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王裕强：协信希望能做出好项目

来源: [ 2014.11月刊 ]      时间: 14-11-09 23:10
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“对于商业地产而言，发展机会更重要，不是说想去哪个城市都能如愿。”

　　观点网 1994年，协信地产以商业项目起步，从最初的商业集散中心到逐渐开发出包括星光68、星光广场、星光天地在内的持有型商业物业，如今在重庆、上海、北京、无锡、镇江、成都等十余座城市均有布局。

　　协信地产高级副总裁、协信商业集团董事总经理王裕强向观点新媒体介绍，公司现有10个持有型商业项目在建，重庆占一半，其他城市占一半。

　　2015年，重庆解放碑、渝中两个项目将陆续开业，上海的协信星光广场也将于明年开业；2016-2017年，镇江、无锡也将有项目开业。

　　谈及协信在商业项目的打造经验，王裕强总结称，这些项目根据消费群体不同而做不同定位，如“星光天地”是以满足周边范围消费者生活需求的社区型购物中心，“星光广场”则是满足大部分消费者购物、休闲等各方面需求的都市型购物中心。

　　就项目打造而言，随着经营环境的变化，协信已逐渐增加一些餐饮品牌的引进，以此减少部分电商带来的冲击。王裕强指出，未来还将在项目里打造艺术化的氛围。

　　王裕强还指出：“一个购物中心要有聚客能力，体量须限制在10万平方米左右，3-5万平方米的购物中心聚客能力相对有限。”

　　对于未来的扩张布局，在商业地产行业有过20多年工作经验的王裕强感慨称，连很多一线地产品牌到现在都因为买不到地而进不了北京市场，说明房企并不能做到想在哪里布局就在哪里布局。

　　“所以我认为，企业都是‘机会主义者’，对于商业地产而言，发展机会更重要。”

　　以下为观点新媒体对协信地产高级副总裁、协信商业集团董事总经理王裕强先生的采访实录：

　　观点新媒体：协信的商业分成星光68、星光广场、星光天地三个系列，具体定位是怎样的？

　　王裕强：星光68是比较独特的，其它的归为两类：一类是协信星光广场，像重庆南坪项目以及明年要开业的解放碑项目都叫协信星光广场；另一类是偏社区型的星光天地，其实这两类就是都市型与社区型的区别。

　　购物中心本来没有高中低之分，很多人却想象得跟百货公司一样。购物中心只是看开在什么位置，这个位置的消费者对它的需求以及建筑水平和能级来决定最后的定位，但不应该作为一个品牌档次高一点低一点的区分理由。

　　现在越来越讲究体验型购物中心，档次高低不是发展趋势了。尤其是欧美国家，也不是这样区分购物中心的。

　　观点新媒体：协信主要的商业项目是集中在重庆？

　　王裕强：协信明年在重庆有解放碑项目要开业，在渝中区也有一个社区型项目要开业，还有三个预计2016年开业，包括大学城项目、永川等。

　　除了重庆，上海的协信星光广场明年将要开业，这是一个区域型购物中心，应该比重庆南坪项目要高档一点，定位轻奢侈类，体量近10万平方米。同时，上海虹桥还有一个项目。

　　上海以外，华东地区有镇江项目，体量也是10万平方米级别，预计2016-2017年开业；无锡有两个项目。总体来说，协信有10个购物中心在建，重庆占比一半，其他城市占比一半。

　　观点新媒体：协信商业项目的选择标准是什么？

　　王裕强：选择标准每个企业都一样，我在商业地产行业工作了20多年，发现有一些一线房企到现在都没进北京，在北京买不到合适的地就布局不了，这说明房企并不能做到想在哪里布局就在哪里布局，还得看机会。

　　我认为企业都是“机会主义者”，除非是苹果，手机在全球排名第一，想什么时间销售就什么时间销售。

　　对于商业地产而言，发展机会更重要，不是说想去哪个城市都能如愿。

　　观点新媒体：像华润这类商业做得比较好的房企，还是有档次之分。

　　王裕强：不是做得好不好的问题，华润进入的区域发展程度不一样，在主城区建万象城，规模比较大，在其他区域就做五彩城，规模相对小一些。这跟协信的想法一样，大一点的区域打造协信星光广场，其它的区域打造社区型的协信星光天地。

　　协信专门讨论过这一点，以后就发展两条商业线，太多反而太复杂。同时，这两条线都离不开“协信”两个字。以前没想到这点，星光68、星光时代、星光天地都没加上“协信”两个字，品牌的知名度相对就下降了，这方面万达广场值得借鉴。

　　观点新媒体：星光广场跟星光天地这两种业态会不会有所不同？

　　王裕强：当然不一样，一个是社区型，一个是都市型跟区域型。这不是档次的区别，社区型就是满足周边范围消费者生活需求，都市型是大部分消费者购物、休闲等各方面需求。

　　观点新媒体：协信“商、住、产集成一体化发展”的战略，具体是什么概念？

　　王裕强：“商住产一体化”是将商业、住宅、产业集成开发和运营，互为促进和补充，从而实现“1+1+1>3”的效果。

　　可以举两个案例，一个是重庆渝中区大坪项目，我们叫总部城基地。总部城是协信产业发展里很大的一个项目，跟当地政府合作，开发很多写字楼、产业基地，很多企业总部聚集在那边，类似于上海张江、北京中关村，有高科技也有金融企业。这些企业员工要吃饭、喝咖啡、看电影、休闲等，包括还有住宅需求，如果没有生活配套是不行的，这是一个非常典型的由协信全面开发的“商住产一体化”项目。

