链家地产：9月70城房价均停涨利好政策下价格跌速有望放缓

来源: [观点网] 时间: 2014-10-24 15:27

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2014年9月，全国一、二手住宅价格整体仍处于明显回落状态，一、二手住宅价格同比指数双双跌入100点以内，价格环比指数均降至2011年以来最低水平。

　　一、一二手住宅价格同比指数双双跌入100点以内，新房价格环比指数小幅回升

　　2014年9月，70大中城市平均新建商品住宅价格环比指数为98.97，较上月上升0.12点，新建商品住宅同比指数为98.8点，较上月下降1.74点；二手住宅价格平均环比指数为99.03，较上月下降0.16点，同比指数为98.72，与上月相比下降1.39点。

　　2014年9月，全国一、二手住宅价格整体仍处于明显回落状态，一、二手住宅价格同比指数双双跌入100点以内，价格环比指数均降至2011年以来最低水平，相较2011年末起的低谷时期水平分别还要低0.73点和0.51点。但一点值得注意的变化在于9月新建商品住宅价格虽仍处于下降状态，但环比指数在经历连续7个月下跌后，于本月首次出现小幅回升。

　　二、9月二手住宅价格环比指数全部下降，全国房价完全进入普降局面

　　9月，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到69个，较上月增加1个，仅厦门市价格环比持平。与上月相比，70大中城市二手住宅价格环比则全部出现下降。

　　2014年9月，全国70大中城市一、二手住宅价格环比下降城市数量创2011年以来新高，全国房价完全陷入普降局面。此轮房地产市场自发性调整的影响更甚于以往，导致房价下降城市数量明显多于2011年末低谷时期。当前市场底部特征明显，预计短期内一二手住宅价格环比下降城市数量仍将处于较高水平，但随着9月末多项政策利好因素逐渐发挥作用，未来一段时间内，市场或将逐渐走出低谷。

　　三、各线城市一二手住宅价格进一步下探，一手住宅价格环比降幅全面收窄

　　9月，新建商品住宅一线城市平均价格环比指数为98.93，较上月上升0.16点；二线城市为99.0，较上月上升0.14点；三四线城市为98.95，较上月上升0.11点。

　　二手住宅一线城市平均价格环比指数为98.95，较上月下降0.17点，二线城市为99.04，较上月下降0.24点，三四线城市为99.04，较上月下降0.07点。

　　从9月各线城市房价环比变化情况来看，在房价整体继续下探的背景下，各线城市新建商品住宅价格环比降幅集体出现较为明显的收窄，其中一线城市新房价格降幅收窄幅度最大。虽然新房价格受到推盘情况，产品结构，淡旺季等众多因素影响，但随着各方预期逐渐向好，购房者入市积极性上升，未来各线城市房价下降幅度或将逐步收窄。但由于各地央行政策细则尚未完全落地，购房者观望情绪虽有所减轻，但并未显著消除，短期内房价出现反弹的可能性极小。

　　四、综述

　　2014年9月份，全国70大中城市价格指数走势呈现以下特点：一是，各城市的一二手住宅价格环比全部停涨，其中新房中仅有厦门与上月持平，其余城市均持下降；二是，整体来看，一二手环比指数走势现分化：新房环比降幅有所收窄，二手房环比降幅有所扩大；三是，各线城市来看，一线城市的一二手住宅价格降幅最深。

　　链家地产市场研究部张旭认为，2014年9月份，一二手价格下降城市分别达69与70个，在限购调控的历史低谷期2012年1月份，这一数字也分别仅为48与54个，价格下降范围与程度均达到历史最高。可以说，自主性调整对市场影响的深度超过的以往的任何引导性调控政策，影响更大更为持久。

　　综合来看，一二手住宅价格表现出较为明显的分化。新房价格指数环比降幅首次出现放缓，其中，一线城市的放缓幅度更大。而二手房价格指数环比降幅还在加深。张旭认为，与二手房市场业主分散，议价较为容易相比，新房市场受拿地等各种成本的影响，当价格下降到一定程度，进一步下降的难度将会增大，尤其是近几年一线城市拿地成本明显攀升，利润进一步压缩，房企降价的意愿偏低。

　　近期的一系列救市政策，从9.30的央行信贷政策、公积金政策松动到市场酝酿的以税费调整为主的第三波救市，都表示了对市场合理需求入市的支持，使近期市场新盘认购率上升，成交上涨。而随着后续各项政策细则的逐步落地，市场或将会随着屡次利好政策积累的影响进一步好转，四季度的市场或将迎来新的行情。

　　而价格方面，随着近期成交以及预期的好转，加上银行开发贷的松动，四季度房企资金压力或将有所缓解，价格下行压力或将有所减弱，速度进一步放缓或有望止跌，但是从库存以及年内业绩目标完成压力来看，价格回升的动力尚不具备，去库存依然是四季度的重点。但是对于年内目标达成率较高、资金实力较强的房企“以价换量”的情况或将有所减少。

　　此外，近期10月一线城市房价出现略弹，尤其是北京二手房市场，不考虑结构性因素影响，10月比9月价格上涨3%左右。价格有所反弹的重要原因是，近期入市客户增多，据链家统计，10月成交环比翻倍，出售难度明显减轻，降价意愿减弱，涨价心态有所加强。另外一方面，10月份北京的土地市场回温，或将对未来价格的回升起到一定作用。但是目前价格的小幅回升是否意味着真正进入上升通道，还有待考察。排除结构性影响，预计四季度价格企稳的可能性较大。