杨彬：闽八条落地限购解禁与厦门楼市

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-10-16 11:01

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　　杨彬：2008年之前的时候，厦门没有全国性的公司，到现在大公司都是组团来厦门。十多年前的时候，戴亦一老师讲了一句话，说厦门房地产在全国的声音太小了。今年从年初开始，省、行业，部局委办多次的政策调研基本上都到厦门，今年8月8日“新闽八条”公布后，厦门也是第一个出台实施细则的城市，厦门现在的声音不小了！

　　在全国各大城市房价下行的时候，唯独厦门一枝独秀，房价连续28个月上涨，一时成为行业关注焦点，这是为什么呢？

　　首先，杨彬认为，资源很重要。虽然厦门是一个岛，海西腹地也不是很大，但过往的政策红利一个都没有落下。他谈及厦门今年的经济状况时认为，三季度厦门写字楼空置率下降，价格上涨，表现了厦门对企业的吸引力持续增强。例如，观音山的商务中心，原来说泉州的民营经济非常发达，现在知名的的服饰企业总部几乎都搬到了观音山。由此带来的资金、人才会对厦门产生持续的影响。从居住质量来讲，厦门的优势还是非常明显的。

　　其次，杨彬认为，厦门具有强大的人口聚集力。中国财力50强城市人口吸引力厦门排在第十位，人口净流入数为204.7万。这个是按绝对数排名，如果是相对比例排名，常住人口中非户籍人数和户籍人数的比值来讲是排第二，第一是东莞。东莞有大量的产业工人占比，厦门的流入人口的数量、和质量都非常好。厦门的外来人口数早已超过本地户籍人口，这个在全国是比较显著的。另一个有意思的排名是全国离婚率最高的10个城市，厦门排在第5位，这和楼市的排名高度吻合。估计限购限贷取消了以后，这个排名保不住。还有，2013年，全市人口自然增长率11.22‰，比上年增加0.24个千分点。厦门市的人口死亡率远低于全省、全国平均水平，甚至比发达国家水平都要低。厦门的医疗服务不单是为厦门，是为整个厦漳泉提供的。前几天，因为第一医院的停车场改为不对外开放，引起了不小的影响，甚至还上了央广《中国之声》的新闻。为什么呢，因为很多省内其他地市来厦门看病的患者意见大了，原本是排号排很久，现在排上号又停不了车进不去。第一医院那条路，大部分时间是堵的。

　　杨彬表示，厦门城市虽小，但动力十足。按照行政区划来讲从是北京的十分之一。实际厦门的核心区--本岛又是这十分之一的十分之一。岛内的人口密度比香港还大，每年的旅游人口接近香港，集约化的优势比较明显。厦门各项城市规划,如地铁等基础配套等，均是按照800万人口的城市规模进行规划设计的。

　　在房地产投资增速与人口增速的对比表中，厦门的人口增速是最快的，但房地产投资的增速只排在中间水平，非常健康。实际上从2010年开始，厦门的城镇化已经进入到了高位(88%以上).最近几年在城市化率变动很小的情况下，房地产业的快速增长更多的是体现人口结构的进一步优化，这个和其他地方在城镇化率的快速拉升中实现房地产发展是不一样的。9月房价下跌是结构性问题

　　杨彬称，宏观层面，厦门的港口排名世界17，外贸活跃有很大程度上是因为海港的关系。而地铁则是典型里面的非典型，所有排名前面的房价的城市只有厦门现在还没有地铁。2009年厦门的航空港吞吐量是1000万，到2013年就到了2000万，翔安新机场的新建会进一步强化这个优势。在厦门的人口集中性集约性跟其他地方都不一样，岛内人口是岛外人口的11倍，这已经超过了香港。大量的优质资源是集中在岛内的，而人口和家庭的外延一定是向外的。这一进一出对商品房的供应需求都会有影响。岛内很大一部分项目已经处于尾盘阶段，没有什么新增项目了。在这样一个结构里会有一个变化，八月份厦门的房价涨了0.18%，在全国70个大中城市中是唯一一个还在涨的。在九月初的行业调研会上，杨彬预料9月份增幅会转负，是供应结构变化使然。他补充道，“在后续的三个月，岛内的新盘推出量下降会直接影响平均价，这和具体到每一个楼盘是升是降不是一回事。1～9月份的月度销量数据，注意几个时点，都和政策相关。实际2013年12月，厦门的量和价数据反映都是跌的，到今年1月份的时候，量价巨升。去年年末是为完成年度房价控制指标，防翘尾，就流量控制。到年初，限价压力解除，就冒头冒的很凶，都不能显示实际情况。4月份是真正的谷底，一是闽南风俗，清明不置业。二是去年末实行了新的预售政策，形象进度要求大幅提高，原本要入市的项目生生被压了三四个月，有个供应空档期。所以4月份的数据很难看。4月底我参加调研的时候，就说五月份的数据会非常好看，刚刚开了两个岛内的盘，备案数据会体现在5月份，价格一下就拉上去了。七月份、八月份已经进入到一个恢复期，数据非常稳定了。因为限购已经实质性放开了，已经对限贷松绑有政策有预期了9月有较短的在一个观望期。现在取消限购政策从台下走到了台上，所以很多数据会进一步向好。”

　　在限购和限贷问题上，杨彬说：“当时大家对取消限购预期都比较大，出台以后，我们会发现限贷的影响会更大。限贷松绑的细则一、二、三，每个银行都不一样。营销线的同事都在忙着收集、理解政策。对客户来说，不同银行的标准，争取做到总有一款政策适合你。。我们讲一下我们自己楼盘的数据，三个盘，价格分别是一万多，两万多，三万多。签约客户本地外地人比例：外地人占的比例越少，对应楼盘的价格就越高。第二个数，我们说贷款比例，也是一样，越是刚需的盘，按揭比例越高。综合以上这些，我个人感觉，这一轮调整，厦门是睡得最晚起得最早。厦门的恢复期要短于全国的平均水平。”

　　对于“厦门平均每月成交套数下降至2千套是否将成为新常态”这一问题，杨彬表示，“九月份的商品房存量是310万，当时媒体报道：九月份销量创新低，价格由升转降了。价格的变化前面讲过了，销量上来讲，最低的是四月份，九月份已经比四月份好很多了。310万平米存量说是2010年的9月份之后库存量达到了新高。2010年的人口基数、销量和现在能是一个水平么？撇开2013年这样一个大年，2012年也卖了4万多套，450万平，按2012年的速度，这个存量的消化也就是8个月。恢复常态没有什么问题。”

　　此外，对于“房价上涨是否会刺激成交”这一问题，杨彬做出如下回答：“价格这个事，所有买房的人都会问这个问题。为什么说厦门的恢复会快一点？开发企业拿到一块地的时候如果未来行情比较好，预期价格可能就会高一些。调整来了以后，我们会发现这个涨幅收窄了。一方面是开发商调低了心理预期，另一方面也加大了折扣力度，所以很快，市场的新的平衡价格体系就完成了。厦门跟其他地方不一样的地方就是，有一些城市短期会出现价格跳水，厦门没有。我们统计了一下，90%以上的项目都还没有出现新一期产品卖得比前一期便宜的况。买卖双方在很短的时期内在价格预期上取得了新的平衡点。

审校：劳蓉蓉