合富辉煌：成都楼市金九成色不足取消限购刺激不显著

来源: [观点网] 时间: 2014-10-24 14:41

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7月16日，成都正式取消限购令，拉响救市信号弹。但从结果导向看，7、8、9月成都市场供求价并未出现大的波动。

　　成都楼市金九成色不足取消限购刺激不显著

　　据合富辉煌监测，成都市2014年9月商品住宅供应94.12万方，环比下降27.8%，同比下降79.18%；成交142.71万方，环比下降6.962%，同比下降34.24%；存量2783.03万方，按照220.44万方的月均去化，需12.62个月，在合理健康范围内。成都金九成色不足，供求量都处于低位，市场观望情绪依旧浓重。

　　7月16日，成都正式取消限购令，拉响救市信号弹。但从结果导向看，7、8、9月成都市场供求价并未出现大的波动，在五一房交会高冲后，第三季度接驳6月的低缓态势，不紧不慢、不急不缓。

　　成都是绝对的刚需主力市场，2013年-2014年9月，130㎡以下面积段供应量在3826.07万方，占市场总体供应的83.69%。市场需求结构构成以首置或是首改为主，限购取消对需求量的刺激和释放作用并不明显。截止9月底，毫无松动的限贷导致大量需求变成了无效需求，贷款难掐住成都楼市的咽喉。

　　成都市2014年9月商品住宅备案均价7495元/㎡，环比上涨3.23%，同比上涨6.32%。

　　成都房价整体震荡上行，短期看，变幅较小。由于成都绝对刚需市场的特有属性，需求价格弹性大，在大行情不明朗的情况下，开发商以价换量举动增多，截止9月底，成都价格回落至2014年初水平。

　　成都2014秋交会：价格大跳水加限贷松绑，观望持续

　　成都2014年秋交会于10.1-10.5在成新会展举行，参展项目211个，较春交会增加16个，较2013年秋交会增加88个，从参展项目数看，本届房交会无疑具备超越过往的必要条件。

　　成都2014年秋交会期间，成都新增供应0套，0㎡；认购1546套，15.29万方，较去年同期供求量大幅度下滑，认购套数和认购面积均下滑近7成；认购均价8695元/㎡，较去年下跌100元/㎡。从认购量上看，本届房交会有点“秋”。

　　房交会期间，大多数开发商大打价格牌，曾经的营销手段可能还会讲品质、产品、区位、服务等，本届主旋律拼的只有价格。尤其是品牌开发商不再矜持，领衔跑量：保利旗下16个楼盘参展，成为绝对主力。房交会期间全线清盘降价，上千套房源以“批发价”打折并赠送大礼包；蓝光0首付0月供吸引了众多人气；中德英伦联邦作为成都多年销冠，1元购车位的活动也着实给力......

　　房交会前夕，央行发文“认贷不认房”的限贷松绑政策，全国涌动，成都也不例外。房交会期间，人气爆棚，咨询“限购”“限贷”客户较多。但是央行关于《通知》细则尚未出台，银行总部到地方需要一定的时耗，成都目前尚未执行新的贷款政策。因此对短期内成都市场刺激性较小。

　　尽管参展数上去了，尽管人气上去了，尽管优惠力度空前的大，本届当期成交量并不理想：一是尽管限贷松动，但尚未执行，“等一等”的心态加重；二是9月甚至更早，部分项目价格大跳水(瑞安城中汇：从10500直降到7600，开盘售罄；九龙仓御园从13000直降到8500......)，使得价格刺激减弱，尤其是力度较小时，需求对价格产生了贝勃效应；三是买涨不买跌的心理，在大形势不明朗的情况下，观望成了首选。

　　前面提到成都市绝对的刚需市场，限购并没有给市场带来明显的需求刺激，限贷的放松造成需求心理波动。由于目前新的贷款政策尚未执行，短期内成交量仍将低位维稳，一周或半个月后的政策执行会造成冲量，但政策的因地制宜性和执行力度将成为这场救市运动的关键。