链家地产：北京11月第二周纯商品住宅成交再度下降

来源: [观点网] 时间: 2014-11-18 11:27

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11月第二周，新建商品住宅(含保障房)成交2752套，环比下降4.6%。扣除保障房、自住房以及定向安置房后，成交575套，比上周下降29.8%。

　　概述：11月第二周(11.10-11.16)，新建商品住宅网签量为2752套，环比下降4.6%。扣除保障房、自住房和定向安置房后，纯商品住宅成交仅为575套，环比下降29.8%。本周新房成交均价(不含保障、含自住)为21747元/平米，环比下降1.2%。

　　链家地产市场研究部总结11月第二周新建商品住宅市场表现如下：

　　一、成交量：纯商品住宅(不含保障房、自住房、定向安置房)成交575套，环比下降29.8%

　　根据链家地产市场研究部统计，11月第二周，新建商品住宅(含保障房)成交2752套，环比下降4.6%。扣除保障房、自住房以及定向安置房后，成交575套，比上周下降29.8%。

　　图1-1：2014年11月第二周新建商品住宅(含保障房)成交情

　　数据来源：链家地产市场研究部

　　链家分析：本周整体网签量维持在2500套以上的高位，主要是受到保障房与自住房的拉动。其中自住房项目成交1462套，占本周网签量的53.1%。扣除保障房、自住房以及定向安置房后本周纯商品住宅成交不足600套，低于9、10月份的周均水平。纯商品住宅成交继10月第五周达到1793套的高位后，连续两周大幅下滑。这主要与热销项目减少有关，连续两周在售项目的成交均位于30套以下(不含自住房)。热销项目的断档，致使纯商品住宅成交大幅回落，而从当前项目的认购情况来看，部分项目去化情况良好，如11月份入市的尚华家园去化达90%以上，通州万达广场去化在80%以上等，后续成交或将有所回升。

　　二、供应量：本周新增1个期房项目，供应住宅564套

　　根据链家地产市场研究部统计，11月第二周，新建商品住宅市场有1个期房项目取得预售证，供应期房564套，其中280套为自住型商品房。

　　本周新增的项目为西悦中心，位于六环外门头沟区。本项目供应中，纯商品住宅与自住房的供应分别为284套与280套，套均面积分别为95平米与81平米，销售定价均为1.8万元/平米。整体来看，本项目为低端刚需项目。此外，本项目为纯新项目。

　　链家分析：进入11月后，期房供应集中放量，本周供应稍有回落。在年底业绩目标的压力下，房企的推盘力度明显加大，经过本周供应的短期回落后，预计后续的供应或还将持续。

　　三、成交均价：新建商品住宅成交均价为21747元/平米，环比下降1.2%

　　根据链家地产市场研究部统计，11月第二周，新建商品住宅(不含保障房，含自住房)成交均价为21747元/平方米，比上周下降1.2%。

　　图：3-1：2014年11月第二周新建商品住宅(不含保障房)成交均价走势情

　　数据来源：链家地产市场研究部

　　链家分析：本周成交均价与上周相比下降1.2%，近两周的成交价格处于偏低水平，这主要是由于自住房的拉低作用，本周自住房成交占比超过五成。

　　从较为热销的项目来看，近期价格走势较为平稳，未来价格下行的可能性仍然较大。根据房企公布的业绩数据来看，多数房企年内目标完成率偏低，未来一个多月冲刺业绩的任务仍显紧迫，“以价换量”仍将贯穿年底。

　　四、市场分析：11月成交较9月同期下滑，业绩压力下“以价换量”情况或将增多

　　根据链家地产市场研究部统计，11月(1-16日)，不包含保障房、自住房和定向安置房，实际的纯商品住宅成交1601套，比9月同期下降5.1%，比去年同期下滑35.2%。纯商品住宅期房供应3994套，是去年同期的2.2倍。

　　链家地产市场研究部张旭表示，11月纯商品住宅成交在月初短暂上浮后，继而明显回落。本周成交更是跌落至575套。目前11月整体的成交水平并无明显的好转，甚至比9月同期微降，与去年同期相比也是大幅下降。市场的表现显然低于先前房企寄予厚望的预期。一方面与推盘量、结构以及节凑有关，另一方面也表明在缺乏利率优惠的支撑下，市场难以持续回升。

　　张旭认为，11月期房供应集中放量，年末大考即将来临，供应节奏较9，10月份明显加快，截止11月16日，北京新建商品住宅库存量为88061套，虽然较上周9万余套时稍有回落，但仍属高位，较年初时增加3万余套。从双11房企加入营销大营也可以看出，当前房企去化走量的压力依然较大。在冲刺年底业绩的压力下，未来通过“以价换量”来增加业绩的情况或将增多