陈淮：限购、限贷放开后的房地产市场

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-10-16 10:09

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　　陈淮：尊敬的各位领导来宾，女士们、先生们，大家上午好！

　　厦门的确是一个美丽的城市，我们聚集一堂来讨论房地产问题，给我出的题目是限购限贷放开后的房地产市场。我昨天想了一晚上，最后想了一个特别简单的问题，限购限贷放开后的房地产政策，收紧或者放松，进入或者退出，政策能不能创造出或者消灭掉任何一间房地产的需求？什么时候政策能创造出一个房地产需求，什么政策能消灭一个房地产需求？有还是没有？股市政策的确可以创造出新的需求，因为它本来就是一个没有最终需求的投资性活动。房地产不是，如果政策不可能创造出无限多的吃饭一样，政策也不可能让人少吃或者不吃饭，房地产的需求从来不是政策创造和消灭的，因此无论是限购还是限贷，还是其他的政策能影响的只是这个长期累积的总需求，在时间上的分布结构。

　　限购只是把某一个城市的需求力图分到其他城市或者推到未来，放松只是希望把未来的需求提前到今年释放，厦门一共要卖多少房子？八到十年的过程中是一个常数，市场预期也好，政策调整也好，改变的只是这个总量在不同年份的分布结构，其实我们可以用很多中国自己的城市房地产市场发展的政策。80年代中后期，北京开了亚运会，围绕亚运会工程建了很多配套设施，这些亚运会开完之后的房子十年没卖出去，那个时候老百姓的需求不强烈吗？住房条件比现在不困难吗？政策并不能够引导和诱导新的需求。90年代初，十年之后房子卖不出去，累积出来鬼城。上海政策出台，鼓励上海人买房子，你买房子的钱将来可以免购房所得税，契税减半再减半，国家规定住房交易契税是3%，普通住房是1.5%，上海是0.75%，特别优惠，启动了消费需求了吗？并没有，需求仍然潜在，仍然等待，仍然观望，上海人奔走相告说宁要浦西一张床，不要浦东一间房。现在买浦东一套房的钱可以在2001年的时候买十套，是不是没有需求？不是，但是那个需求经常会前置后错，这就有了房地产市场。

　　当盲目性需求集中释放的时候，是不是由政策创造出了新的需求？也不是，不过是把以前推迟实现的需求集中在了某一年释放，把此后一两年的需求提前到今年释放。2014年下行的房地产市场，其实也不是下行，因为2013年政策出台，起了一个数量有限呼吁动员购买的作用。集中到了2013年释放。在过去一些年被政策掩盖的因素，在2014年以及此后的时间逐步的显示出来，比如说限购限贷的取消会怎么样，其实我们在大多数城市，不仅仅是厦门，包括大多数的省会城市，过去十年始终是供大于求，或者供大于求与供不应求在相互交叉中，供大于求占主导地位，大多数城市始终是供大于求。全国各省市自治区，剩下的基本都是在过去十年是供大于求。成都为什么有一个交替？因为有一个地震，供大于求，成渝配套改革实验区，将来和深圳、厦门一样，成都也是特区了，过两天成都的房子到了和深圳一样，媒体一忽悠，成都房价真涨了，成都问能不能和涨到和深圳一样？我说估计可能很小，你要把成渝特区的名字说全了，那名字是“城乡协调发展的综合配套改革实验区”，也就是说成都特区的任务是调节穷人，东部六个省区，中国六省区的省会城市始终是供大于求，东北三省长江哈尔滨、沈阳，什么时候听说过房子不够卖？我们过去始终很长时间是供大于求，但被市场政策掩盖了，本来是供大于求的现象，表现为供不应求，现在逐步显现出来了。

　　如同刚才主持人说的，过去十年我们的房地产业高歌猛进，确实在过去十年终推动国民增长，改善老百姓住房，已经带动了产业发展，但是快速发展就带来了大量不平衡，累积起了多方面的问题，比如说东部和西部，大城市和中小城镇，城和乡的资源配置，在享受城市化、房地产发展的好处上，在很多方面累积了大量的不平衡，这不平衡需要一段相互磨合的过程。因此出现了今天的状况也不奇怪。这些原因是不是限购和限贷退出就能够出现另外一番天地？我还是想说，在过去十年，观点开会老是说政策扑朔迷离，史上最严厉的房地产调控政策，其实在过去十年，决定了中国房地产业发展到今天的规模、增长速度、空间分布以及价格，究竟是政府的政策还是市场固有的轨迹？究竟是哪个力量决定了发展到今天的中国房地产市场？还是市场，市场顽强地按照它的自由轨迹在运动。所以在《十八届三中全会全面深入改革的决定》中和今年3月16日国家发布的《国家新型城镇化规划》中都有一个正确的认识说，我们的市场方面的资源配置，市场是起着确定性的力量，并且说了一句，“今后是由市场主导，政府引导”，我们如果把刚才我讲的三层意思整明白了，下面一个问题就容易回答了。市场退和不退，都按照自己既有的轨迹运行，退了只是把明年后年的需求提前释放而已。

