国泰君安-地产公司2014年三季报综述：利润继续下滑

来源: [观点网] 时间: 2014-11-12 11:24

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通过对所有房地产行业上市公司投资、收入及成长性、盈利能力、偿债能力、营运能力等方面来评价上市公司2014年前三季度各方面的变化。

　　1.投资——土地市场偏弱，投资增速下滑

　　销售偏淡叠加土地市场地价调整不明显，开发商拿地、开工意愿较弱，投资增速收窄。我们用购买商品与劳务支出的现金代表投资情况。2014年前三季度购买商品与劳务支出的现金增长8%，其中一线开发商降14%，二线增25%，三线基本持平。投资增速较2013年下降较多，主要由于2014年年初以来整体销售偏淡，开发商拿地、开工趋于谨慎；此外，土地出让底价基本仍处于较高位置，开发商拿地意愿较弱。预计要等销售明确转暖或地价有一定调整之后，才能看到土地市场更好的表现。

　　2.销售——回款同降，但上市开发商好于行业整体

　　上市开发商销售回款同比出现下降，但降幅小于行业整体销售额。我们用销售商品、提供劳务收到的现金代表销售情况。2014年前三季度上市开发商销售商品收到的现金同降1%。其中一线公司降5%，二线升3%，三线降10%。但整体而言，要好于行业住宅前三季度11%的同比降幅。

　　从主要公司来看，销售回款增速较高的公司有泰禾集团、华夏幸福、冠城大通、金科股份、阳光城、中天城投等。

　　3.去化——库存增速略降，去化周期长于2013年

　　库存增速略降，二线公司库存补充更为激进。2014年前三季度存货同比增长22%，低于2013年前三季度的25%的水平。其中一线为11%、二线为33%、三线为20%。部分二线开发商扩大规模的欲望较为强烈，库存补充更为激进。

　　从主要公司来看，存货上升更快的公司有泰禾集团、阳光城、中南建设、华夏幸福、中天城投等。

　　总体去化情况不容乐观，去化周期较长。我们用存货和销售商品、提供劳务收到的现金比值计算存货的去化周期(去化速度)。2014年前三季度末行业的存货去化周期为2.6年，去化周期进一步增加。其中一线开发商为2.6年，二线为3.4年，三线为3.3年，地产+X为1.5年。

　　4.成长性——收入、净利增速放缓

　　2014年前三季度营业收入增速较2013年同期放缓。2014年前三季度营业收入同比增速为12%，低于2013年同期32%的水平。其中一线同增3%、二线增16%、三线增16%，增速同比分别下降39、37、0个百分点。

　　从主要公司来看，首开股份、华业地产、中天城投、阳光城、北京城建、华夏幸福等表现较好。

　　2014年前三季度净利润同比下降5%，降幅较上半年有所扩大。2014年前三季度净利润同比下降5%，降幅较上半年的4%有所扩大。其中一线开发商同增1%，二线同增4%，三线同增3%，地产+X同降16%，商业地产同降19%，表现最弱。

　　从主要公司来看，首开股份、中天城投、阳光城、华业地产、新湖中宝、保利地产、华夏幸福等表现较好。

　　5.行业盈利能力——毛利率、净利率同比下降

　　2014年前三季度毛利率同比下降，其中三线下降最大。2014年前三季度毛利率为28.8%，低于2013年同期31.2%的水平。其中一线为31.2%，同比下降2.6个百分点；二线为32.1%，同比下降3.1个百分点；三线为29.1%，同比下降5.2个百分点。

　　从主要公司来看，华侨城、泰禾集团、华业地产、北京城建、华夏幸福、保利地产等表现较好。

　　三项费用率同比上升，商业地产上升幅度最大。2014年前三季度三项费用率为9.8%，同比上升0.4个百分点。其中一线为8.0%，同比上升0.6个百分点；二线为11.6%，同比上升0.5个百分点；三线为14.3%，同比下降0.9个百分点、地产+X为7.8%，同比略升0.3个百分点、商业地产为13.2%，同比上升0.7个百分点。

　　从主要公司来看，滨江集团、招商地产、荣盛发展、中天城投、冠城大通、阳光城等期间费用率较低。

　　2014年前三季度净利率同比下降，其中商业地产下降最大。2014年前三季度净利率为8.9%，同比下降1.6个百分点。其中一线为9.9%，同比下降0.2个百分点、二线为9.8%，同比下降1.1个百分点、三线为7.7%，同比下降1.0个百分点；商业地产净利率为11.9%，同比下降4.6个百分点。

