银河证券：首开股份业绩猛增，去库存压力大

来源: [观点网] 时间: 2014-11-04 16:35

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净负债率由上半年的205%小幅下降为200%，处于较高水平，加上短期有息负债占比较高，财务上有一定压力。

　　1.事件

　　10月28日，首开发布2014年三季报。

　　2.分析与判断

　　(1)营业收入同比大增107.6%，毛利率持续下滑

　　2014年前三季度公司营业收入约131亿元，同比增长108%，实现归属于母公司所有者的净利润12.0亿元，同比增长112%，实现基本每股收益0.53元，同比增长112%，营业收入与净利润大幅增长的原因主要是京外地区收入大幅增长，近5年来占比首次超过京内地区，前三季度京外地区结算面积57.04万平米，占结算总面积54%，相比上半年占比下降9个百分点。前三季度公司ROE8.44%，同比增长约4个百分点，主要得益于公司净利率与资产运营能力的提升，前三季度毛利率虽同比下滑约10个百分点，但出色的三费管理能力使净利率提升了约2个百分点。

　　(2)净负债率依旧高企，财务存在一定压力

　　截至三季度末，公司有息负债442亿元，相比年初上升6.7%，其中短期有息负债230亿元，相比年初上升76.5%，货币资金123亿元。净负债率由上半年的205%小幅下降为200%，处于较高水平，加上短期有息负债占比较高，财务上有一定压力。10月初媒体报道，首开股份控股股东首开集团获准在银行间市场发行短期融资债券，注册规模为20亿元，2014年和2015年分两期各发行10亿元，预计资金成本将低于同期银行贷款基准利率，募集资金用于首开集团保障房项目开发和建设。

　　(3)销售面积同比降24.0%，年内仅三块土地入手，主力去库存

　　前三季度公司累计销售面积87.22万平米，同比下降23.97%，累计销售金额127.61亿元，同比下降18.2%，同比降幅持续收窄。相比2013年年报中制定的全年目标销售面积168万平米与目标销售金额247亿元，均完成约52%。公司下半年推货量约100万平米，预期全年销售面积目标无法达成的可能性较大。年初至今公司仅新增三个项目，且均于5月之前取得，其中京内项目一个，位于大兴黄村，京外项目两个，位于海南海口及浙江杭州。三个项目均以合作并购形式取得。由于存货较多，公司目前拿地非常谨慎，以消化存货为主。

　　一、前三季度业绩分析

　　(一)营业收入同比大增107.6%

　　2014年前三季度公司营业收入约131亿元，同比增长108%，实现归属于母公司所有者的净利润12.0亿元，同比增长112%，实现基本每股收益0.53元，同比增长112%，营业收入与净利润大幅增长的原因主要是京外地区收入大幅增长，近5年来占比首次超过京内地区，前三季度京外地区结算面积57.04万平米，占结算总面积54%，相比上半年占比下降9个百分点。与保利、中庚共同投资的福州香槟花园进入结算期，贡献结算面积15.01万平米，此外，太原首开国风上观与厦门领翔国际结算14.68与14.48万平米；北京地区国风美仑与睿府嘉园前三季度分别贡献14.51及11.85万平米。

　　(二)毛利率持续下滑，ROE不断改善

　　2014年前三季度公司ROE8.44%，同比增长约4个百分点，主要得益于公司净利率与资产运营能力的提升。公司前三季度毛利率虽同比下滑约10个百分点，但出色的三费管理能力使净利率提升了约2个百分点。

　　(三)净负债率依旧高企

　　截至三季度末，公司有息负债442亿元，相比年初上升6.7%，其中短期有息负债230亿元，相比年初上升76.5%，货币资金123亿元。净负债率由上半年的205%小幅下降为200%，处于较高水平，加上短期有息负债占比较高，财务上有一定压力。10月初媒体报道，首开股份控股股东首开集团获准在银行间市场发行短期融资债券，注册规模为20亿元，2014年和2015年分两期各发行10亿元，预计资金成本将低于同期银行贷款基准利率。募集资金用于首开集团保障房项目开发和建设。

　　二、前三季度经营分析

　　(一)销售面积同比降24.0%，年目标完成率52%

　　前三季度公司累计销售面积87.22万平米，同比下降23.97%，累计销售金额127.61亿元，同比下降18.2%，同比降幅持续收窄。相比2013年年报中制定的全年目标销售面积168万平米与目标销售金额247亿元，截止9月均完成约52%。下半年推货量约100万平米，预期全年销售面积目标无法达成的可能性较大。前三季度销售面积以苏州山湖一号(12.44万平米)、福州香开新城(7.61万平米)贡献最大，京内销售面积最大为常青藤(5.03万平米)。

　　(二)年内仅3块土地入账，主力去库存

　　年初至今公司仅新增三个项目，且均于5月之前取得，总计建设用地面积约31.6万平米，地上建筑规模约47万平方米，其中京内项目一个，位于大兴黄村，京外项目两个，位于海南海口及浙江杭州。三个项目均以合作并购形式取得。由于存货较多，公司目前拿地策略非常非常谨慎，以消化存货为主。截止上半年末，公司已竣工及在建拟建项目总建筑面积约1822万平米，扣除累计销售后全部项目储备面积约1558万平米，其中京内401万平米，京外1157万平米，按2013年全年销售面积测算，公司项目储备可供未来11年左右销售。