2014厦门圆桌：后限购时代的厦门房地产

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-10-16 22:14

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海西福地、闽商并起，在限购退出、限贷调整的分类调控新时期，厦门房地产唱响自贸区概念，如何在新经济新政策环境下取得房地产的新发展？

　　圆桌主题：后限购时代的厦门房地产，

　　分议题一：政策变化中的厦门房地产机会

　　分议题二：区位优势与厦门楼市发展空间

　　主持嘉宾：立丹行机构执行董事董媛女士

　　讨论嘉宾：中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生、中骏集团董事局主席、全国政协委员黄朝阳先生、禹洲地产股份有限公司副总裁杨彬先生、恒亿集团董事局主席郭建平先生、福晟集团董事、常务副总裁何建华先生、泰禾集团厦门区域公司总经理陈德才先生、明发集团厦门公司总经理杜洪均先生、房多多新房自营平台副总裁吴海先生、戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏女士。

　　本次圆桌讨论时间为50分钟，下面让我们把时间交给嘉宾主持人为我们主持这一次的城市观点论坛中国行厦门圆桌。

　　董媛(主持嘉宾)：组委会给我们出了一个好大的难题，让我与在座的九位嘉宾探讨，我在厦门房地产行业从业20年，这二十年来政策不断地频出，尤其是04年以后每一年的政策都轰轰烈烈，政策静悄悄地走了，我们的需求还在。我们用网络流行的那句话来形容一下很恰当，但也不要忽略了金融在这里的作用，实际上在这个过程中需求存在，开发商也有需要，如果我们的金融能走进你成为我们消费者的闺密，成为我们开发商的哥们儿，扮演我们今天市场的红娘可能会更好，是否预示着房地产市场进入了真正活跃的资本化市场阶段，那么就这样一个观点，我想请在座各位嘉宾，因为刚才前面陈淮老师已经讲了，我想请来自企业的代表们表达完观点之后，陈淮老师和我一起来做一些评点。我们厦门在这样的市场下的机会，我想先有请中骏的黄主席，在这样的市场下，黄主席经常去售楼处，中骏一直以品牌著称，没想到黄主席在销售领域也这么有心。

　　黄朝阳：我是中骏的黄朝阳，很少参加这种会议。我谈谈第二个话题，厦门楼市的发展空间。我觉得厦门房地产是大闽南的城市中心，大闽南包括龙岩、厦漳泉，是这个城市圈的中心，它是大闽南的经济文化中心，这个圈子大概是2000人左右，支撑厦门这个城市绰绰有余。

　　第二个中心是厦门是一个创新中心，我是泉州人，泉州的企业发展到一定程度必然向厦门发展，我是90年就到厦门来发展，还有一点就是因为有厦门大学、集美大学的支撑点，厦门的大学生源源不断涌入厦门这个城市，一个城市有没有未来，有没有创新能力，最核心的一个判断就是应届大学生会不会来到这个城市，我相信在座一半以上都是从厦门以外来到这里，厦门现在的建筑设计，时尚设计，像安踏、利朗等从欧洲请了很多著名的时尚设计师，还有工业设计也非常好，也聚集了很多文化艺术。我觉得厦门是一个创新型的城市。人往哪里走，我们就去哪里做房地产，互联网最大的是流量房地产也是，你有没有人流，商业的核心还是流量，它来不来，我们要看客户的腿，厦门的机会，昨天陈主任来了，从机场到磐基走了一个半小时，厦门在过去的基础建设还是很好，但城市的发展还是慢了一点，真正要解决交通问题还是要解决轨道交通，靠每一天上下班开车，交通问题永远解决不了，岛外要发展，也一定要轨道交通才能承载厦门作为大闽南中心城市，承载这么多外来的大学生。价格是由市场决定的，不是由成本决定的，厦门的本岛资源太稀缺，一定是往上涨，而且它集聚的大闽南富人居住的功能。岛外价格也不是无限上涨，因为岛外将来还是会以刚需和改善两方面相结合，我讲一个观点，香港在新界沙田过去十年基本上没有什么太大的变化，因为一套房子在香港400万就到顶了。我认为北京、上海刚需和改善房价总价在350万到400万，想再往上走也不能了，我判断厦门是200万到250万，还有一点，如果岛外的房价过高的话，就阻挡了大学生进来，会减少这个创新能力，谢谢！

　　董媛：黄主席讲得非常好，现在厦门户籍人口200万，流动人口也是200万，每年人口增长6万，我们的房价最远的翔安中澳城才六七千，实际上现在是一个新的市场时代，线下的服务也很重要，来自于戴德梁行的潘总，您对于厦门有什么观点？

　　潘育敏：可能因为住宅更和民生相关，今天集中讨论的问题很多焦点还是放在住宅方面，我觉得对于厦门来说，相对于厦门的收入水平和消费水平，目前厦门的商业地产还是刚刚起步的阶段，包括轨道交通也是刚刚开始投入建设，沿着轨道交通各个站点所产生的商业地产会是未来的蓝海，我们现在服务的开发商，大家其实都在做一个转型。

