DTZ戴德梁行：2014年第三季度上海房地产市场分析报告

来源: [观点网] 时间: 2014-10-21 18:09

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限购调控下，市中心区传统高端住宅板块与新兴高端住宅板块同时承压。

　　上海：DTZ戴德梁行今日回顾了第三季度上海房地产市场整体发展与走势，并对后续走势进行展望。

　　上海执行限购至今，市中心传统高端住宅板块整体成交均价上升约13.5%，同区域新兴高端住宅板块上升约9.7%，新增供应套数与成交套数比分别为1.20和1.09，略高于全市平均水平。限购调控下，市中心区传统高端住宅板块与新兴高端住宅板块同时承压。

　　2008年至2014年第三季度期间，上海工业用地租金走势实现年均增长率8%，复合增长率7.5%，租金水平已接近物流服务供应商/使用方的理性承受边界，整个长三角地区高端物流市场整体处于供不应求的局面。

　　2014年第三季度，上海核心商圈优质商铺租金持续小幅上涨，首层平均租金为63.30元/平方米/天；中心商圈暂无新增优质商铺供应，第四季度将集中放量，全年新增供应预计处于高位。

　　当传统遭遇新兴城市一道新风景线

　　今年，上海高端豪宅市场表现十分抢眼，豪宅总价及单价相对较高，对楼市的整体销量有着不小的影响。如前不久以超10亿总销金额夺得9月上海高端豪宅市场销冠的万科翡翠滨江，其打破汤臣一品最贵公寓记录的惊人成绩，无疑为上海高端市场注入了强心剂。

　　在上海谈及高端住宅板块，首先想到的便是南京西路、淮海中路、人民广场等由老上海时期发展至2005年逐步确立的传统高端住宅板块。随着城市的发展，2006年开始，中山公园、徐汇滨江、北外滩等逐步确立的板块也走入人们视野。如今，洋泾、塘桥、花木区域等新兴板块也成为整体向高端发展的板块。戴德梁行董事华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示，新兴高端住宅板块是传统高端住宅板块的延伸，所有传统高端住宅板块都经历从新兴到经典的过程。如1914年起，历经十年以上发展的老上海最知名高端住宅板块之一衡山路、新华路板块，从区域定位、规划引导、配套设施及人文氛围等都相对占据优势，使得该地区影响力绵延至今。此外，以浦东陆家嘴滨江板块为例，2014年1-9月，高端住宅成交均价达12.5万元/平方米，陆家嘴板块的崛起，直接引发了上海滨江地段的价值重估，而国际金融中心战略的推进，促进了区域住宅市场的飞跃，并为城市发展提供了助力，黄浦滨江、打浦桥、徐汇滨江、北外滩等新兴高端住宅板块也因此而受益。

　　随着今年各地陆续放松限购，高端住宅板块的发展也迎来了转变，6-7月间上海住宅市场成交量出现明显回升，而随着7月中旬上海政府明确表态“限购不放松”，8月上海住宅市场成交量迅速下跌，时至9月，限贷政策有望放松的信息传出，成交量迅速回升。戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，自2011年上海执行限购至今，市中心传统高端住宅板块整体成交均价上升约13.5%，同区域新兴高端住宅板块上升约9.7%；2014年第一至第三季度，上海公寓住宅市场成交均价排名前十位的项目中，有7个来自传统高端住宅板块，虽然不夜城、黄浦滨江、打浦桥三大入榜的新兴板块中的豪宅作品也表现不凡，但传统高端住宅板块与新兴高端住宅板块之间，在价格上也呈现明显梯级关系。同时，伍惠敏指出，市中心传统高端住宅板块与新兴高端住宅板块同时承压，2011年至2014年9月，两个市场的新增供应套数与成交套数比，分别为1.20和1.09，略高于1.06的全市平均水平，但都在可控范围。传统高端住宅板块与新兴高端住宅板块之间的直接竞争并不明显，高端住宅板块的形成，需要各项资源的积累与沉淀，城市发展是高端住宅板块形成的最关键要素，而在前瞻性的发展战略引导下，高端住宅板块也将成为城市发展的重要支撑力。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，2014年第三季度，上海住宅市场整体成交面积为214万平方米，同比2013年第三季度下跌31.5%，环比2014年第二季度上升1.7%；整体成交均价为2.69万元/平方米，同比2013年第三季度上升9.9%，环比2014年第二季度上升1.0%。2014年第三季度，上海6万元/平方米以上高端住宅成交面积上升明显，环比第二季度上升17.9%，为10.4万平方米，其中高端公寓成交面积为8.4万平方米，黄浦滨江及老西门板块成交量居前。

