华泰证券-房地产开发行业融资成本跟踪：融资环境依旧友好

来源: [观点网] 时间: 2014-11-12 11:53

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8月份，随着季节因素的消逝隔夜拆解利率再次下降27BP，为2.94%。随后9、10月份隔夜拆解利率继续下滑，10月份已经触及2.49的近期新低。

　　银行融资成本再次下降

　　上海银行间同业拆放利率(SHIBOR)自去年7月钱荒期间飙升后剧烈下降，进入14年后一直在低位徘徊。由于季节性因素以及市场5、6月份货币政策超预期宽松的原因，7月份隔夜拆借利率上行50多bp至3.2%。8月份，随着季节因素的消逝隔夜拆解利率再次下降27BP，为2.94%。随后9、10月份隔夜拆解利率继续下滑，10月份已经触及2.49的近期新低。相比七月累积下滑45bp，说明央行的定向宽松措施已经开始实质性缓解银行间体系的流动性紧张局面。

　　信托产品融资成本略有反弹，但仍处低位

　　进入2014年后，房地产信托收益率分布逐渐收敛下行，价格中枢也稳定向下。10月份，房地产信托平均收益率为9.5%比上月次上升50bp，但整体仍旧处于低位区域。并且这种上升源自于短期超低收益率信托产品的减少，而非信托产品中枢利率的趋势性上涨。因此，开发商通过信托的融资成本依旧处于下滑通道。

　　银行理财产品成本继续下降

　　图5清晰地描述了地产类理财产品收益率的波动规律，14年银行理财产品的利率中枢在1月份就开始实质性下降了，并且这种下降势头并没有终止的意思。图6显示10月份理财产品平均收益率为5.2%，与9月份基本持平，相比13年底已经累积下降64bp，相当于两次降息的成果。

　　海外债券融资成本低位徘徊

　　据跟踪数据，可以发现海外地产公司债券收益率在近期出现急剧下滑，从图7可以看出，保利海外债券收益率从2014年年初近5.25%，下滑到目前4.3%；万科海外债券收益率则从2014年3月近5%，下滑到目前的3.5%左右。这种下滑一方面反映出后继开发商出海融资的成本更为低廉，也反映出春节以后海外投资者对大陆地产业也逐渐变得更为乐观。进入10月份，保利债券收益率有所回升，但万科由于企业运营更为透明，收益率仍旧维持在3.5%以下运行。这也从一个侧面说明，美国QE退出可能冲击中国地产业的说法并不合理。