戴德梁行：新政简析--信贷政策调整加速各地库存去化

来源: [观点网] 时间: 2014-10-13 15:16

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新政的出台提振了市场信心，除了按揭贷款利率回调带给购房者的利好外， “认贷不认房”举措也将加速改善性购房需求入市，从而促进楼市成交好转。

新政的出台提振了市场信心，除了按揭贷款利率回调带给购房者的利好外， “认贷不认房”举措也将加速改善性购房需求入市，从而促进楼市成交好转。

　　9月30日，央行及银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，主要推出了三个举措：一是首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，且持有1套住房并结清相应购房贷款的，其二套房申请按首套房贷款政策执行；二是对已取消或未实施“限购”措施的城市，三套房限贷令取消；三是鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放，开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　在新政刺激下，“十一”期间，各大城市售楼处的访客量和来电量均显著提升。继央行发文对房贷政策作出调整之后，国庆后工农中建“四大行”及其他部分商业银行也纷纷发布房贷细则，但房贷政策能否切实有效执行还有待观察。鉴于银行揽储成本高企，为规避风险，0.7倍贷款基准利率下限对其来说很难实现。我们看到，在经历了多轮房地产调控，且利率市场化改革力度加大的背景下，银行信贷投放开始转向收益较高的消费抵押贷款以及中小企业贷款，7折贷款利率优惠已难觅踪迹。尽管当前各行对按揭贷款利率折扣普遍持保守态度，但相较上半年来说，多数城市首套房贷利率已回归基准，部分城市略有下浮。新政的出台提振了市场信心，除了按揭贷款利率回调带给购房者的利好外， “认贷不认房”举措也将加速改善性购房需求入市，从而促进楼市成交好转。

　　楼市降温、市场库存高企及对后市预期不乐观令上半年开发企业推盘偏于谨慎；基于冲刺全年业绩目标的需要，三季度开发企业推盘量有所提升，新增供应放量令楼市库存进一步走高。对于大多数二线及以上城市来说，限购放开、限贷松绑等多重利好因素对市场预期造成了一定影响，但由于供需失衡突出，楼市仍处于调整之中，高库存令房价缺乏上涨的动力，年末降价跑量仍为市场主流。北上广深等一线城市尽管依然执行限购政策，但在市场持续低迷都未引发大范围实质性降价的背景下，预计此次信贷政策利好仍会促进潜在改善性需求的释放。对于深圳市场而言，9月住宅新房批准预售面积达104万平方米，创下近年来月度最高水平。预计四季度，在新供应增加的刺激下、伴随信贷政策放宽的利好，首套自住需求和部分改善性需求的稳步释放将促进深圳楼市成交量的提升。结合供应结构，截至9月底，外围区域库存占到全市460万平方米住宅新房库存量的77%。因区域及产品结构性特征明显，中心城区及周边的新增供应多以城市更新的中高端项目为主，价格难以下行；在供应相对集中的外围区域，部分位置欠佳、配套尚不成熟的项目，仍会以保守的定价入市达到快速销售回现的目标。

　　除此之外，通知还首次提出鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)和发行期限较长的专项金融债券等房地产融资工具，这将一定程度上缓解期限错配并定向降低银行投放住房按揭贷款的资金成本，银行适度加大对按揭贷款的投放力度也有利于盘活房地产融资市场。而由于MBS期限较长，基础资产较低的利率难以吸引对收益性有较高要求的投资者，往往令银行发行MBS面临较大压力。另一方面，发行MBS需要一系列的配套措施作为保障，但当前我国金融市场并不完善，且国内可借鉴的经验缺乏，基于MBS本身对监管机构、担保机构、按揭贷款资产包以及产品本身的定价机制等层面的高要求，其规模化推出仍需时日。

　　对于房地产投资信托基金（REITs），国内提出较早，但由于监管层对法律法规、总体监管构架的设计还不明确，国内市场仍没有真正意义上的REITs产品。当前，我国商业地产处于房地产调控范围之外，暂时规避了政策风险。同时，伴随着城镇化进程的推进，商业地产规模也在逐步扩大。而由于商业地产的特殊性，其从拿地到后期经营管理需要大量的资金支持，鉴于目前房地产开发企业的资金渠道依然有限，也亟需通过REITs进行直接融资。可以预见，金融改革的深化必将令房地产企业融资走向市场化、多元化，且伴随国内商用物业质素的提高，改革之下逐步完善的长效机制毋庸置疑将进一步加快国内REITs进程。