　　针对上海整体住宅市场的后续走势，伍惠敏发表了观点。首先，在全国楼市“分类调控”的战略中，一线城市仍将受到严控，预计2014年内上海不会放松限购。而限贷放松对市场将起到积极影响，预计今年第四季度的整体住宅成交量将有明显回升，但此次限贷放松更多有利于刚需的改善型置业者，对高端住宅市场而言更多是信心提振，而非实质性的减压。其次，根据戴德梁行2014年中报显示，大部分开发商的年度销售目标完成情况堪忧，在“以量为先”的思路下，成交价格不会上升。未来，开发商的国际化进程将进一步加快，包括境外项目收购与开发、与国际机构的深入合作、采用国际标准的产品优化策略等，这也将为未来的发展带去更多机遇与挑战。

　　各路资本群雄逐鹿物流市场迎来井喷

　　前不久，在戴德梁行南京房地产发展趋势论坛上，戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊曾表示，“过去的五到八年，是整个中国第三方市场化工业地产蓬勃发展的时期。一大批不同品牌、不同实力的工业地产开发商充斥于行业当中，发展到今天，其实已经进入到了一个群雄逐鹿的阶段。”

　　近年，以菜鸟网络、京东为代表的电子商务业，以中国平安为代表的金融机构业，以及以万科、绿地为代表的地产开发业纷纷瞄准了物流地产领域。戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊分析认为，造成目前物流地产爆发性增长的主要原因主要有以下几点：首先，现代化标准仓储物流设施仍是市场稀缺的资源，高端物流市场供不应求的环境下，进一步刺激着用地租金的快速增长，为此吸引到更多的资本与玩家进入；其次，国家一系列房地产调控政策如限购、限贷、限价等，严重阻碍了传统住宅地产开发商的开发信心和盈利能力，开发商继而将目光转向长期收益率高强且稳定的物流地产市场；同时，随着2014年网购市场的持续火爆，电商玩家们陆续在全国大面积布点物流地产，通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。如电商巨头京东，自2007年进军物流地产领域以来，5年间便拿地超出1,400亩，在北上海广等13座城市分别建立了物流仓库，使得电商物流一家亲的趋势更为明朗。值得一提的是，今年国家对于工业用地弹性地价政策进行了释放，但大部分地区实施细则尚未公布，这造成了市场恐慌性拿地，并带动了二手工业用地市场的成交量。

　　各路资本抢滩物流地产这一现象直接带动了各大城市物流等工业地产的租金增长，戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，上海地区2008年至2014年第三季度，实现成交租金平均年增长率8%，复合增长率7.5%。苏智渊分析认为，从2009年市场复苏开始，高端物流地产市场基本上以每年平均9%的速度实现租金增长。经过前几年租金的快速增长，2013年以来租金涨幅收窄，部分项目成交租金形成零增长，租金水平已接近物流服务供应商/使用方的理性承受边界。同时，苏智渊指出，目前高端物流市场整体处于供不应求的状况，个别城市、地区空置率高是由于物流设施的集中供应需要时间进行市场消化，但不排除个别城市未来2-3年内可能出现过度供应带来的持续性空置现象，持续增长的租金是有可能导致将来空置率提高的主要原因。

　　针对工业物流开发市场，苏智渊提出了对未来走势的预测与思考，工业物流开发市场进入租金滞涨的过度繁荣期后，系统性风险会加剧，竞争将更残酷。土地供应量、土地价格、租金承受力以及其他政策(不含土地)都将成为未来各行各业投资物流地产可能面临的风险。

　　工业地产正在蹿红已经是显而易见的事实，其发展时机也已经成熟，将迎来5-10年的蓬勃发展期，市场化趋势也正在改变格局，一线城市工业用地价格将明显上涨。上海作为全球第一大港口和中国最大的城市经济体，是目前国内最大的优质仓库市场，庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率，将使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。