　　从主要公司来看，华业地产、泰禾集团、华夏幸福、中天城投、华侨城、荣盛发展、北京城建、保利地产、新湖中宝等表现较好。

　　由于利润下滑，2014年前三季度ROE略降。2014年前三季度ROE为6.9%，同比下降1.4个百分点。其中一线为8.0%，同比下降1.2个百分点；二线为8.6%，同比下降0.5个百分点；三线为4.0%，同比下降0.3个百分点。

　　从主要公司来看，华夏幸福、中天城投、阳光城、泰禾集团、荣盛发展、华业地产、保利地产、华侨城等表现较好。

　　6.业绩保障——2014年前三季度末预售款占2013年收入97%

　　业绩锁定性良好，一线、二线公司2014年前三季度末预售房款占2013年收入比重已超100%。2014年前三季度末预售房款占2013年收入比重达97%，业绩锁定性较好。其中一线为139%、二线为123%、三线为57%。

　　从主要公司来看，阳光城、华夏幸福、泰禾集团、中天城投、万科A、金科股份、首开股份、苏宁环球等表现较好。

　　7.行业资金状况——经营现金流净流出加剧、负债处于高位

　　借款增速略超还款增速：2014年前三季度取得借款收到的现金增长23.8%，而偿还债务支付的现金增长13.6%。

　　经营现金流净流出加剧：前三季度销售整体偏弱，而在建项目又要继续施工，经营现金流流出加剧，每股现金流-0.82元，2013年同期为-0.39元。

　　真实资产负债率有所上升。2014年前三季度末行业扣除预收款的真实资产负债率为53%，同比上升3.3个百分点。其中一线为43%、二线为59%、三线为56%。同比分别上升1.5个百分点、4.8个百分点、5.5个百分点。

　　从主要公司来看，万科A、苏宁环球、滨江集团、华夏幸福、招商地产、金地集团、保利地产、北京城建等表现较好。

　　行业净负债率同比上升；二线上升最多，杠杆最足。2014年前三季度末行业的净负债率为121%，同比上升29个百分点。其中一线为84%、二线为240%、三线为80%，同比分别上升8个百分点、86个百分点、22个百分点。

　　从主要公司来看，万科、招商地产、北京城建、华侨城、金地集团、冠城大通、滨江集团等表现较好。

　　2014年前三季度末现金对全部有息负债的覆盖率同比有所下降。2014年前三季度末行业的现金对全部有息负债的覆盖率为33%，同比下降9个百分点。其中一线公司为48%，同比下降3个百分点。二线公司为25%，同比下降13个百分点。三线为37%，同比下降10个百分点。

　　从主要公司来看，万科、招商地产、华夏幸福、金地集团、华侨城、北京城建等表现较好。

　　2014年前三季度末现金对短期有息负债的覆盖率同比下降，二、三线开发商下降明显。2014年前三季度末行业的现金对短期有息负债的覆盖率为86%，同比下降22个百分点。其中一线公司为175%，同比上升36个百分点。二线公司为57%，同比下降43个百分点。三线公司为95%，同比下降37个百分点。

　　从主要公司来看，北京城建、万科、招商地产、保利地产、华业地产、华侨城、金科股份等表现较好。

　　8.我们的观点——政策面、资金面向好，销售改善可期，维持行业增持评级

　　政策面、资金面向好，销售改善可期；沪港通更可推动板块行情继续。1)四季度开发商推盘仍较多，以价换量策略预计仍将持续，配合资金面改善，销量改善可期。

　　2)930政策之后，首套房认定标准有所变化。银行的政策执行也相对到位，预计对后续销量改善、尤其是改善性住房的改善有一定推动作用。前期住宅销量偏弱之下，预计按揭贷款额度仍较充足，四季度预计不会出现额度紧张局面。另一方面，开发商回款改善之下，银行对开发商的风险评价有所降低，发放开发贷的意愿也更为强烈。

　　3)政策面继续放松可期。当前二线城市已基本放开限购。土地市场疲弱之下，政策继续放松可期；可能的措施包括各种税费补贴等。

　　4)我们宏观团队认为，整体经济相对较弱之下，未来1-2个季度降息、降准的概率仍较大。

　　5)沪港通开通在即，预计将进一步推动低估值地产板块估值修复。维持行业增持评级，推荐标的概括如下：1)铁腕治国：京津冀一体化，推荐华业地产、华夏幸福、荣盛发展；2)铁汉柔情：海西区域，推荐“掌上明珠”平潭发展；3)铁树开花：万科A、保利地产、招商地产、华侨城A持续推荐。

　　国泰君安-地产公司2014年三季报综述：利润继续下滑