莫尼塔：楼市银十基调已定但房价回升时点未到

来源: [观点网] 时间: 2014-11-03 16:28

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而销售价格的折让力度已经基本见底，进一步降低的空间不大，更多是维持现有的折扣水平。

　　核心提示

　　继十一的国庆特别调研之后，我们又在月末对主要开发商进行了再次调研，着重了解10月下半个月的地产销售的最新变化情况。本月调研显示在宏观政策的利好之下，开发商积极放量，促成了一手房市场的积极表现，而且在地产销量普遍表现不佳的大背景下，目前开发商的定价也较为合理，一手房销售持续回暖的态势在下半个月得到延续。而销售价格的折让力度已经基本见底，进一步降低的空间不大，更多是维持现有的折扣水平。开发商的拿地热情有所提振，但投资和新开工无明显变化。

　　报告摘要

　　.一手房销售持续回暖的态势在下半个月得到延续。许多城市在10月中下旬仍有部分项目全新开盘，开发商积极放量，促成了一手房市场的积极表现，由于新供应的刺激叠加购房者信心的回升，地产销售在下半个月仍然保持了稳定的态势。

　　.开发商的拿地热情有所提振。由于四季度开发商资金的回笼以及地方政策的土地出让计划，近期开发商的拿地意愿有所回暖，但开发商也反馈到更愿意选择在主要城市的核心区域拿地以减少潜在风险。

　　.信贷政策呈缓慢微降趋势，但利率仍有进一步下降空间。银行由于资金成本的考虑，目前尚未有银行执行最低利率。但是多家银行重新推出久违的优惠利率。10月银行优惠利率占比有所提升，创年内新高。值得注意的是，目前对于享受房贷利率优惠，多数银行以搭售理财、保险或存款保证金为主。在年底信贷资金普遍紧张的大环境下，商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，预计房贷利率大幅下调的情况难于出现。

　　房地产开发商：楼市银十基调已定，开发商拿地热情有所提振

　　继十一的国庆特别调研之后，我们又在月末对主要开发商进行了再次调研，着重了解10月下半个月的地产销售的最新变化情况，问题主要集中在十一长假销售大幅回暖之后此趋势能不能进一步延续，以及目前商品房销售的价格是否有进一步下跌的空间等。通过我们的调研，十月下旬地产销售主要呈现了以下特征：

　　一手房销售持续回暖的态势在下半个月得到延续。许多城市在10月中下旬仍有部分项目全新开盘，多个城市调研对象反馈到在宏观政策的利好之下，开发商积极放量，促成了一手房市场的积极表现，而且在地产销量普遍表现不佳的大背景下，目前开发商的定价也较为合理。由于新供应的刺激叠加购房者信心的回升，地产销售在下半个月仍然保持了稳定的态势，这种情况在一线城市得到更加充分的体现。万科在上海浦东的某楼盘在项目推出的半天去化率已达到九成，北京的开发商也反馈到新推楼盘的去化率也至少维持在八成左右。相比之下，库存较高的一些二三线城市在十一过后销量出现了一定的回调，由于部分开发商在十一期间的价格优惠为总部特批，节假日过后优惠力度减少导致销量的下滑。

　　销售价格进一步下跌的空间有限。调研对象反馈到由于目前交易量的上涨以及购房者情绪面的提振，商品房销售价格的折让力度已经基本见底，进一步降低的空间不大，更多是维持现有的折扣水平。

　　开发商的投资和新开工意愿仍维持弱势，近期无明显变化。由于销量转暖不足一个月，销售的正面情绪还未及时传导到开发端。开发商的投资热情并未得到恢复，目前的投资和新开工的意愿整体偏弱，并未有明显调整。

　　开发商的拿地热情有所提振。由于四季度开发商资金的回笼以及地方政策的土地出让计划，近期开发商的拿地意愿有所回暖，近日沪深两宗宅地成交，单价均创新高。而深圳年内首宗宅地刷新深圳宅地历史单价记录。但开发商也反馈到更愿意选择在主要城市的核心区域拿地以减少潜在风险。

　　房地产中介商：二手房成交筑底“企稳”，利率仍无明显变化

　　二手房成交量和上门量均持续回升，二手房成交筑底企稳。房产中介反馈10月中下旬二手房成交量比十一期间有进一步提升，实际签约量转暖明显，客户的来访数量和意向客户的转单率也明显提升。调查显示，与上半年买家大多数持“观望等降”心态有所不同，受930政策放松等信号影响，客户入市意愿增加。

　　二手房房价趋于稳定，议价空间收窄。目前部分业主叫价坚挺，议价空间不足。

　　上海、杭州的中介商都反馈到目前销量环比增速明显，受到新政的影响，客户的购房意愿有所回暖。虽然部分一线城市的改善性住房客户受制于“普通商品房”等政策不能够享受优惠首套房贷利率，但信心提振导致部分买家担心后期房价会进一步上涨而出手。整体而言，交易量的回暖也使二手房的价格下降空间进一步收窄。

　　信贷政策呈缓慢微降趋势，但利率仍有进一步下降空间。930新政出台以来，7折优惠利率就成为市场最关注的焦点，但由于银行资金成本的考虑，目前尚未有银行执行最低利率。根据调研显示，尽管房贷新政中提到的“最低7折优惠”没有如愿出现，但是多家银行重新推出久违的优惠利率。10月银行优惠利率占比有所提升，创年内新高。优惠利率主要集中在北上广深一线城市。值得注意的是，目前对于享受房贷利率优惠，多数银行以搭售理财、保险或存款保证金为主。在年底信贷资金普遍紧张的大环境下，商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，预计房贷利率大幅下调的情况难于出现。2015年1月银行拿到新额度后或将有进一步的调整空间。