　　寻找商业突破口，外滩复苏正当时

　　根据戴德梁行华东区商业地产部数据显示，2014年前三季度，上海优质商铺总存量为2,203,898平方米，南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴五大核心商圈前三季度无新增供应，而第四季度将集中放量，处于全年供应高位。在此基础下，五大核心商圈优质物业2014年第三季度的首层平均租金为达63.30元/平方米/天，环比平均租金增长率为1.13%，租金增长速度有所波动。目前，三季度核心商圈的平均入驻率为93.79%，而近4年核心商圈平均入驻率为93.75%，由于本季度中心商圈没有新增优质商铺供应，而淮海中路和南京西路租约陆续到期的物业有新的商户进入，入驻率较上个季度有所提升。

　　从香奈尔到阿玛尼，从杰尼亚再到Dolce&Gabbana，当一众一线奢侈品牌聚焦外滩，这里便成为了外滩万国建筑博览群中最好的“饰品”。回顾过往，从1890-1930年上海金融中心地位的确立，到1990-2000年外滩CBD的重新崛起，再到2003-2012年国际一线大牌的大举入驻，外滩始终承载着“东方华尔街”的美誉。2012年开始，外滩繁荣的商业气息逐渐调整，先是Dolce&Gabbana搬离了外滩6号，经营10年之久的乔治阿玛尼也关店，随后，外滩18号陆续失去了百达翡丽与宝诗龙，外滩的发展正遭受严峻的挑战。

　　戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事范红娟表示，就目前而言，一线品牌虽撤离外滩，但它们同时也正向其他商圈转移，如宝诗龙进驻恒隆、国金中心；Dolce&Gabbana进驻环贸IAPM商场及K11购物艺术中心；HUGOBOSS进驻静安嘉里中心等。与此同时，许多新兴特色高端品牌陆续进驻外滩，希望通过效仿成熟品牌来传递国际形象。

　　作为上海传统核心商圈的外滩，奢侈品牌一直是商铺的主力租户，可以说，奢侈品行业决定了这些商圈的兴衰。面对外滩的一时失宠，范红娟分析认为：

　　首先，外滩土地的使用结构与区域内客流不符。区域内旅游人群达63%，其余为住宅居民与商业客群等，这意味着定位于高端奢侈消费的外滩商业并非为主流客流服务；其次，区域内公交体系不尽合理，换乘不便，行人环境差，过境交通与到达交通混行；再次，外滩滨水环境利用低效，绿地与公共空间、历史性遗留建筑并未形成有效良性互动；最后，外滩较为缺乏必要的配套设施及合理业态。戴德梁行数据显示，区域内51%为高端零售业，其次为服务业，区域内缺乏配套的餐饮及休闲业态。同比之下，位于加州贝弗利山庄的罗迪欧大道则非常出彩，作为美国著名的名品购物街，流畅的交通释放了游客步行空间，其支马路、辅路增设的特色小品与绿化，增强了区域休闲氛围与消费体验。

　　对于外滩目前所面临的问题，范红娟同时提出了策略性思考：

　　其一，全力打造商业所需条件，软件硬件双管齐下，保证成熟的交通，建立合理的规划，以此吸引目标客群；

　　其二，外滩金融集聚带将以外滩为“轴”，自北向南为老外滩地区、十六铺地区和董家渡地区“三大地段”功能组团，构成“一轴三段”的发展格局。区域可充分发挥老外滩老建筑的市场价值，打造一个国际化中高档零售平台，或利用核心商务区的景观与优势，树立区域金融中心的地位等；

　　其三，在外滩源发展集中式商业，将高端奢侈品牌聚合，形成新商圈，并不断改善交通状况，增强人流可到达度，同时在主体区域发展高端餐饮、私人定制等高附加值服务，吸引目的性消费；

　　其四，南京东路步行路段，应与外滩整合，拔高本路段档次，与外滩沿线业态形成互补；

　　其五，外滩的两种主要功能，即白天的旅游景观与夜间的高端服务消费，也应该按照不同的客流进行差异化发展，使外滩恢复活力。