合富辉煌：海口库存量再次刷新，十月集中推盘剧增

来源: [观点网] 时间: 2014-10-24 15:01

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仅从国庆黄金周的市场表现来看，目前新政未有实质性刺激作用，市场回暖的程度和时机仍要看长时间的市场反应情况而定。

　　摘要：国庆前期，在市场低迷的情况下，海口市逐渐加大救市力度，从放开限购、购房入户等一系列的松绑政策来看，政府救市的决心非常之大。9月30日，继央行发文放开限贷以后，海南省10月4日政府响应，部分银行表示已接到总行的口头通知，开始执行新政策，只需要还完贷款就可以按首套房申请贷款(银行口径)。此文一出，房产界欢欣鼓舞，在国庆黄金周来临之前适逢重大利好，也增强了市场回暖的信心，开发商国庆期间亦“惠”字当头，各种优惠促销手段盛行，响应新政，但根据市场数据反映，此次黄金周成交虽有所起色，但相比往年仍旧不理想，楼市回暖为时尚早，“救市”新政仍需看市场反应时间。

　　1、政策利好，市场反应冷淡，后市回暖可期

　　海口“双限”放开后，意味着实施四年的限购、限贷政策正式“功成身退”，至此，海南仅剩三亚市继续坚守“限购”，但随着市场的低迷表现和经济下行压力，放松限购只是时间问题。随着旅游旺季的来临，此次放松限贷可以说是和旺季实现“无缝对接”，对楼市来说确实振奋人心。一方面，放松“双限”对岛外客户的刺激进一步加大，降低了岛外客户购房的门槛，能更好的吸引岛外客户前来置业；另一方面，放松限贷无疑变相的“鼓励”投资，这也有效的刺激海南楼市。但，仅从国庆黄金周的市场表现来看，目前新政未有实质性刺激作用，市场回暖的程度和时机仍要看长时间的市场反应情况而定：

　　刚需购房者

　　对于刚需来说，7折房贷利率是比松绑限购更加利好的消息，但要看银行对此文件的态度，从此前各行动作来看，该条执行或面临较大的“门槛问题”，而要实现7折优惠困难重重。

　　二套房贷

　　“认房又认贷”是之前的执行标准，执行新政后对于库存量较大的板块或者区域的去化，是一个利好。但对于一线城市而言，房贷并非一个小数额，如要还清，面临资金压力依旧较大。

　　三套房及以上

　　历时近四年的限购限贷，就是为了控制投资和投机，央行此次发文实际上是对此前限购政策的一个调整，适当鼓励投资。

　　客户

　　对于客户来说，新政利好的同时也加大了客户的观望情绪，购房时机问题是他们考虑的重点，但新政无疑会加大岛外购房客户和投资型客户的增加。

　　2、“惠”字当头，以价换量去库存，国庆市场反应冷淡

　　在新政春风中海南楼市国庆黄金周开市，此前低迷的成交更是“憋坏了”不少开发商，期待国庆期间在新政的刺激下迎来逆市热销，据市场部的调研结果显示，国庆期间海南项目“惠”字当头，海口西海岸“7”字头项目早已司空见惯，但新政出台后，绿地、恒大、碧桂园均表示有节后提价动作，但主要作为营销策略短期执行，黄金周期间开发商几乎无一例外的推出特惠单位、买房送家具、买房送车位、买房抽大奖等优惠活动，通过主题式的旺场活动蓄客，不少准备入市的项目也抓住国庆节点认筹蓄客，在走访的海口数个大型楼盘中，售楼中心门庭若市，来访量比平时多出不少，但看多买少，观望愈浓，多数为了参加活动和领取奖品而来，实际成交效果并没有达到预期。鉴于网签数据的滞后性(此处不放网签数据)，通过实际的市场调研来看，海口实时认购成交量比网签要高出不少，但总体低于去年水平，市内刚需项目去化总体较好。

　　3、海口库存量再次刷新，十月集中推盘剧增

　　在新政利好的情况下，开发商不顾市场高库存而选择“金九银十”集中供货，据合富辉煌监控数据显示，9月份海口新增供应92.86万㎡，库存达到858万㎡的空前高企，按照正常的市场去化，海口仍需要3年多的去化周期，而9月获得预售的项目纷纷集中在10月份集中推盘，海口即将上演“十月围城”，高库存的压力也引发新开项目的价格拉锯战。

　　预测：

　　新政出台，但缺少落地执行，政府如能因势利导，落实执行力度，未来新政效应将逐步呈现，楼市预计将在年底逐渐走出困境；

　　银行方面，新政出台后，海口各大银行虽说有接到新政细则通知，但并未公开化执行细则，首套房贷按正常利率执行，放款速度已逐步加快，7折房贷暂无执行；

　　海口市场库存压力仍旧不可忽视，旺季将加快开发商供货速度，集中放量的区域低价竞争难以避免，客户的争夺将更加激烈；

　　限购方面，盛传三亚10月7日开始取消限购，但三亚市住建局最新消息表示：“目前，三亚仍按照国家分类调控的要求，执行住房限购政策，还没有考虑取消房地产限购政策”，主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。