　　类似于这种，我们就可以做“商、住、产集成”，所以大坪也建了一个购物中心来配合这些产业项目。

　　协信在上海也有一个项目，市北现在已经成为上海浦西地区最大的信息产业园，类似于张江，那片区域有100万平方米的办公楼、产业基地在建，另外方兴拍出的上海“地王”也开工了，住宅售价达到了五六万元以上。市北有住宅、有产业，但是没有商业，所以我们就在那里建了一个协信星光广场。

　　观点新媒体：商、住、产一体化对前期的商业选址有哪些要求？

　　王裕强：我们的购物中心规模基本定在10万平方米左右，比如重庆南坪协信星光时代广场，项目体量13万平方米，是世界上最顶尖的设计师凯达环球做的，内部环境非常好。去年这个时候，南坪项目只有不到80%的出租率，现在都租满了。

　　一个购物中心要有聚客能力，体量须限制在10万平方米上下，3-5万平方米的购物中心聚客能力相对有限。像南坪项目以及即将开业的上海项目，购物中心都达到了10万平方米，镇江项目也有10万平方米，都是比较理想的规模。

　　观点新媒体：协信商业团队是通过招聘组建还是自己培训出来的？

　　王裕强：培训的，星光68、星光时代、星光天地都是我们自己培训的团队在做，特别是星光时代这么大一个商场的运营、管理，都源自我们自己的团队。

　　观点新媒体：项目运营管理能力的高低主要是体现在哪些方面？如何判断项目运营得好与不好？

　　王裕强：我最关注的第一是形象，第二是环境，第三是细节，第四是清洁。

　　形象是最重要的，因为以前的商场都是靠品牌支撑形象，但这个时期已经过去了，项目达不到一定的形象，品牌也不愿意来；其次重要的是环境；第三是细节，细到很多东西的摆放，卫生间的清洁等都体现了管理水平。这些东西说起来很容易，但做起来很难。我们的要求比较高，要达到国际化的水平。

　　观点新媒体：重庆商业项目中传统百货数目还是很大，但体验业态比较少？

　　王裕强：重庆的商业能级比较低，还在改变过程中。虽然是直辖市，但是各方面没达到相应水平，所以我们现在在努力。

　　明年要开业的解放碑协信星光广场会有很大的创意点，项目外墙设计是世界级的，我们请了美国凯达环球来担纲，项目内部会有像香港置地广场一样的咖啡厅，走进去一目了然。

　　我们以后还会在商场里面做一些艺术化的展示，类似于北京芳草地。现在流行艺术化的感觉，我们有一个团队在打造这些艺术品。

　　观点新媒体：除了艺术的创意点，会不会逐渐增加体验业态？

　　王裕强：这当然要有一个过程，比如说我们联系了上海的辉哥火锅，引进了日本料理等，但是重庆商业能级还有点低，商业地产也需要时间。

　　观点新媒体：为什么您会选择离开恒隆来到协信？

　　王裕强：有三点原因：第一，我在恒隆工作了20年，觉得应该换个环境；第二，商业地产跨地域经营很难，外国企业很难进入，所以项目是内地企业做得好；第三，吴旭董事长很有诚意来找我，我想自己有20年的经验，可以帮助一家内地企业发展商业地产。

　　观点新媒体：来到协信之后，您的理想又是什么？

　　王裕强：把重庆的一个区域性企业发展到能在中国商业地产占有一定地位。至于要达到什么成绩还不好说，我想这个话题可以留到明年再谈。

　　观点新媒体：商业地产应该怎么跟互联网进行融合？如果两者融合，会不会比传统的商业项目发展更好？

　　王裕强：在推广方面可以融合。互联网影响了实体商业。

　　人不可能一天到晚使用互联网，还是需要喝杯咖啡、吃点东西，他们走进商场看到好的商品，可能就会购买，所以可以从这方面进行突破。

　　互联网怎么做？招商肯定是没有办法达到，现在在做一些活动，结合O2O的推广形式，把资讯第一时间传递到消费者，促进消费。网上销售、实体店取货，这不是购物中心要做的事情，而是品牌的事情。

　　大家都在尝试互联网，要引进互联网信息技术，以此改变人们的生活。目前看来，这个思路是对的，我们也在努力研究开发中。

　　观点新媒体：重庆的商业项目比较多，如何看待这种竞争？

　　王裕强：我不认为有什么竞争，企业只需要不断超越自己就可以。

　　中国人的传统思维里，竞争都是要斗得你死我活，但事实是你打不死别人，别人也打不死你，只有自己打死自己。

　　一个企业最后衰败都是内部原因造成的，市场对每个企业都很公平，为什么别的企业能生存，你不能生存？那是你自己的原因。

　　所以，成功是因为自身的能力，衰败也是因为自身的原因。

 

审校：杨晓敏

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