　　董媛：有请福晟集团的何总。无论是住宅市场，还是商业市场，厦门的房地产市场未来机会空间很大，福晟集团是04年进入福建市场的广东开发商，他们很有眼光，他们很早进入了福建，有请何总。

　　何建华：我很看好厦门，刚才有一些专家讲了一些数据，全国七十个中小城市都在下行，唯一的亮点是厦门，还有小小的涨幅，厦门这个地方是大闽南中心，福建有一定尴尬，大家一说到福建先想到的是厦门，但是省会是福州，民营企业比较好是泉州，泉州和厦门非常近，说到厦漳泉一体化，城市城际交通一体化，可能政府有好的想法，是想把厦门人口往泉州、漳州去分散一些，但往往事与愿违，包括北京和天津一样，北京和天津本来想把北京的人口往天津分散，结果交通一发达，天津去北京买房子的人更多了。

　　说回到闽南地区，政府想把厦门一个大的人口太多往岛外、泉州、漳州分散一些，其实错了，泉州漳州的人来厦门更近了，反而厦门的房子价格还是上涨。现在的市场和原来的市场不一样了，以前是市场简单政策复杂，现在反过来是市场复杂，政策简单，现在完全要把原来那政治经济学靠政治吃饭的市场扭转过来，行业自己要清醒怎么在这里做好，不要靠天吃饭，不要靠政策吃饭。

　　董媛：有请来自于明发集团的杜总，明发一直在福建发展，我们明发如何来把握现在的机会？

　　杜洪均：我讲讲我个人的感受。从我们房地产这一块整个经济，应该说和国家的经济是一致的。厦门，海峡，闽南的地产的话整个来讲应该是偏好的。房地产已经走到市场化，更多的是我们的产品定位对市场的把握。现在房地产政策有一些收缩。我们现在目前的房地产市场是一个很正常的市场。我们做房地产要把握这个市场的变化，要把握大的宏观经济形势。

　　董媛：有请泰禾的陈总，泰禾在这样的市场机会下，如何去寻找自己的空间？

　　陈德才：我们房地产市场被调控了十年，中央的调控目的是什么，现在回过头来看，房地产一直在按照自己的规律在发展，并不因为任何政策的出台把一些需求而吃掉了。在这一点上，中国的房地产这二十几年的发展已经非常理性了，非常简单了，它有自己的规律。我们可以说一个观点，购房时机到了。现在把限购放宽，把购房者的范围加大了。除了厦门本地的人可以买房。我们看到市场合理性，并没有因为限购放宽而成交量增加，市场回暖。为什么没有出现？这二十多年来，我们的客户也已经理性了，并不会去盲目的投资了。作为厦门，每一个开发商手里并没有太多得存储品。所以我们会看到，厦门的房地产一直在微涨。很多人在观望，因为很多城市都在作调整，客户也一直在观望，寻找合适的机会，看会不会出现价格让利。随着这个政策的出台，在四季度可能还会出现针对市场的政策出现。这个政策出来会对行业增加一些信心。包括在厦门，在这样的市场下大家都还在维持自己的价格。限贷政策银行会出现一个细则，对客户来说门槛也降低了。在这样一个供求关系的前提下，作为厦门可能会面临一个购房时机的到来。特别是厦门有很多的利好，自贸区、地铁概念、包括我们“美丽厦门”建设逐步的启动。我觉得，未来的房地产市场会更加健康和稳定。政府的决策也越来越清晰，我们希望政府起到监控的作用，而不是调控的作用。靠行业自身的发展，靠市场自身的调节来推动健康的发展。

　　董媛：我想提一下杨彬副总裁的意见。2013年厦门成交了近4万5千套房子，平均每个月3500套房子，2014年因为市场发生了变化，大目前为止，平均每一个月大概也就是2千套房子。我的问题是，在厦门新常态市场下，是不是这样的量就是一种常态？因为禹洲集团在所有的行政区里面都有项目。

　　杨彬：九月份的数据存量是310，九月份一些媒体报道，九月销量创新，价格降了。销量上来讲，最低的是四月份，九月份已经比四月份好了。310的概念强调的是指2010年的9月份之后，库存量达到了新高，2010年的人口基数和现在没有办法比，2013年这样一个大年，2012年也卖了4万多套，恢复常态没有什么问题。

