中投证券：房地产行业见底回升投资下有政策托底

来源: [观点网] 时间: 2014-11-06 15:42

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今年以来房价明显下跌但地价下降有限，进一步挤压了行业利润率空间；资金成本逐步下降将在一定程度上对冲土地成本上涨的不利影响。

　　Q3竣工结算增多，行业收入增幅较上半年略回升，净利润降幅略收窄。前3季度行业营业收入4219亿元，同比+10%(上半年为+6%)；净利润423亿元，同比-3%(上半年为-8%)，行业ROE6.7%，同比降1.1个百分点。毛利率持续下滑，费用率上升，导致行业“增收丌增利”状况持续。前3季度行业平均毛利率31.8%，同比-3.1%，较上半年再度下滑1.2个百分点；平均净利率11.2%，同比-1.4%；三费占比11.0%，同比+0.7%，其中财务费用占比升幅最大。

　　受前3季度销售整体疲弱影响，预收款增速继续下行。3季末行业预收款8013亿元，同比仅增长9%，远低于去年同期24%的增速水平。开发商主动降低开工建设及拿地力度，存货增速下降，但周转率仍未好转。3季末行业存货2.22万亿元，同比增22%；扣除已售未结的存货周转率为37.1%，同比-4.6%。

　　偿债压力见顶，将回落。3季末现金覆盖短期有息负债比例仅85%，净负债率高达100%；前3季度经营活劢净现金流出为1230亿元，是去年同期的1.5倍，但值得注意的是，贩买商品、接受劳务支付的现金同比增幅已降至4%，开发商已大幅压缩拿地开工支出，随着楼市销售回暖及融资环境好转，Q4行业偿债压力将逐步缓解。

　　我们认为，今年行业收入增速将放缓，但仍将保持在10%以上。去年楼市销售火热，今年可结算资源充足，而且在政策放松、楼市回暖的背景下，Q4上市房企释放业绩的意愿将有所回升，特别是有再融资、中票发行等诉求的公司。但行业利润率下行趋势难改，预计今年行业净利润可能不去年同期持平。过去两年地价相对于房价上涨过快，今年以来房价明显下跌但地价下降有限，进一步挤压了行业利润率空间；资金成本逐步下降将在一定程度上对冲土地成本上涨的不利影响。龙头公司表现将明显好于行业，龙头公司凭借规模优势，通过提升市场份额，仍能够保持利润的较快增长。

　　央行“930”新政后，我们随即发布报告上调行业评级至“看好”。10月29日国务院常务会议时隔5年再次提出“稳定住房消费”，信号意义强烈，我们认为继房贷政策放松之后，后续可能在税收、公积金等政策方面进一步加大对居民住房消费的支持力度。近期无风险利率开始持续下行，预计明年下降幅度会更大，利好对利率敏感的房地产业，本轮行业调整将逐步见底回升。政策放松力度持续加大，将推动楼市成交持续改善，上市公司年底冲量动力比较足，受政策利好影响较大，销售、资金状况均将改善，板块投资下有政策托底，上有估值修复空间，值得看好。

　　中投证券：房地产行业见底回升投资下有政策托底