广发证券：招商地产销售持续超预期，全年将显增长

来源: [观点网] 时间: 2014-10-22 19:01

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9月份单月完成销售销售面积51.64万方，销售金额74.25亿，同比分别增长95.21%和40.15%，一扫前8个月销售的阴霾。

　　结算进度影响公司业绩

　　2014年前三季度，公司实现营业收入237.5亿元，同比增长1.2%，实现归属于上市公司股东的净利润22.4亿元，同比下降37.85%，每股收益0.87元。

　　报告期内，公司净利润率延续了半年报的状况，降幅扩大了7.85个百分点，其主要原因在于公司结算房地产项目区域结构与之前相比有所变化，前三季度结算占比较高区域项目毛利有所下降，导致整体房地产业务利润水平不断下滑。我们从半年度的数据可以看出，毛利水平较高的环渤海地区，结算占比降低明显；利润较薄的其他地区占比显着提升，且与13年相比毛利率还有所下降。三季度公司项目结算结构仍然没有发生明显的变化，导致业绩进一步下降。

　　从竣工的角度来看，按照上半年结算金额来推算，公司前三季度仅完成全年竣工计划的一半左右，竣工节奏不均也导致了前三季度业绩的下降。

　　全年看来，四季度往往是房企的结算高峰，且公司计划的高毛利项目将在4季度集中进入结算期，全年竣工面积计划竣工增长42.9%。预计四季度单季度将会是营业收入与结算毛利的双重增长。我们认为公司14年结算收入增长将在20%左右，叠加毛利率下滑的影响，全年公司业绩增速约为5%左右。

　　销售持续超预期，全年将显增长

　　销售方面，公司14年后程发力比较显着，9月份单月完成销售销售面积51.64万方，销售金额74.25亿，同比分别增长95.21%和40.15%，一扫前8个月销售的阴霾，前三季度实现签约面积，公司累计实现签约面积210.75万方，同比增加6.13%；签约销售金额313.07亿元，同比增加0.91%(到8月累计减少11.97%)。主要原因在于公司14年的推盘节奏相对靠后，上半年整体推盘占比不足40%，在市场整体状况不佳的环境下，公司避开了去化较为艰难的阶段，将主要精力集中在下半年。

　　央行新政的出台，对于公司目前的销售较为有利，一方面放松改善性需求限制，对于以中大户型开发为主的招商地产而言，具备较强实际意义；另一方面，将首改需求纳入到住房保障体系内，有利于公司中长期发展。从十一的销售情况来看，城市公司反馈均超预期，签约以及上门量均有大幅提升，9月29到10月5日单周销售约20亿，销售增长喜人。

　　单看四季度，公司计划新推总规模在250亿以上，如市场环境理想，隐含推货总量可达到300亿，加上目前在手的290亿存货，四季度总货值最低可达到540亿。公司年内目标500亿，目前尚187亿的销售任务，我们认为目标完成基本可以确定，如果市场按照当前状况逐步复苏，整体销售水平有望达到520亿，与13年相比增长约20%。

　　投资力度降低，杠杆水平

　　土地投资方面，公司三季度以来未新增项目储备。公司上半年特别是一季度拿地力度较高，主要是由于部分项目从13年开始便已确定购地意向，披露日期延后所致。二季度开始，由于整体销售与回款进度较慢，公司拿地投资力度也有所降低，三季度公司更是一个项目都没拿。从公司中长期发展规划来看，更希望通过集团公司，获取优质的港口及棚户区改造项目，维持稳定的毛利和业绩增长速度。而年内公司对于拿地的审慎态度，也为今后的业务布局，留出了充分的空间。

　　从杠杆水平来看，公司3季度与半年报相比有所改善，净负债率由半年度的39%下降至34.5%；在手货币现金和短期负债的比例由半年报时的1.46倍，上升至2倍左右。整体杠杆水平保持在相对平稳的位置。全年来看，我们认为在4季度公司销售回款进一步加强的情况下，现金储备规模还将有所提升，加之年内土地市场投资的相对紧缩，杠杆水平还将进一步下降。

　　公司未来仍将依靠大股东资源，积极推进资本运作方式，多渠道多角度的结合自身房地产开发的优势，盘活存量资产。我们认为，招商地产在走过了第30个年头后，未来的变化以及公司拓展空间，将会进一步加大，在传统地产开发优势的基础上，搭建一个全新的以地产开发为核心的，多业务金融地产平台。

　　盈利预测与投资评级

　　公司三季报业绩延续了半年报的整体状况，结算区域和项目对于业绩影响较大。14年是招商后发的一年，无论从销售还是业绩表现，我们相信这支历经中国地产30年变化的老牌房企都会给奉上一份满意的答卷。结算方面，公司近一半的项目结算集中在四季度，且项目毛利将会较前三季度显着提升；销售方面有550亿货值储备，全年将有超预期表现。从中长期来看公司依靠大股东资源，公司一定会积极推进下一步的资本运作方案，进一步盘活资产利用模式优势进一步做大。预计公司14、15年EPS分别为1.73、2.01元，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　公司销售表现在四季度表现不佳，行业整体复苏缓慢。

　　广发证券：招商地产-岁寒至，祥云起