万科企业第三季度报告

来源: [观点网] 时间: 2014-10-27 13:11

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2014年1-9月，本集团累计实现结算面积554.0万平方米，结算收入人民币578.5亿元，同比分别减少4.6%和1.1%；实现营业收入人民币593.3亿元，同比减少0.5%。

　　管理层讨论与分析

　　报告期内，住宅市场延续了自年初以来的调整。3季度全国商品住宅成交面积同比下降14.2%，降幅较2季度增加4.9个百分点。北京、上海、深圳、广州、天津、渖阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，住宅成交面积同比下降21.5%。

　　上述城市的新房批准预售面积经过1、2季度的增长后，在3季度有所放缓，环比下降9.5%，同比减少10.8%。由于新房入市趋缓，3季度上述城市的成交批售比（商品住宅成交面积╱新增批准预售面积）由2季度的0.65略微回升至0.71。尽管如此，短期内市场新增供应超过成交的格局并未改变，市场新房库存进一步上升。截至9月底，上述城市的库存去化周期由6月底的15.3个月上升至16.4个月。

　　随着市场调整的持续，3季度绝大多数实施了限购政策的城市都陆续对政策进行了一定调整。9月底，央行和银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，从信贷角度鼓励和支援居民家庭合理的住房需求。这些政策举措一定程度上有助于稳定市场信心，促进住房需求的释放，推动行业实现「软着陆」。

　　报告期内，本集团继续坚持主流定位，贯彻积极销售策略，推动营销模式创新。3季度本集团实现销售面积442.6万平方米，销售金额人民币481.5亿元，同比分别增长15.8%和7.4%。1-9月，本集团累计实现销售面积1,263.8万平方米，销售金额人民币1,490.6亿元，同比分别增长15.0%和16.0%。

　　前三季度，本集团实现新开工面积1,367.2万平方米，占全年计划开工面积的比例为61.1%。今年以来市场持续调整，部份库存较高的城市，竞争更加激烈。为确保产品适销对路，公司对部份项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化，导致项目前期准备工作相应延长。受此影响，本集团今年以来的新开工进度慢于预期，预计全年新开工面积略低于年初计划。此类调整有助于公司保持市场竞争力和合理的供货、库存结构。前三季度，本集团实现竣工面积661.6万平方米，占全年计划竣工面积的比例为44.7%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期的下降5.8个百分点。相比往年，今年本集团竣工集中在四季度的特征更加明显。随着未来几个月竣工交付高峰的到来，预计全年竣工量将与年初计划基本持平。

　　由于年内的项目竣工主要集中在四季度，前三季度集团结算占全年业绩的比例相对较低。报告期内，本集团实现结算面积190.8万平方米，同比减少0.8%，实现结算收入人民币203.0亿元，同比增加0.1%；实现营业收入208.2亿元，同比增加0.5%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币16.5亿元，同比增长2.8%。2014年1-9月，本集团累计实现结算面积554.0万平方米，结算收入人民币578.5亿元，同比分别减少4.6%和1.1%；实现营业收入人民币593.3亿元，同比减少0.5%；实现归属于上市公司股东的净利润64.6亿元，同比增长4.8%。

　　报告期内，本集团继续积极探索「轻资产、重运营」的经营模式，前三季度实现投资收益人民币16.3亿元，相比去年同期上升216.1%。本集团投资收益主要来源于本集团应占联营、合营企业利润、因转让股权进行项目合作而实现的收益以及处置商业物业股权实现的收益。

　　截至报告期末，本公司合并报表范围内尚有1,903.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币2,193.7亿元，较年初分别增长32.4%和35.1%。

　　本集团积极推进库存去化，库存结构继续保持在合理水准。截止9月底，本集团各类存货中，已完工开发产品（现房）人民币249.5亿元，占比7.1%。

　　报告期内，主要城市的土地市场明显降温。有公开资料可持续观察的16个城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、渖阳、大连、武汉、成都、重庆），住宅（含商住）土地供应面积同比大幅下降54.1%，成交面积同比下降59.7%。土地流拍宗数占比由2季度的21%进一步上升至24%，溢价成交的宗数占比由2季度的24%下降至20%。

　　鉴于土地市场的调整仍有可能继续深入，本集团坚持谨慎投资的策略，前3季度累计新增加项目27个，按本公司权益计算的占地面积约131.6万平方米（对应权益规划建筑面积约415.2万平方米）。截至报告期末，本集团规划中项目按属于本公司权益计算的建筑面积约3,879.2万平方米，继续保持在满足未来两到三年开发经营需要的水准上。

　　期内，本集团继续坚持现金为王的策略，财务、资金状况都保持在良好状态。截至报告期末，本集团持有货币资金（包含受监管资金）人民币487.4亿元，较年初时增加人民币43.8亿元。剔除预收账款后，本集团其它负债占总资产的比例为41.3%。本集团的净负债率为26.2%，较年初时下降4.4个百分点，继续保持在行业较低水准。

　　万科企业第三季度报告