2014城市观点论坛厦门行互动提问之二：金融视角

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-10-16 23:47

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　　主持人：谢谢杨总。朋友们，接下来是互动环节。大家可以针对两位嘉宾的演讲主题，金融视角进行提问。

　　现场嘉宾：您好！现在房地产证券化释放资金10万亿，会不会出现像美国那样两房危机？房地产证券化是房地产融资的新渠道，是一种毒药还是新的良方？

　　杨现领：因为中国目前的房地产抵押贷款，按揭这一块的存量是10万亿，这个是上限。现在为止我们看到在实际的操作中，从2005年1月份建设银行发行第一批，到现在也是第三批，进展非常缓慢。按我们的研究，美国金融发生变化的时候有三个因素，美国的抵押贷款是MBA。在1980年的时候是100亿美元，在2007年次债危机爆发之前是9.4万亿。有几个原因：市场利率化。金融市场牌子起来了，交易活跃了，所以二级市场才会流通。我们知道，二级市场的活跃必须依赖利率市场，第二个原因是资金成本的问题。现在中国跟美国对比有一个很大的差异就是，在美国的1到2的差异就可以做。发行价格都是上限发行，就是供需方不足，买家太少。我现在放高利贷，信托融资10%的收益率，一种长期性的MBA的产品没有市场需求，相对来说收益率太低。第三个是中国没有类似于这样的两房这样的买房者。两房是民营企业、上市公司是政府支持的，有信誉担保，所以形成了一个很大的市场。中国人很多银行相信国发行，所以必须要市场化，要有足够大的池子，才可以在这个池子里养鱼。

　　陈连宁：目前来讲，因为美国很多是零首付，或者是首付很低。我们这边的首付基本上是30%左右。另外，中国人都有买房子，有一个家。像美国租房子的人比较多，所以我们认为会出现像美国这样的情况的可能性非常小。

　　现场嘉宾：刚才提到互联网浪潮下的房地产行业，讲到房地产经纪行业，讲得非常好。大家都知道，现在中介行业已经发生了变化。随着互联网的发展，在厦门普遍的中介行业是亏损。怎么看待这些问题？

　　杨现领：传统的中介公司是必死无疑。Realogy全球100多个国家有无数过加盟店，几千个门店，一样。为什么？不是因为互联网冲击，也不是自己缺乏创新，而是自己把所有的创新都放在一个地方，就是怎么分钱。你们都很好，但很多都是怎么收高佣金，你们的创新都用在这个地方。有互联网基因，这么熟悉这个行业，难道不知道转型吗？当然不是。他也收购了互联网公司，但是做得还是很差，因为在他的格局观里面，只当互联网做成交易改变。两三年前我们还在怀疑京东，是不是傻瓜，把价格搞这么低。但我们看到其他的苏宁、国美都是这样的结局？为什么，不是因为苏宁、国美没有线上的平台，而是因为他们的模型。

　　谈一下中介公司的未来是怎样，我建议我的朋友转型，到互联网公司去做。因为中介有很多的线下能力。就像房多多是一个非常好的平台，他有很好的平台，你有线下能力。独立经纪人在美国是什么概念，我是一个妇女，生了孩子没有事干，考了一个执照就可以从业了，这个是非常独立的。我上几天班没有人管我，我跟的经纪公司是合作关系，不是管理关系。但是在国内我们不存在这种关系，在美国有这样一个概念经纪人已经形成了一个体系，服务非常好。他们每年办年会选出最优秀的经纪人，是社区服务做得最好，对社区居民作最好的服务。所以我成了一个社区邻里关系的信息中枢。在中国为什么很难这样发展？因为在中国的经纪人都是帅哥美女，用的是色相，现在我们的牌照、秩序的管理很混乱。在中国很少看到有一个行业像中介行业这样的混乱。我们要让经纪人系统更加专业化，说白了让你更有尊严，而不是让消费者看到经纪人的电话就想躲。目前我们可以做的事情非常多。

　　主持人：谢谢杨总、陈总。再次感谢二位。尊敬的各位来宾朋友，今天上午的演讲环节到这里就暂告一段落，让我们再次感谢精彩的演讲嘉宾和积极参与。

审校：劳蓉蓉