中原地产：2014年10月土地和住宅市场简报

来源: [观点网] 时间: 2014-11-05 10:40

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本月成都市供应转势大幅回落，市场进入去化存量周期，而九月份房企扎堆推盘导致存量大幅上涨是供应明显下滑的主要原因。

　　-1-土地市场

　　供需微幅齐升后市良地少难回暖

　　1、成都市土地供需走势

　　2014年1-10月，成都市累计土地供应面积15677.85亩，与去年同期相比增长21%；累计土地成交面积10040.01亩，与去年同期相比下降14.5%。

　　本月成都市共出让土地15宗，总供应面积805.81亩，面积环比上涨44%，同比下降51%；本月共成交土地6宗，土地成交面积203.66亩，面积环比上涨6.7%，同比下降86%。

　　1.1主城区土地市场供需趋势

　　2014年1-10月，主城区累计土地供应面积6339.06亩，与去年同期比较增长103%。累计土地成交面积4673.23亩，与去年同期比较增长55%。

　　本月主城区总供应土地6宗，供应面积206.28亩，环比上涨87%，同比下降37%。成交方面，本月主城区总成交土地2宗，成交面积42.82亩，环比上涨891%，同比下降87%。

　　1.1.1主城区成交土地可建面积概况

　　2014年1-10月，主城区累计土地成交可建面积1030.74万平米，其中住宅可建面积为453.09平米，商业可建面积为577.71万平米。

　　本月主城区成交土地面积约合2.85万平米，总可建面积为13.29万平米；其中住宅可建面积为3.5万平米，环比上涨929%，同比下降91%；商业可建面积为9.79万平米，环比上涨2697%，同比下降75%。

　　1.1.2主城区土地成交价格概况

　　本月主城区住宅用地成交均价为4780元/平米，商业用地成交均价为2720元/平米。

　　1.2郊区土地市场供需概况

　　2014年1-10月，郊县区累计土地供应面积9338.79亩，与去年同期比较增长9.5%。累计土地成交面积5366.78亩，成交与去年同期比较减少29.21%。

　　本月郊县区总供应土地7宗，供应面积599.53亩，环比上涨33.5%，同比下降55%。成交方面，本月郊县区总成交土地4宗，成交面积160.84亩，环比下降14%，同比下降86%。

　　1.2.1郊县区成交土地可建面积概况

　　2014年1-10月，郊县区累计土地成交可建面积共1155.32万平米，其中住宅可建面积为513.68万平米，商业可建面积为641.64万平米。

　　本月郊县区成交土地面积约合12.46万平米，总可建面积为36.19万平米；其中住宅可建面积为16.79平米，同比下降91%；商业可建面积为19.40万平米，环比下降12.5%，同比下降66%。

　　1.2.2郊县区土地成交价格概况

　　本月郊县区住宅用地成交均价为2309元/平米，商业用地成交均价为766元/平米。

　　2、本月土地详细信息

　　2.1新增土地公告信息

　　主城区土地公告情况：本月主城区共发布17宗国有建设用地使用权出让公告(成华区5宗、锦江区1宗、高新区2宗、天府新区5宗、金牛区2宗、武侯区2宗)，净用地面积共计780.86亩，约合52.1万平方米，总可建面积约为140.1万平方米。

　　郊县区土地公告情况：本月郊县区共发布17宗国有建设用地使用权出让公告(新津2宗、新都4宗、都江堰1宗、青白江1宗、蒲江2宗、大邑3宗、邛崃4宗、)，净用地面积共计1079.69亩，约合72万平方米，总可建面积约为126.12万平方米。

　　2.2土地成交信息

　　主城区土地成交情况：本月主城区共出让2宗国有建设用地使用权，分别位于锦江区川师板块，被政府部门以6.22%低溢价竞得；另成华区万年场-保和板块一宗纯商业地块被海世茂悦盈投资管理有限公司零溢价拿下。

　　郊县区土地成交情况：本月郊县区共出让4宗国有建设用地使用权，其中3宗地块位于远郊县，另1宗位于双流东升板块，被恒隆鑫置业以16.73%的溢价率竞得。

　　3、小结与预测

　　本月成都市土地市场供需量均微幅齐升，但仍然处于低位水平。主要受商品房市场低位运行影响，8月和9月政府土地公告量大幅降低，因此9月和10月出让地块量少。本月主城区出让地块中多袖珍地块，且商业体量占比大，优质地块极少。本月郊县地块主要集中在远郊县，流拍率高，溢价率低。

　　根据本月国土资源土地公告信息来看，下月土地供应量将大幅攀升，供应量约1900余亩，其中56%位于远郊县，主城区和近郊区相对较少。受天府新区规划影响，主城区出让地块中天府新区占到50%左右，多为商业用地。整体来看，下月出让地块中优质地块依然难觅，预计下月成交情况或不会出现大的上涨。

　　-2-主城区商品住宅市场

　　“旺季+信贷新政”助推成交上行效果差强人意利率仍是关键

　　2.1本月成都市供需概况

　　10月成都市商品住宅供应转势回落，去化存量；信贷松绑，成交小幅上涨。其中，供应方面：供应面积80.6万平方米(近郊县供应数据部分缺失)，环比下降57.16%，同比下降50.24%；成交方面：成交面积136.12万平方米，环比上涨7.59%，同比下降34.06%；供需比为0.59。因“金九”开发商集中推量，导致“银十”供应大幅回落，房企进入去化存量周期；而成交在“房交会”和“9.30信贷新政”的双重利好影响下止跌回升，步入上行轨道。利率依然是影响楼市走向的根本因素，预计后市利率出现明显下调的可能性较小，这将大大影响到需求的释放，致使楼市成交或无大幅反弹的可能，依然维持小幅上扬的态势。