　　限购这个政策本来就是应急阶段性的行政手段，目标是抑制投机性需求，如同我刚才说，我们目前显现出来的是大多数普遍的供大于求，这个政策的存在就已经没有意义。大家务必要明白我刚才说的，政策能不能创造和消费房地产的需求一样简单的问题，投机性需求并不是什么时候都会产生和存在的，只有在持续的不需求的时候投机性才会存在，比如说在春运的时候才有黄牛党倒火车票，我们请香港的歌星来唱歌，才会有黄牛党倒票，什么叫投机性需求？投机性需求在本质上和投资性需求本质上没有区别，它和一般投资行为不同的是它利用供不应求的失衡状态，通过投机性的经济行为来扩大这个失衡，这叫投机。

　　比如说春运的时候，有一百个人想回家，只能运走80人，供不应求20人，他去倒10张票，这个时候失衡了30个人，当供大于求的状态改善，限购的政策顺势而为的退出就是顺理成章，退和不退对房地产市场没有什么影响，它有一个积极的方面在哪里？实际上限购有一定的消极作用在于抑制了异地人口向城市里集中，对于中国的城市化进程是不利的，既不利于人口向城镇集聚，也不利于房地产的再生产循环，到现在中国的城市人口不是太多，而是还不够，只是分布不够合理，过度向北上广深集中，各大城市的承载力已经不足以面对的人口集聚，所以新型城镇化规划承接了十八届三中全会的一句重要的话，坚决抑制特大城市的人口扩张，发展中等规模的城市，这个中等规模城市就包括海峡西岸厦门在内的城市群，什么叫特大城市？目前核心市区人口占1000万人口以上的城市有六座，这个1000万不是行政辖区，500万到1000万有10座，接近这个规模的城市将是未来严控人口进一步涌入集中，努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300万到500万人口的城市只有28座，100万到300万106座，50万到100万的200多座，中国人口到15亿的人口，七成的人口主要住在50万到100万，100万到100，300万到500万的城市中，大致需要500到800座这样的城市，现在只有260、270座城市。因此从长远来看，借助市场供大于求，政策退出是非常好的。政府说政府在经济发展换档期，过去的政策消化期，这一句过去政策消化期，这就包括了在房地产领域过去的政策的调整，不直接说你错了。

　　在新一届政府组成以后还有一些媒体道出杭州是下一步房地产税扩围，这些人可能都是没看报，因为十八届三中全会已经明确说了“要积极推进房地产税的立法问题”。别以为房地产税仅仅比上一届政府的房产税多了一个的“地”字，这是完全不同的两个税，立税含义本意不同，不动产税是财产税，简单说是税制改革，由间接税向直接税改变，和调节房价没半毛钱关系，但上一届政府急于想在本届政府内把房价降到合理水平，所以把一个本来治妇科病的药用在退烧上，所以这个没有办法说错了，得重来。将来通过立法程序之后，新出台的以财产税本质特征的，宣布以前的试点以此为准，这就是政策消化期。所以限购政策的退出可以这么解释，大家别指望限购能带来房地产量价齐升，形成月光盘、日光盘的时代，过去的日光盘、月光盘也不是正常的销售周期，今天的需求已经被2013年提前释放了，现在的政策有一点意思，限购政策退出之后没有办法重新回来的，一看哪天形势不好再重新出来，这是不可能的，但限贷政策别当成是渐行渐远，货币政策可以灵活调整，目前是往这个方向走，以后另外一个方向走，政策只提供下限，首次购房30%的首付，利率给七折优惠，但没有硬性的上限，银行给你七折，但目前没钱，要想百分之百的贷款率，银行和政策之间也有一个博弈，但限贷完全放开也不可能，我看这种可能性不存在，因为房地产市场不需要温州炒房团、山西煤老板。因此，金融杠杆是一个非常重要的政策。

　　限贷的问题会不会进一步地有一定的强制性要求银行提供更优惠地支持市场需求改善性需求，比如说老百姓卖旧买新，自住性需求唯一一套住房，是改善性需求非常合理的程序，原来买第一套房贷过款，现在把款还上，把旧房子卖了，买新房，这需要新的限贷，是先买后卖，还是先卖后买，这有一个叠加的贷款。我看限贷限购的放开的确可以给我们的市场注入新的活力，把以前的观望需求在短期内有所启动，但是它也不可能让我们回到2013国五条的日光盘、月光盘，在2012年到2013年房地产需求投机性需求已经比较明显充分地退出了。虽然2013年量价提升，但购房主力是自住性需求，其中也有一些不合理的恐慌性自住需求，儿子上初中给儿子买结婚用的房子。2014年要一个自我修复的过程，这个过程也不要太乐观，我看十年累积的恐慌还需要一年左右或者更长时间的修复期，坏不到哪去，好不到哪去，谢谢！

审校：劳蓉蓉