，但对市场预期产生了进一步提振作用。根据链家地产市场研究部统计，11月北京市首套房商贷平均利率为6.09%，　较10月下降0.14个百分点，达到今年3月以来的最低水平。从当前的贷款利率和政策情况来看，未来贷款优惠的范围和幅度或将呈现进一步宽松局面。预计在各项政策利好的叠加作用下，未来一段时间内，刚需购房者的积极性会得到一定提升，新增需求下滑的趋势将得到一定遏制，市场成交量缓慢回暖的形势短期内或将持续。

　　11月成交均价止涨，房价反弹动力不足

　　根据链家地产市场研究部统计，11月北京市二手住宅成交均价为28339元/平方米，环比下降1.5%，同比去年同期下降4.8%，成交均价年内(1-11月)累计降幅为3.6%。

　　从各区域成交均价情况来看，继10月各区域房价普遍出现上涨后，本月，城区房价出现小幅回落，其中中心城区(东城、西城)，外城四区(朝阳、海淀、丰台、石景山)成交均价分别回落0.3%和0.6%。近郊区(大兴、通州、昌平、顺义)价格上涨幅度也较10月明显收窄，成交均价环比仅上涨0.9%，涨幅较10月下降3.8个百分点。

　　链家地产市场研究部张旭认为，11月城区成交占比的下滑对全市二手住宅价格起到了一定拉低作用，若排除结构性因素影响，全市二手住宅价格与10月相比基本维持了稳定状态。

　　从调价情况来看，11月在售房源挂牌价下调比例为77.8%，环比上升4.2个百分点。成交房源议价空间本月也上升0.3个百分点至2.8%。

　　从“9.30”新政后北京市二手住宅市场成交均价走势情况来看，10月各区域价格普遍出现一定程度的上涨，而进入11月以后，价格则表现平稳，上涨的趋势未得到进一步持续。

　　链家地产市场研究部张旭认为，由于受“9.30”新政拉动，市场客源量明显上升，并且购房者预期有所转变，对于价格的接受度有一定程度的上升，房屋出售难度下降，业主降价幅度有所收窄，这成为10月成交均价出现一定程度的上涨的主要原因。但由于当前市场对于涨价房源的接受度依然较低，因此主动涨价的业主很少。进入11月以后，客源量开始有所回落，成交价格进一步上涨的动力不足，虽然降息政策对需求有一定撬动作用，但目前其对于市场放量的刺激作用将不会比“9.30”新政更明显，预计未来一段时间内，成交均价出现反弹的可能性较小。

表3：2014年各月北京市区域成交均价环比及年内累计涨幅情况