图1：本月成都市商品住宅供需概况

　　2.2成都市主城区商品住宅供需详情

　　10月成都主城区商品住宅供应跌落谷底，成交转势上行。其中，供应方面：供应面积42.88万平方米，环比下降63.61%，同比下降42.71%；成交方面：成交套数6765套，环比上涨10.45%，同比下降24.51%；成交面积66.75万平方米，环比上涨9.18%，同比下降25.67%；本月供需比为0.64。本月主城区供应回落，开发商放缓推量节奏，采取降价走量的策略，积极去化存量；预计后市供应量将在市场基本面好转和成交量上涨的影响下转势回升。成交方面，在房交会和政策利好的影响下，成交量止跌回升，但新政中起关键作用的利率未出现明显调整致使市场回暖缓慢。预计后市在市场形势向好的情况下，成交量将延续小幅上涨的态势。

图2：成都市主城区商品住宅供需走势

　　2.2.1本月主城区各行政区商品住宅供需情况

　　10月高新区成交量稳坐榜首；成华区供应持续发力，成功登顶。其中，高新区供应面积10.23万平方米，环比下降71.76%；成交面积19.68万平方米，环比上涨5.13%。成华区供应摘冠，供应面积18.23万平方米，环比下降5.25%，成交面积13.64万平方米，环比下降16.52%。锦江区成交稳居次位，供应面积6.45万平方米，环比下降71.14%；成交面积16.87万平方米，环比上涨79.28%。

图 3：本月成都市主城区各行政区商品住宅供需情况

　　2.2.2成都市主城区月度销售TOP10

　　10月中海九号公馆荣登成都主城区商品住宅销售排行榜榜首，销售201套房源，销售面积2.89万平方米。龙湖世纪峰景成交跃居次位，主要原因在于近期采取降价走量的措施。本土蓝光表现良好，三个项目成交量跻身十强，而万科金色乐府本月也表现不俗。

图4：成都市主城区月度销售TOP10

　　2.3成都市近郊县商品住宅供需走势

　　10月成都近郊县商品住宅市场略有起色但市场回暖不明显，供应面积37.72万平方米，环比下降46.36%，同比下降56.70%；成交面积69.37万平方米，环比增加6.09%，同比下降40.52%。尽管相比九月政策环境明显改善，但是受政策影响释放的需求有限，加上信贷环境仍然偏紧，成交量虽有上升但上涨幅度不大，近郊整体市场回暖并不明显。

图5：成都市近郊县商品住宅供需走势

　　2.3.1成都市各近郊县商品住宅供需详情

　　10月郊县供应主要集中在温江及双流，分别供应12.53及11.73万平方米。成交方面，新都以16.55万平方米领先市场，双流成交面积16.21万平方米退居其次，其他郊县成交量均在10万平方米左右，表现大致相当。值得注意的是郫县成交14.15万平方米，环比上涨44.84%，上涨较为明显。

图6：成都市各近郊县商品住宅供需情况

　　2.3.2成都市近郊县月度销售TOP10

　　本月成都近郊县商品住宅销售冠军是合能橙中心，该项目紧邻地铁2号线天河站出口，与主城区距离较近，价格相对周边楼盘较低，本月销售量353套高居榜首。本月销售排名第二的绿地国际花都由于清盘成交均价仅4200元/㎡，优惠幅度较大，以278套销量成为10月销售榜眼，新都香城润园由于集中备案因素影响跻身前三强。

图7：成都市近郊县月度销售TOP10

　　2.4小结与预测

　　“旺季+信贷新政”助推成交上行效果差强人意利率仍是关键

　　本月成都市供应转势大幅回落，市场进入去化存量周期，而九月份房企扎堆推盘导致存量大幅上涨是供应明显下滑的主要原因。而成交方面，本月主城区和近郊县成交均转势小幅回升，但新政利好和房交会市场节点带动的楼市回暖效果不尽人意。主要原因在于，首先，10月实际市场成交量的回升，因备案延迟的原因部分数据还未显现出来；其次，信贷新政执行后，利率未现明显下调，大大制约成都刚性需求的释放；最后，成都公积金政策虽持续放宽，但支持公积金政策的项目较少难以起到实质上推动成交上涨的作用。虽在政策环境持续放开的大势下，市场基本面已经出现好转迹象，但利率依然是影响楼市的关键所在。预计后市利率出现明显调整的可能依然较小，需求依然将得到遏制，尤其是刚性需求；但公积金政策的再度放开以及信贷新政将持续助推改需性需求的释放，再加之延迟备案的释放，未来成交走势仍将延续小幅上涨态势，而供应市场随着成交市场的回暖、开发商市场信心的回升和存量的去化，转势回升的可能性较大。

　　-3-二手商品住宅市场

　　二手成交下滑市场回暖步伐缓慢

　　3.1成都市主城区二手住宅成交概况

　　10月成都二手住宅成交量为3310套，环比下降23.18%，同比下降6.26%；成交面积为30.25万平方米，环比下降22.36%，同比下降2.22%。在一系列中央及地方利好政策出台之后，市场来访量有明显增加，回暖趋势显现。但由于政策影响本身存在一定滞后性，加上国庆长假影响，备案出现较大下滑。

图8：成都市主城区二手住宅成交套数走势（套）

　　3.2各行政区二手房成交详情

　　10月成都各行政区成交量全线下跌。其中，成华区成交540套，环比下降20.94%；高新区成交507套，环比下降34.75%；金牛区成交594套，环比下降27.29%，锦江区成交量最低，成交484套，环比下降17.41%，青羊及武侯区分别成交586及599套，环比分别下降15.93%及20.03%。

图9：各行政区二手住宅成交套数概况（套）