　　董媛：有请郭总，恒亿的项目在福建也很多，像尚品湾，在环东海域同安都有自己的项目。您对未来房地产的市场有什么看法？

　　郭建平：大家今天来无疑是想了解厦门地产的形势和厦门的发展情况。我想告诉大家，我除了是战略专家还是企业家，最了解我们今天来的这些企业想要了解的东西是什么。那厦门的地产，首先从战略层面没有问题，国家在扶持福建的发展。而且跟东部区上海广东的这些区域比，价格还是很低。在2001年的时候，532的时候大家说是疯子。前面十年我觉得做地产是靠运气胆子大，后面是靠专业性。未来这十年里面，要淘汰很多企业，因为他们不专业。实际上，我们恒亿能够持续，就是不断的创新。所以在地产里面，实际上八月份博鳌论坛的时候只有四家房地产，其中一家做了一辈子的地产，上市才50亿，还不如它的物业管理，轻资产。还有两家就是房多多和好屋中国，最近我们也在谈这几家怎么抱团。恒亿我们研究了儿童教育中心，12月12日我们也要开业了。今年的项目，我们在翔安讲课就是“爱的主题”。我们改变了所有把世界景观造到这里来，所有婚纱拍摄的来我们这里租场地。所以方式方法不一样，整个行业都被我们颠覆了。

　　我们在厦门恒亿有上品，我们马上就能装上智能化系统，这个是我们差异化的产品。

　　董媛：我们期待恒亿的表现。我是一个传统的营销代表行业，房多多是一个新兴互联网企业，今天很多话题谈到了新兴互联网企业。有请房多多吴总表达一下你的观点。

　　吴海：大家都比较关心互联网和房地产的结合。我们要加上两个字就是“移动”。移动互联网和房地产的结合。房多多的平台更贴近于交易平台，在十一期间，在一些城市、比如深圳、青岛等市场的表现。从房多多的报告中来看到，十一期间提升了三倍。这个是购买客户的购房意向在提升。房多多平台成交量提升了一倍左右。

　　在第四季度，我们合作的一些开发商，比如万科，在第四季度加大库存的增量，有一些大户型，和改善型的产品会有一些压力。在十一放宽限购限贷之后，一些楼盘会有一些价格的提升。但明显价格提升五个点左右的楼盘，跟其他楼盘相比，客户对价格的敏感度是比较高的。对照厦门的市场来看，在保持价格平稳的情况下，需求还在。基于移动互联网对厦门这个城市，以前吸引潮汕的客户到这边来购房，需要很大的投入，现在有了移动互联网，也会有很大的影响。

　　董媛：刚才各位嘉宾已经充分的表达了观点，实际上已经把新常态下的厦门楼市空间和机会都已经谈到了。2014年全国市场这么不好，厦门市场表现略微有佳，厦门20104年一千万总价的豪宅仅仅到七月份，近半年的时间成交314套，2013年全年367套，2012年140套，2011年152套。2014年达到了2013年全年的90%。这是否也预示着我们厦门未来的机会和空间。

　　有请陈淮老师评点一下各位嘉宾讲的。

　　陈淮：我重点评论主持人的话，第一，他刚刚说2014年全国房地产市场这么不好，怎么不好？2014年是我们的成交量，成交规模历史第二个高点，仅次于2013年，它表现的只是增速下降。2014年上半年萎缩了20%。我刚才讲，供给方的小年，那时候我们说得少。但是，今年买房，娶媳妇，不管政策怎么调控，调控只能让他今年娶，明年娶，并不能人他少娶或者是不娶。供给的小年和大年碰头您觉得会怎样？这取决于市场。我们主持人说，厦门一个月成交4000套，厦门的房地产是每年同比环比都是零增长，如果照你这个规模，就是零增长。所以，简单的说说成交量没有多大意思。夏威夷岛三十年的成交量都是逐步下降的，始终是全美国房价最贵的地方之一，因为它特殊的功能属性。今后，可能会从逐步的满足基本住房需求，满足改善性需求，到满足旅游资源，豪宅的自由组合的需求。

　　房地产被地方赋予了不同的功能，比如在北京买房子，买的不是房子，你很大程度上买的是北京的就业条件，工资水平和子女的教育，基础设施以及其他的空间。厦门没有这么复杂，但是它有它的独特性。这是第一个评论。

　　第二个，互联网会不会引发两房危机、次贷危机，人类每一次的进步同时也是在酝酿另外一个风险，货币的诞生，风险永远不可能被消灭，没有货币通胀，人家有了市场，有了期货本来是为了规避风险，风险最怕分布不均衡，这叫一个辩证法。当银行的资产证券化以后，我们开发商的融资手段直接融资，使信用风险更多的分布在购房人按、中介机构和投资市场的投资者身上。谢谢！

　　董媛：最后，提一个议题，大家可以自由发言。在这样的新常态下，我们想把厦门的发展环境展望一下。

　　潘育敏：在厦门这么发达的一个城市，除了刚才提到的商业地产，工业地产、物流地产这一块也是未来一个发展的方向。

　　我们公司在这几年业务线的发展中，针对工业地产的服务真的是异军突起。在上海这一块的需求是非常大的，我相信很快在福建这一块也会慢慢形成。

　　董媛：因为时间关系，我们圆桌论坛就到这里。实际上，未来如何去展望未来空间有多少，我们在2014年厦门房地产市场的表现，在全国的表现大家已经看得很清楚了。我们期待2015年以及未来更长的一段时间厦门房地产市场有更多的发展机会。谢谢各位嘉宾！

审校：劳蓉蓉