中原观点：一线城市是拿地“安全港”吗？

来源: [观点网]      时间: 2014-10-30 17:39
打印
评论

今年新房市场持续低迷，二三线城市存量压力凸显，房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”？

今年新房市场持续低迷，二三线城市存量压力凸显，房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”？

　　——京沪穗杭四城市宅地供求区域分析

　　本期摘要

　　今年新房市场持续低迷，二三线城市存量压力凸显，房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”？我们对北京、上海、广州及杭州四个城市2009年至今的累计土地出让和新房销售量进行了对比分析，发现其中的三个一线城市，虽然整体上土地供略小于求，但分区来看，个别区域仍存在宅地供应过量，消化周期过高的潜在风险。如北京的平谷区和上海的崇明；而杭州虽然整体宅地存量过大，但上城区、下城区和西湖区的宅地供应却是不足的。

　　中原监测10家标杆房企，2014年上半年在一线城市购地可建面积占比约为11%，为2009年以来同期第二高位，大型房企回归一线城市。而最早降价的杭州土地市场冷清，主城区在今年3-8月宅地零成交。

　　在这样的市场背景下，一线城市是否为房企的“安全港”？而杭州的土地市场是否已经“不能碰”了呢？其实，这个问题的评价标准，除了新房市场的销量、库存数据外，土地市场的整体供求，更能影响一个城市或区域长期的市场表现。

　　我们在去年12月发布的年度报告中，对比了40个主要城市过去5年的累积土地出让可建面积和新房销售面积，发现一线城市总体上土地出让略小于新房销售，二三线城市的土地供应则依次增大。其中土地供应最多的城市唐山，过去5年土地出让量相当于新房销售量的4倍。因此，土地供应不足是一线城市市场稳定的主要原因。

　　而在一个城市内部，土地和新房销售也不是均匀分布的。土地供应集中自然带来新房扎堆，区域竞争压力增大。反之则意味着土地稀缺，未来直接竞争少。因此接下来我们将对一线3个城市和杭州各行政区之间土地出让和新房销售比率进行深入分析。由于一线城市中深圳土地出让量极少，因此以下分析中不包括深圳。

　　首先我们约定：某一地区、某个时间段内，累计土地出让可建面积与新房销售面积的比率，即购地销售比大于1.2为宅地供应过量；该值在0.8-1.2之间表示宅地供应平衡；若该值小于0.8，表示宅地供应不足，若小于0.5为宅地严重短缺。

　　数据显示：2009-2014年上半年期间，北京和广州宅地供求维持平衡，而上海则宅地供应不足，杭州宅地供应过量（图2）。

　　而从城市内部细分来看，我们发现，四个城市中（表1）：

　　整体宅地供应不足的上海，仅有一个区土地供应过量，为各城市中最少，但多个区土地供应不足；

　　杭州整体宅地供应过量，分区来看，土地供应过量的区域占比过半，在各城市中最多；

　　北京和广州整体供求平衡，分区来看，各有30%的区域土地供应过量，但北京供应不足的区域占比最低

　　北京：核心区供应不足平谷消化周期长

　　由北京16个区域2009-2014上半年期间的累计购地销售比数据，显示出核心四区（东城区、西城区、朝阳区和海淀区）宅地供应严重短缺。

　　尤其是东城区和西城区近5年宅地供应极少，东城区仅2012年成交宅地约7.4万平方米，西城区仅2009年成交约1.6万平方米。近5年，东城区和西城区新建住宅年成交均值分别为22万平方米和29万平方米，远超宅地成交面积。土地市场存量日益减少。

　　东城区和西城区受制于区域内可供应宅地有限，预计将长期处于宅地短缺状态。因此，这两个区域若有宅地供应，必将引起各方争夺。而朝阳区和海淀区，虽然整体宅地供应短缺，宅地存量减少，但考虑到辖区范围比较大，各板块差异大。因此，在涉及这两个区域地块购买时，开发商应结合地块周边的宅地存量情况进行决策。

　　房山区、门头沟区、大兴区、延庆县和平谷区等五区累计购地销售比超过1.2以上，宅地供应过量。

　　平谷区2009-2014年上半年宅地累计增量库存消化周期1约高达17年，房山区宅地增量库存消化周期约为2年，其余区域均超过4年。

　　平谷区宅地存量压力大，主要是由于本区新房市场规模极小。考虑到新建住宅持续向城市外围扩展的趋势，我们认为平谷区未来将成为新建住宅供应热点区域，如前两年的上海嘉定区。因此，虽然目前该区域宅地库存消化周期高企，但近5年宅地存量绝对值增加并不是很高，因此，从发展角度看，该区域地块依然是可以考虑的。

　　中原观点：一线城市是拿地“安全港”吗？

审校：刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规，以下评论内容不代表观点网立场